[뉴스웍스=박지윤 기자] 재건축 초과이익환수제도가 개인의 재산권 침해 등 위헌소지가 있다며 강남권 재건축 조합들이 소송에 나서고 있다.

22일 부동산업계에 따르면 송파구 잠실, 서초구 반포, 강남구 대치동의 재건축 조합들이 소송에 나서겠다는 의사를 밝히고 있는 것으로 알려졌다.

'재건축 초과이익환수제'란 재건축으로 발생한 초과이익이 3000만원이 넘으면 초과분의 최대 50%까지 조합원이 국가에 세금으로 내야하는 제도다. 초과이익환수금은 재건축 조합설립추진위원회가 승인된 날을 기준으로 재건축 준공 인가를 받은 날까지 오른 집값에서 개발비용, 은행이율로 계산한 집값상승분 등을 뺀 초과이익 규모에 따라 10∼50%로 차등 적용된다.

먼저 이익실현자와 세금을 부담하는 사람이 다를 수 있다는 문제가 제기됐다. 예를들어 재건축추진위 승인을 받았을 때 10억원이었던 아파트를 시세가 올라 13억원에 매입한 사람은 완공 시점에도 집값이 13억원이면 시세차익을 얻지 못했음에도 환수법에 따라 초과이익 3억원에 대한 부담금을 납부해야 한다. 조합원 1인당 초과이익이 3억원인 경우에는 2000만원과 1억9000만원의 50%인 9500만원을 더한 1억1500만원을 세금으로 내야한다.

또 부과금의 기준이 되는 가격을 공시가격이 아닌 실거래가에 가깝도록 현실화해야 한다는 지적도 나왔다. 추진위원회 설립시점의 집값은 감정평가방식이 아니라 당시 공표된 공시가격을 기준으로 가격을 산정한다. ​정부에서 세액산출의 기준으로 활용하는 공시가격은 실거래가의 60~70%선에서 형성되는게 일반적이다. 부담금을 산정할 때 부과개시시점의 가격이 작게 산정될수록 초과이익은 늘어나기 때문에 부담금기준을 실거래가로 현실화해야한다는 주장이다.

미실현 소득에 대한 과세 문제도 있다. 재건축 사업으로 초과이익이 났더라도 이것은 관념상의 이익으로, 나중에 처분할 때 이보다 집값이 떨어져 차익이 발생하지 않아도 세금을 내게 되는 문제가 있다는 것이다.

게다가 추후 양도를 통해 시세 차익을 얻을 때 양도세를 납부하게 되는데, 아직 차익도 실현되지 않은 단계에서 양도차익만큼 먼저 납부해야 하므로 실현되지 않은 이익에 과세할 수 없다는 조세법에 반한다 비판도 있다. 초과이익 부담금도 내고, 양도세도 내면 동일한 항목으로 이중으로 과세하는 것이라는 주장이다.

더불어 재건축 초과이익환수제는 거주를 목적으로 장기보유해 온 원주민까지도 규제 대상에 포함시켜 투기수요자들과 동일한 잣대로 판단하는 것이 형평성에 맞지 않는다는 목소리도 있다. 아직 매각하지 않아 차익을 얻지 않았는데 준공된 다음 일정기간 안에 부담금을 납부해야 한다면 재건축아파트를 제외하고 다른 재산이 없는 원주민들은 반강제적으로 재건축아파트를 매각해야 한다.

이밖에도 재건축 부담금 부과시점이 추진위원회 설립 승인일을 기준으로 계산되기 때문에 사업 추진이 길었던 정비사업장은 초과이익이 과다계상될 수 있다는 우려도 있다.

이에 대해 국토교통부는 올해부터 실시되는 재건축부담금에 대해선 예외조항을 검토하지 않겠다는 입장이다.

국토부는 이날 참고자료를 내고 "재건축 부담금 중 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 헌재와 행정법원의 해석"이라고 밝혔다.

또 재건축부담금과 양도소득세의 중복과세 문제점에 대해 "재건축부담금은 정상주택가격상승분을 제외한 초과이익에 대한 부과이고 양도소득세는 주택가격상승분에 대한 부과로 두 제도의 목적 및 기능, 과세대상이 다르다"며 "특히 양도세 계산 시 재건축부담금은 필요경비로 공제하고 있다"고 설명했다.

한편 현재 재건축초과이익환수제와 관련된 '재건축초과이익환수에 관한 법률'에 대한 위헌법률심판이 계류하고 있고, 모 재건축단지에서 제기한 헌법소원 2건이 아직 3년이 넘도록 결정나지 않고 있는 상태다.​

정충진 부동산전문 변호사는 “초과이익은 개발비용이 클수록 줄어드는 만큼 앞으로 환수제 대상 재건축 사업장에서는 개발비용에 계상되는 항목을 어떻게든 늘려 초과이익을 최소화하기 위해 다양한 연구가 이뤄질 것”이라며 “단지의 고급화를 추구하며 개발비용을 늘리되 준공 당시 기준가격을 낮추는 방법에 대한 모색도 다방면에서 진행될 것”이라고 말했다.​

또 그는 “부동산 시장은 2008년부터 글로벌 금융위기를 맞아 침체되면서 2014년까지 소비자들이 전세에만 머물러 최고 전세가율이 90%대까지 올라가는 등 위축된 모습을 보였다”며 “6년이나 응축됐던 투자자들의 수요를 고작 2년 활황을 보였다고 원천차단하면 피해는 고스란히 일반 국민에게 돌아갈 것”이라고 설명했다.

이어 “정부가 분양가 상한제, 재건축 연한 40년으로 상향 등 추가 규제 가능성을 언급하고 있는데 재건축 투자가 막히면 시장의 유동자금은 새 아파트나 분양권에 몰려 풍선효과가 나타날 수 있다”며 “집값이 심하게 뛰는 지역에 대한 개입은 필요하지만 그동안 침체돼왔던 시장이 자연스럽게 활성화될 때는 흐름에 맞게 놔둬야 한다”고 조언했다.