[뉴스웍스=박지윤 기자] 문재인 정부 출범 1년을 맞아 부동산 정책을 되돌아본 결과 서울 강남 집값은 오를대로 올랐고 지방은 오히려 침체에 빠져 양극화가 심화된 것으로 나타났다. 물론 최근들어 지난해 8.2대책 이후 내놓은 규제책으로 안정세를 찾았지만 아직 갈길이 멀다는 평가다. 

문 대통령이 취임 이후 집값을 잡기 위한 수요억제 중심의 부동산 대책은 5차례에 걸쳐 나왔다.

먼저 지난해 6.19 부동산 대책에서는 조정대상지역을 확대 지정해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 기존보다 10%포인트씩 낮춰 주택담보대출 규제를 강화했다.

이어 8.2 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 과천‧세종을 투기과열지구로 지정하고, 서울 11개 구를 투기지역으로 선정했으며, 다주택자에 대한 양도세 중과세 도입방안을 쏟아냈다.

9.5 후속 대책에서는 경기 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하고, 아파트 분양가를 주변 시세와 비슷한 수준으로 유지하도록 제한하는 분양가 상한제 적용 기준도 낮췄다.

또 10.24 가계부채 종합대책을 통해 올해부터 추가 주택담보대출의 중도금 대출‧보증 한도를 낮추고, 신(新)DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)을 순차적으로 도입해 다주택자들의 추가 주택담보대출을 제한했다.

곧이어 다주택자가 임대사업자로 등록하면 양도세 중과세 대상에서 제외하는 12.13 임대주택등록 활성화 방안을 발표해 다주택자들의 임대주택등록을 유도하기도 했다. 

이에 정부는 올해부터 재건축 초과이익환수제를 부활시키고, 재건축 안전진단 기준을 강화하는 방안을 발표해 강남 집값 잡기에 팔을 걷어붙였다.하지만 이같은 수요 억제정책들이 연달아 나오면서 강남 재건축 단지를 중심으로 가격이 치솟는 풍선효과가 나타났다. 한국감정원 자료에 따르면 지난해 5월부터 올해 4월까지 강남4구(서초‧강남‧송파‧강동)의 아파트값은 12.05%나 폭등했다. 이 기간 동안 전국 아파트값은 1.01% 오르는데 그쳤다.

재건축 규제들이 잇따라 시행되면서 재건축 시장이 얼어붙었고, 지난달부터 다주택자 양도세 중과까지 시행되자 강남을 중심으로 고공행진했던 서울 아파트값과 거래량은 급격히 위축됐다.

부동산114 자료에 따르면 지난 4월 한달 동안 서울 아파트값 상승률과 거래량은 3월 대비 각각 4분의 1, 절반 수준으로 떨어졌다.

그러나 이로 인해 수도권 비인기 지역과 지방 시장은 더 침체시키는 부작용만 낳았다는 지적이다.

집값 급등은 서울 강남 등을 중심으로 나타나는 국지적 현상인데 전국을 대상으로 한 규제를 쏟아내 서울-지방간 양극화에 불을 붙였다는 것이다. 

실제 지난달 한국갤럽이 전국 성인 1004명을 대상으로 한 여론조사(신뢰도 95%, 표본오차 ±3.1%포인트) 결과 문 정부가 부동산 정책을 잘하고 있다는 응답은 28%, 잘 못하고 있다는 응답은 33%로 집계됐다. 나머지 40%는 의견을 유보했다.

지난해 8.2 부동산 대책 직후에 실시한 조사에서는 긍정적인 평가가 44%로 부정평가(23%)를 앞섰지만 올 1월 조사에서는 부정평가(34%) 비중이 긍정평가(24%)보다 더 컸다.

부동산 정책을 부정적으로 평가한 이유로는 '집값 상승(19%)', '서민 피해(12%)', '지역 간 양극화 심화(10%)', '근본적 대책 아님(9%)', '투기 못 잡음(6%)' 등이 꼽혔다.

서울은 아파트값이 파죽지세로 오르는 동안 수도권은 상승률이 상대적으로 낮았고 지방은 하락세를 기록했다.

또 올해부터 강화된 재건축 규제와 아파트 분양가 상한제로 인해 시장 수요자들이 기존 재건축 매매시장에서 분양 시장으로 옮겨가면서 이상과열 현상이 나타나기도 했다. 

서울 강남 등에서 시작해 입지가 좋은 곳을 중심으로 전국에서 시세보다 저렴한 분양가로 공급되는 아파트 청약에 수요자들이 집중되는 일명 ‘로또 청약’ 열풍이 일었다. 서울 강남, 경기 과천, 대구 중구, 세종 등에서 수십대 1부터 수백대 1에 달하는 청약 경쟁률을 기록했다.

분양가 상한제 효과로 청약에 당첨만 되면 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감이 부동산 시장에 형성돼 나타난 결과다.

반면, 지방이나 수도권 비인기 지역의 분양 시장은 미분양이 속출하는 등 청약 시장도 지역간 양극화 현상이 심화되는 모습이다.