[뉴스웍스=박지윤 기자] 서울 집값 과열의 원인은 도시재생사업이 아니라 강남 등 재건축 아파트에 몰리는 수요때문이라는 분석이 나왔다.

서울시는 도시재생사업지로 지정된 지역들의 집값 증감율과 서울 전체 집값 증감율을 분석한 결과 도시재생사업과 부동산 투기의 연관성은 거의 없었다고 22일 밝혔다.

분석기간은 2015년부터 2017년 7월로 정하고, 분석 대상은 1단계 도시재생활성화사업으로 지정된 13개 지역 가운데 주택 거래건수가 부족한 창동상계, 장안평, 세운상가 등을 제외한 서울역, 창신숭인, 가리봉, 상도, 성수, 신촌, 암사, 장위, 해방촌 9개 지역이다.

부동산 매매가격은 서울시 주택실거래가 자료를, 건축인허가 분석은 건축행정시스템 ‘세움터’ 건축인허가 데이터를 활용했다.

먼저 도시재생활성화사업 지정 이후 3년간 평균 서울 전체 집값과 도시재생활성화사업 지역 전체의 집값 증가율을 비교한 결과 서울 집값은 모든 유형이 8% 증가했고, 도시재생활성화사업 지역은 유형별로 7~8% 증가해 큰 차이를 보이지 않았다. 

또 도시재생사업 구역의 집값 증가율과 그 구역이 속한 자치구의 전체 집값 증가율을 분석한 결과 유사하거나 일부 유형은 사업구역의 집값이 더 낮았다. 도시재생사업구역인 해방촌의 경우 단독/다가구(해방촌 12.4%, 용산구 14.0%)는 용산구 평균 증가율과 비슷했고, 다세대·연립(해방촌 4.2%, 용산구 8.5%), 아파트(해방촌 –6.2%, 용산구 8.2%)는 용산구보다 낮았다. 

다만 창신숭인, 가리봉, 장위, 성수, 신촌 등 일부 도시재생사업구역은 지역 여건과 상승요인으로 일부 주택 집값 증가율과 ㎡당 가격이 지역이 속한 자치구보다 높았다. 창신숭인과 가리봉, 장위 지역은 재생사업 영향보다는 해당지역의 정비 사업이 해제되면서 신축 수요가 집중됐기 때문이라고 서울시는 판단했다. 

성수지역은 분당선 연장에 따른 강남권 수요 흡수, 지역 명소화, 고가아파트의 신규 건설 등에 영향을 받았다. 신촌은 ㎡당 고가에 거래되는 신축 도시형생활주택의 거래가 본격적으로 시작돼 일시적으로 가격이 오른 것으로 도시재생과는 무관하다고 분석했다.

한편  같은 기간 강남4구 재건축 단지의 집값 증가율은 서울 전체 증가율보다 4.4%포인트나 높은 12.4%로 집계됐다. 서울시는 이는 시민들이 강남권의 아파트를 여전히 선호하고 있다는 것을 보여주고 있으며, 도시재생사업보다는 재건축이 집값 상승에 직접적인 영향을 미치고 있다는 것을 보여주는 사례라고 풀이했다. 

진희선 도시재생본부장은 “이번 조사결과를 보면 도시재생활성화사업 지정과 부동산 투기는 큰 연관성이 없고 오히려 강남 재건축 아파트에 수요가 집중되는 현상과 연관돼 있다”며 “앞으로 지속적으로 저층주거환경을 개선해 강남 중심의 수요를 분산하고, 투기가 우려되는 지역은 모니터링을 통해 투기를 예방할 수 있도록 역량을 집중하겠다”고 강조했다.