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[부동산대책 일문일답] 전매제한 19일 입주자모집 공고분부터 적용
조정 대상지역 <자료제공=국토교통부>

[뉴스웍스=허운연기자] 정부가 19일 부동산 시장 안정을 위한 종합대책을 내놓았다. 이번 대책에는 서울지역 전역에서 분양권 거래를 금지하고, 기존 37개 지역이던 조정 대상지역에 경기 광주와 부산 기장군 및 부산진구가 추가해 조정대상지역에 적용되는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하는 방안 등을 담았다.

다음은 부동산 대책 주요 내용에 대한 일문일답.

-조정대상지역의 선정 기준은.

▲주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 가운데 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다. 정량지표의 구체적인 기준은 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10대 1), 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등을 대상으로 했다.

-추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은.

▲경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이어서 과열우려가 있다. 특히 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다.

-맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되나. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는가.

▲전매제한제도는 19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 따라서 6월 19일 이전에 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 이는 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 절차를 최대한 단축하여 신속히 시행할 예정이다.

-이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외되나.

▲시장상황을 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

-조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있나.

▲재건축 주택은 원칙적으로 조합원당 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 또 기존에 84㎡ + 84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡ + 109㎡까지 분양받을 수 있다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.

-재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.

▲도시 및 주거환경 정비법 개정이 필요한 사안이기 때문에 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후(오는 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

-이번 LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는.

▲LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 전체 업권 LTV·DTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%)한다. 이는 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 지난 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지하기 위함이다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지했다.

집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입하여 대출 건전성 강화를 도모했다. 집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용에 이어 DTI까지 적용됨으로써 ‘차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는’ 여신심사 체계가 완비됐다.

다만 서민·무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다.

-2014년 8월 이전 수준으로 LTV 및 DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는.

▲이번에 LTV와 DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.

-조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유는.

▲조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용하여 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고하려는 목적이다.

-실수요자 자금애로에 대한 대응방안은.

▲조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV와 DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)한다. 또 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향해 완화 적용(60%)한다. 더불어 서민·실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 차질없이 공급할 계획이다.

-투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.

▲하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다. 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속시에는 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

허운연기자  now17@newsworks.co.kr
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