2016년 부동산시장은 상승·하락요인의 강도가 워낙 비등하여 방향성을 예측하기가 쉽지 않다. 우선 상승요인은 지난해의 주요 변수였던 전세난, 수급불균형, 저금리 기조가 지속되고 있다.

특히 주택시장 측면에서 매매가격의 가장 큰 지지기반이 되고 있는 전세가격 상승세는 계속될 것이다. 특히 전세난의 정점에 있는 수도권은 입주물량과 재건축·재개발 이주 수요 등을 고려하면 안정 기미가 보이지 않는다. 여기에 국지적인 수급불균형 문제도 지속되고 있다. 금리는 다소 상승할 수 있으나 저금리 기조 자체는 당분간 유지될 개연성이 높다. 반면 하락요인은 가격이 이미 상당부분 올라 조정(특정지역은 제외)에 들어 간 상태에서, ▲미국 발 금리인상이 현실화되고 ▲내수경기침체 ▲가계부채 관리방안인 대출규제까지 실시된다. 여기에 최근 불거진 ▲주택공급과잉 논란도 쉽게 가라앉지 않고 있다. 지역별 상황에 따라 전혀 다른 양상으로 나타나겠지만, 이미 심리적인 영향을 미치고 있어 그 위력을 무시할 수 없다. 이런 정황을 고려할 때 섣불리 예단하기는 어려운 일이다. 이렇게 전망은 쉽지 않지만 시장에 영향을 미치는 여러 변수와 현황을 짚어보고 분석해 보도록 하자.

◆2015년 주택가격과 주택거래 동향

주택가격은 2014년에 이어 강한 상승세를 이어간 한해이다. 전국적인 상승률이 3%를 상회하며 전년대비 2%p 이상 상승하였다. 지역별로는 수도권의 약진이 두드러졌다. 수도권의 상승률은 4% 정도로 지방광역시와 유사했다. 하지만, 2014년에는 기타지방과 상승률이 비슷하고 지방광역시의 3분의2 정도에 불과한 상태였다. 특히 경제위기 이후 줄곧 지방광역시와 기타지방에 밀리던 상황에서, 기타지방을 2배 이상으로 역전했다는데 큰 의미가 있다. 명실상부한 수도권의 부활이기 때문이다. 실제 가격으로는 서울 마포지역을 예로 들면 전용면적 85㎡(34평) 기준으로 전년보다 1억원 가량 상승했고, 60㎡(25평)의 경우에도 6000~7000만원 오른 상태이다. 가격이 상승하며 종전 고점대비 90~95%가량 회복을 했다고 해도 무방하며 심지어 특정 지역은 100% 회복한 상태도 나타났다. 주택거래량은 주택가격과 동행하는 것이 일반적이므로 거래량의 증가 폭도 컸다. 온나라부동산정보에 따르면 2015년 10월말 현재 연간 주택거래량은 144만 건으로 2014년 연간 거래량인 144만 7000건과 이미 어깨를 나란히 했다. 아직 집계가 안된 11~12월의 2개월 물량을 더할 경우 2014년 대비 20%p 이상 더 많아질 것으로 보인다. 역시 거래량에서도 수도권의 강세가 나타나는데, 10월까지 수도권은 67만 4000건으로 2014년 1년 치 거래량인 60만 7000건을 훨씬 초과한 상태이다. 최근 5 ~ 6년간 주택시장은 지역별 차별화 현상이 극심하였다. ‘지방 강세 수도권 약세’라는 수식어를 붙여야 할 정도로 폭등을 한 지방에 비해 수도권은 지지부진한 모양이었으나, 2015년을 기점으로 완전히 반전된 결과가 나타났다.

◆2016년 부동산 시장의 영향요인

부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 다양하다. 경기상황, 금리, 수요와 공급, 구매력, 대출규제, 전세가격, 세금, 유동성, 인플레이션, 정부의 부동산정책 등 일일이 열거하기도 어려울 정도이다.

이 중에서 2015년에 가장 큰 영향을 미친 것을 꼽는다면, 전세가격과 수요와 공급, 금리를 들 수 있다.

이런 상황이 2016년에도 유지될지 전반적으로 살펴보자.

첫째 전세가격은 올해에도 여전히 주택매매가격을 지지하는 변수로 작용할 확률이 높다. 전세난에 따른 매수전환 수요는 유지될 것으로 예상되지만, 그 강도에 있어서는 둔화될 것으로 보인다. 올해 전세시장이 안정을 찾기는 쉽지 않겠지만, 공급이 작년보다 2배로 확충되는 대구광역시 같은 지역이 있는데다, 이미 오른 주택가격을 추격매수하기에는 부담스런 상황이기 때문이다. 그런 만큼 영향력에서는 한층 약화될 것으로 보인다. 분양시장으로의 관심도도 여전할 것으로 보이지만, 역시 고분양가 논란에 휩싸여 있는 현실을 고려해야 한다.

둘째 수요와 공급 측면이다. 분양물량의 급증으로 공급과잉 논란을 불러오긴 했으나, 공급과잉은 수도권에서 만큼은 일부지역을 제외하곤 별 영향이 없을 것으로 예상된다. 특히 지방 등 특정지역의 문제라는 관점에서 냉정을 찾아야 한다. 서울의 경우에는 재건축·재개발 이주수요를 고려하면 오히려 입주물량이 부족한 상태이다. 분양물량에 입주하기까지는 대략 3년가량의 물리적 시간이 필요하므로 당장 올해는 공급이 부족한 힘든 시기가 될 것으로 보인다.

