[뉴스웍스=박지윤 기자] 오늘(4월 1일)부터 조정대상지역에 있는 집을 두 채 이상 보유한 다주택자들은 집을 팔 때 내는 양도세가 전보다 늘어난다.

◇ 주택 매도 시 양도세율 중과…2주택자 10%P·3주택자 20%P↑

주택을 팔 때 2주택자는 기본 세율(6~42%)에서 10%포인트가 추가된 16~52%, 3주택자 이상은 기본세율에 20%포인트가 더해진 26~62%의 양도세율이 적용된다. 또 2주택 이상 보유자는 장기보유특별공제에서도 제외된다.

단 양도세 중과세는 조정대상지역에 있는 집을 팔 경우에만 적용된다. 다주택자여도 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 매각하면 양도세가 늘어나지 않는다.

조정대상지역은 서울 전역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)와 세종시 총 40곳이다.

또 다주택자라고 해도 수도권·광역시·특별자치시는 군·읍·면 지역의 양도 당시 공시가 3억원 이하의 주택은 주택 수에서 빠진다. 이밖의 지역은 양도 당시 기준시가 3억원이 넘지 않으면 주택 수에 산정되지 않는다.

그렇다면 다주택자들이 양도세 중과를 피할 수 있는 절세 전략을 알아본다.

◇ 자녀에게 증여 후 세대 분리로 주택수 줄이기

먼저 주택 수는 개인별이 아닌 가구별로 산정되기 때문에 자녀가 별도 세대를 꾸릴 수 있는 요건을 갖췄다면 자녀에게 집을 증여해 세대를 분리하는 것도 전략이다. 현행 세법에서는 자녀가 기혼자거나 30세 이상이면서 최저생계비 이상 소득이 있는 경우 세대 분리가 가능하다.

증여방법은 큰 틀에서 단순 증여와 부담부 증여 두 가지로 나뉜다. 이 가운데 부담부 증여는 부모가 가진 대출, 전세보증금 등의 채무를 자녀가 인수하는 방식으로 이뤄진다. 다만 전체 평가액에서 부채 승계금액에 대한 양도세가, 부채 승계금액을 제외한 금액에 대한 증여세가 부과된다. 

◇ 가족간 증여후 5년 뒤 매각…배우자 6억원·자녀 5000만원까지 증여재산세 공제

집값이 계속 오른다면 배우자나 가족에게 증여한 뒤 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 증여한 뒤 5년이 지나면 증여세 기준금액이 취득금액이 아닌 증여 당시 금액으로 설정돼 양도차익이 줄어 양도세가 절감된다.

배우자에게 증여하면 주택 수가 줄어들지는 않지만 세법상 증여재산공제가 적용되기 때문에 주택가액 6억원까지 공제를 받는다. 자녀에게 증여하면 5000만원, 미성년 자녀에게 증여하면 2000만원이 공제된다.

다만 가족에게 증여한 뒤 5년 안에 집을 팔면 조세 회피로 간주돼 취득금액을 기준으로 양도차익이 산정되므로 양도세 폭탄을 맞을 수 있으니 유의해야 한다.

◇ 임대주택등록…8년임대 양도세 중과 제외·10년임대 양도세 100%감면

또 다주택자들은 임대주택 사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 임대주택은 양도세 중과 대상을 산정하는 주택 수에서 제외되기 때문에 다주택자들이 일반 주택을 팔 때 양도세 절감에 도움이 된다. 게다가 종합부동산세와 재산세, 건강보험료 등이 감면되거나 면제되고, 혜택과 장기특별보유공제 혜택도 주어진다. 

8년 임대 시 양도세 중과세가 적용되지 않고, 건보료의 80%가 감면되며, 임대 기간이 끝난 뒤 집을 팔 때 매매 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 특히 10년 이상 임대하는 준공공임대로 등록하면 양도세가 100% 감면된다.

다만 오늘부터 임대주택 사업자로 등록해 양도세 중과 면제와 종부세 등의 혜택을 받으려면 8년 이상 의무적으로 임대를 놓아야 하고, 임대료 인상은 연 5% 안으로 제한해야 한다. 

8년 장기 임대주택 사업자로 등록한 다음 8년 안에 주택을 팔 경우에는 최대 1000만원의 과태료를 내야하고, 여태껏 감면된 세금도 토해내야 한다. 또 시·군·구청과 세무서에 모두 장기 임대주택으로 등록해야 이같은 혜택을 받을 수 있다는 점도 유의해야 한다.