내년부터 적용되는 부동산규제 '빅 5'는?
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내년부터 적용되는 부동산규제 '빅 5'는?
  • 박지윤 기자
  • 승인 2017.12.07 15:51
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[뉴스웍스=박지윤 기자] 올해 정부가 5번에 걸쳐 쏟아낸 부동산 대책에 따라 내년부터 바뀌는 규제들은 어떤 것들이 있을까.

부동산시장 분석업체 부동산인포는 내년부터 추진되는 주요 부동산 제도와 법을 정리해 7일 발표했다.

◇ 재건축 초과이익환수, 다주택자 양도세 중과, 신(新)DTI 도입

내년 1월 1일부터 재건축 단지에서 초과이익이 발생하면 세금을 더 내야 한다.

재건축 초과이익환수는 추진위 설립 승인 일부터 준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율을 적용해 환수하는 제도다. 2006년 참여정부 시절 3.30 대책에 담겼던 이 제도는 유예기간이 이달 31일에 종료돼 내년부터 다시 적용된다.

이에 따라 내년에 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 사업단지는 모두 초과이익환수 대상에 해당된다. 새해부터 재건축 사업들의 속도가 느려지고 과열 양상도 안정될 전망이라고 부동산인포는 판단했다.

또 내년 1월 1일부터 조정대상지역에서 거래되는 아파트 분양권에는 보유 기간과 상관없이 양도세율이 50%로 적용된다. 쉽게 말해 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 내야 하는 것이다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 2주택자는 내년 4월 1일부터 조정대상지역에 있는 집을 양도면 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%인 것을 감안하면 3주택 이상을 소유한 경우 최고 60%까지 세율이 적용된다.

다만 양도세 중과로 시장에 매물이 더 귀해질 전망이다. 현재 다주택자들 상당수는 집을그대로 갖고 있으면 값이 오르거나 최소한 손해를 보진 않을 것이라는 생각에 관망하고 있어 시장에 나오는 매물이 증가를 보이진 않고 있다고 부동산인포는 설명했다.

차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준인 총부채상환비율(DTI)을 산정하는 방식도 개선된다.

현재 시행되는 DTI는 주택담보대출 건별로 대출이 가능하지만, 신DTI는 모든 주택원리금을 소득으로 나눠 한 건 이상 대출을 받은 경우 추가 대출금이 줄어들게 된다. 또 다주택자는 두 번째 신규 주택담보대출에 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금과 이자 상환 부담이 늘어 추가로 집을 사기 어려워질 전망이다.

지난달 발표된 주거복지로드맵이 내년 상반기에 본격화된다. 계층별 공공주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급 규칙 개정과 함께 시행될 예정이다.

부동산 임대업 사업자 대출에서 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출 심사도 강화된다. 임대소득과 비교해 이자를 산정하기 때문에 부동산 임대업의 대출을 제한하는 제도다.

◇ DSR 도입, 오피스텔 규제 강화

하반기에는 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더 꼼꼼히 따져 대출한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행된다.

차주의 소득산정 방식은 신DTI와 같으며 대출종류, 상환방식에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다. 주택담보대출에 초점을 맞춘 신DTI보다 더 넓은 범위로 부채 대상을 확장해 주택담보대출 말고도 다른 부채들이 있으면 그만큼 대출한도가 줄어들게 된다.

이르면 연말이나 내년 1월에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.

아파트 규제 강화로 반사이익을 본 오피스텔도 조정대상지역과 투기과열지구에서는 전매가 금지된다. 또 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지한다.

아울러 300가구가 넘는 규모의 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화돼 줄서기를 통한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 것으로 보인다.

박지윤 기자  jy2gogo@newsworks.co.kr
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