[뉴스웍스=박지윤 기자] 반포 현대아파트에 1억3000여 만원에 달하는 재건축 초과이익환수금 산정액이 통보돼 강남권 재건축 단지들이 패닉에 빠진 가운데 이에 대한 돌파구로 1대1 재건축이나 리모델링으로 전향하거나 사업을 미루는 단지들이 늘어날 것이라는 전망이다. 

17일 부동산업계에 따르면 서초구청은 지난 15일 반포 현대 재건축 조합에 초과이익환수금으로 1억3569만원이 산정됐다고 통지했다. 이는 지난 2일 조합이 구청에 제출한 850만원보다는 16배, 지난 11일 자료를 보완해 제출한 7157만원과 비교하면 2배 가까이 늘어난 것이다.

이에 따라 재건축 사업 초기단계의 단지들은 1대1 재건축이나 리모델링으로 '재건축 초과이익환수'를 피하는 방안을 모색하고 있는 것으로 알려졌다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 초기 사업 단지들은 초과이익환수금을 줄이기 위해 여러 가지 대안을 찾아낼 것”이라며 “사업성을 비교해 일반분양을 없앤 1대1 재건축이나 리모델링으로 방향을 틀 수 있다”고 예측했다. 

1대 1 재건축은 일반분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식으로, 조합원 가구수 만큼만 새로 짓는 형태다. 재건축 부담금 규모가 일반 재건축에 비해 작고, 억대에 달하는 부담금을 아파트의 품질을 높이는데 쓸 수 있다는 평가를 받고 있다.

실제 지난 11일에는 서울 용산구 이촌동 왕궁아파트가 1대1 재건축을 추진하겠다고 밝혔다. 광진구 워커힐 아파트와 강남구 압구정3구역도 1대1 재건축을 진행하고 있다.

이와 함께 재건축을 연기하거나 포기하는 단지들이 나올 가능성도 있다.

재건축 부담금은 준공 가격에서 조합 추진위 승인일 기준 가격, 평균 집값 상승분, 사업 추진비용 등을 뺀 초과이익의 10~50%로 산정된다. 조합 추진위가 설립된 시점의 공시가격이 현재보다 높으면 그만큼 부담금이 줄어드는 구조다. 

실제 강남구 대치동 개포주공 5단지는 지난 2월 조합 추진위원장을 뽑고 이달 추진위를 설립할 계획이었지만 추진위 구성 계획을 미뤘다. 개포주공6‧7단지도 추진위 설립 계획을 연기한 상태다.

향후 강남 재건축 시장은 가격 하락과 거래 감소로 위축이 불가피해져 상대적으로 새 아파트 분양 시장에 풍선효과가 나타날 것이라는 분석도 나왔다.

심형석 영산대 부동산금융학과 교수는 “강남 재건축 시장은 안전진단 기준이 강화된 데다 초과이익환수제가 도입되고 보유세 개편까지 예고돼 올해까지는 가격이 떨어지고 거래도 주춤할 것”이라며 “하지만 장기적으로 수요와 공급원리에 따라 서울은 수요가 많고 공급이 적기 때문에 다시 반등할 것”이라고 예측했다.

이어 “재건축 공급이 지연되거나 줄면서 새 아파트 분양 열기는 더 뜨거워질 것”이라며 “주택도시보증공사가 사실상 분양가를 제한하고 있어 가격이 저렴한 새 아파트 청약에 수요자들이 집중될 것”이라고 덧붙였다.

심교언 교수도 “단기적으로 강남 재건축 아파트 시장은 위축될 가능성이 높고 일반아파트 시장도 충격파가 전해져 침체될 가능성이 높다”며 “상대적으로 신규 아파트 분양 시장은 경쟁률이 높아지는 풍선효과가 나타날 것”이라고 내다봤다.

한편 반포 현대아파트에 부과된 재건축 초과이익 환수 금액이 과다하게 계산됐다는 전문가들의 의견도 나오고 있다. 

서초구청과 국토부는 재건축 부담금 업무 매뉴얼에 따라 산정한 금액으로 적정하다고 판단하고 있지만 부동산 전문가들은 억대에 달하는 재건축 초과이익부담금의 현실화 가능성에 대해 예정액이기 때문에 속단하긴 이르다고 입을 모았다.

심교언 교수는 “반포 현대에 통지된 재건축 초과이익부담금은 현재 시점에서 미래 가격 상승분을 예측해 추정한 금액에 불과하기 때문에 큰 의미가 있다고 보긴 어렵다”고 분석했다.

심형석 영산대 부동산금융학과 교수도 “재건축 부담금은 향후 아파트값 상승률을 예측해야 하고 조합에서 쓴 사업비도 모두 빼고 산정해야 하기 때문에 정부가 밝힌 것처럼 4억원대에서 8억원대로 나오기는 힘들 것”이라며 “정부가 재건축 과열을 막기 위해 부담금 규모를 크게 늘려 엄포를 놓는 것”이라고 말했다.