[뉴스웍스=허운연기자] 정부가 과열된 주택시장을 안정시키기 위해 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 특히 서울 강남 3구 등 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다.  

이에 따라 이들 지역에서는 다주택자의 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)이 최대 30%까지 낮아진다. 재건축·재개발 조합원의 입주권 거래와 오피스텔 분양권 전매도 금지된다.

정부는 2일 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'(이하 '8.2 부동산대책')을 발표했다. 지난 '6·19대책'에도 불구하고 투기수요가 계속 유입되자 정부가 재건축과 세금, 거래, 청약 등 전방위에 걸쳐 특단의 대책을 내놓았은 것.

김현미 국토교통부 장관은 ‘주택시장 안정화 방안’ 브리핑을 통해 “집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다”고 경고하며 “서민주거가 불안정한 상태에서 내수시장이 살아날 수 있다는 것은 환상”이라고 강조했다.

◇ 과열지역에 투기수요 유입 차단 

이번 대책으로 재건축·재개발 예정지역을 중심으로 과열된 서울 25개구 전 지역과 경기도 과천시와 세종시가 투기과열지구로 지정된다. 이에 청약규제, 재건축 주택 공급 수 제한과 같은 기존 효과에 더해 재건축 조합원 지위 양도 제한, 오피스텔 전매제한 강화 등이 함께 적용된다.

또 3억 이상 주택을 거래할 경우, 자금조달계획서와 입주계획서도 제출하고 LTV와 DTI를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화한다. 

투기과열지구와 더불어 강남4구와 용산, 노원 등 서울 11개구와 세종시를 투기지역으로 추가 지정한다. 이들 지역은 3주택 이상 보유세대의 양도소득세가 10%포인트 가산되며, 세대당 주택담보대출도 1건으로 제한된다. 

투기과열지구와 투기지역 지정은 내일(3일)부터 효과가 즉시 발생하게 된다.

아울러 주택시장 상황에 따라 즉시 분양가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선한다. 또 정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않도록 규제도 함께 이뤄진다.

재건축 초과이익 환수제는 예정대로 내년 1월부터 시행되며 투기과열지구에서는 재건축 뿐 아니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 양도도 제한된다. 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양 및 조합원 분양 당첨 세대는 5년간 재당첨을 제한하고, 재개발 사업 시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율도 높인다.

또 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜사업 선정대상에서 제외된다.

◇ 실수요 중심의 주택수요 관리 강화

김 장관은 “실수요자 중심으로 주택시장이 관리될 수 있도록 세제, 금융 등 제도를 개선하겠다”며 “서울과 세종, 경기·부산 일부 지역 등 조정대상지역에 다주택자 양도세 중과 제도를 도입하겠다”고 말했다.

소득세법 개정을 통해 2주택자는 기본세율 외에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 가산세가 부과되고 장기보유 특별공제 적용도 사라질 전망이다.

또 조정대상지역에 소재한 주택의 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주요건이 부과된다. 분양권 전매에 대해서도 주택을 매각할 때보다 높은 50% 세율을 일괄 적용해 분양권 단기 전매 차익을 노린 투기적 수요에 대응할 계획이다.

다주택자에 대한 금융규제도 강화해 이미 주택담보대출을 받은 세대가 추가 대출을 받을 경우 LTV, DTI 비율을 10%포인트 낮추고, 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건으로 제한한다.

◇ 서민을 위한 주택공급 확대

김 장관은 “실수요자를 위한 적정수준의 주택을 공급하겠다”며 “그린벨트 해제 등을 통해 수도권 내 입지가 양호한 지역에 새로운 공공주택지구 등도 꾸준히 확보해 충분한 주택공급기반이 실제 수도권 공급으로 이어지도록 할 것”이라고 말했다.

이를 위해 계획된 공적임대주택 연 17만호 중 60%에 해당하는 10만호를 매년 수도권에 공급하고, 도심 내 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 노후공공청사 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 적극 추진할 예정이다. 

또 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인 '신혼희망타운(가칭)'도 전국 5만호 중 3만호를 수도권에 공급할 예정이다.

◇ 실수요자를 위한 청약제도 등 정비 

또 공급된 주택이 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 제도도 정비한다.

청약제도 개편을 통해 투기과열지구와 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화한다. 또 무주택 기간이 길고 부양가족 수가 많은 실수요자의 당첨기회 확대를 위해 청약가점제 적용비율도 투기과열지구에서 100%, 조정대상지역에서 75%까지 상향한다.

청약시장이 과열된 민간택지 공급주택은 전매제한을 신설하고, 부산·대구·울산·광주·대전 등 지방광역시 민간택지 전매제한기간을 최소 6개월로 설정하고 조정대상지역으로 지정된 부산시 해운대구·연제구 등은 최소 1년 6개월 또는 소유권 이전등기 시까지 전매를 제한한다. 또 오피스텔 전매제한도 강화한다.

한편, 정부당국은 부동산 불법행위 단속을 위한 특별사법경찰제도를 도입하고, 국세청 등 관계기관과 합동점검반을 구성해 강도 높은 현장점검을 지속적으로 실시한다. 또 분양권 불법전매 벌금을 현재 3000만원 이하에서 1억원 이하로 대폭 올리는 등 처벌규정을 강화한다.

또 김 장관은 "향후 5년간 서민 주거지원정책을 제시하는 '주거복지 로드맵'을 9월중 발표할 계획"이라며 "새로운 주거복지 패러다임과 구체적인 실천전략을 마련하겠다"고 말했다.