셋째 금리이다. 저금리 기조가 장기화되면서 주택시장 저변을 개선한 것은 큰 공로이다. 특히 3~4년 전에 사회적 논란이 되었던 하우스푸어 문제를 일거에 해결한 것이 저금리와 주택가격 상승이다. 미국 발 금리인상이 현실화 되면서 시장의 대출금리는 작년에 이미 0.2%에서 많게는 0.5%까지 상승하였다. 한국은행의 기준금리는 우리나라 내수경기 활성화라는 측면에서 보면, 올해에도 금리인상은 쉬워 보이지 않는다. 그런 측면에서 향후 대출금리는 시장상황을 반영하여 0.2 ~ 0.3% 정도 추가 상승할 것으로 예상된다. 이것은 실질적으로는 1억원을 대출 받았을 경우 연간 20만원에서 30만원 올라가는 수준으로 큰 부담은 아니지만, 일정부분 심리적인 영향은 미칠 것으로 보인다.

넷째 대출규제이다. 가계부채 관리방안이 총선을 전후한 2월(수도권), 5월(지방)에 실행되면 영향력이 나타날 것이다. 역시 심리적인 측면에서 강도가 클 것으로 보이는데, 대출을 억제한다는 신호만으로도 즉각적인 효과를 내는 것이 일반적이다. 이자만 내는 거치기간을 1년으로 단축하고 소득심사를 강화하고, 대출 상환능력에 대한 스트레스 테스트까지 도입한다는 측면에서 부동산 시장에 악재로 작용하기는 충분하다. 실질적으로는 이미 소득심사는 충분히 하고 있는 상태이고 안심전환대출에서 그랬듯이 원리금 분할상환에 대한 대비는 어느 정도 되어 있어 큰 부담은 아니라고 할 수도 있지만, 그에 따른 거래위축은 불가피할 것으로 예상된다.

다섯째 정부의 부동산정책도 변수이다. 정부가 부동산 시장을 어떻게 볼 거냐의 문제인데, 한마디로 시장에 개입할 여지는 커 보이지 않는다. 앞서 언급한 대출규제가 올해 취할 가장 강력한 부동산정책으로 볼 수 있다. 큰 방향성에서 정부는 총선을 맞이한 해인데다, 현 정부의 당면과제인 경제 활성화를 외면할 수 없는 만큼 부동산은 지나치게 상승하지도 않고, 침체하지도 않는 상황을 유지하고 싶어 한다.

◆2016년 부동산 시장 전망

▲주택시장

주택시장은 전국적으로 상승 폭은 줄어들지만 상승추이는 완만하게 이어갈 것으로 예상된다. 수도권은 전년도에 비해 상승 폭은 감소하겠지만, 전세난에 따른 지지세가 지속될 개연성이 있어 소폭 상승세로 전망된다. 지방광역시는 최근 5년간 전국 주택가격이 최강자였던 대구시장이 하향 안정될 것으로 보임에 따라 수도권보다 상승 폭은 둔화될 것으로 보인다. 기타 지방의 경우에는 이미 공급확충이 이뤄짐에 따라 전체적으로는 강보합세 수준에 머물 것으로 예측된다. 분양시장은 2015년 과열된 상태에서 공급과잉 논란을 불러온 만큼 상대적으로 분양물량이 줄어들며 다소 진정세를 보일 것이다. 특히 고분양가 문제가 불거진 상황을 어떻게 극복할 것인지가 관건이다. 결국 주변시세 대비 저렴한 분양가가 경쟁력 확보의 분수령이 될 것이다. 지역별로는 서울 강남의 대표적인 아파트지구인 개포에서 첫 분양이 시작된다는데 큰 의미가 있다. 일반분양 물량이 많지 않은 재건축 시장의 분양성적은 비교적 양호할 것으로 예상된다. 도심지를 중심으로 한 재개발 구역의 분양 또한 최근의 기류인 도심집중 현상에 따라 무리가 없을 것이다. 신도시에서는 분양물량이 많은데다 분양가격이 오른 동탄2신도시와 미분양이 많았던 파주와 양주신도시의 경우에는 지켜봐야 한다. 지방에서는 지역별 편차가 큰 만큼 해당 지역의 수급상황을 고려해야 한다. 전세시장은 수도권의 상승 폭이 지방광역시, 기타지방에 비해 컸던 만큼 그 추이가 이어질 전망이다. 수도권은 올해에도 입주물량 부족의 한계를 극복하긴 어려운 상황이다. 특히 서울의 경우 재건축·재개발 이주수요가 집중될 예정이어서 불안감은 여전하다. 다만, 최근 6~7년간의 추이를 볼 때 짝수 해에는 상승 폭이 둔화되었다는 측면에서의 기대가 있고, 너무 올라 추가 상승에는 한계가 있을 것이라는 다소의 희망이 있을 뿐이다.

▲상가시장

상가시장은 수익형부동산으로의 입지를 확고하게 자리 잡고 있는데다, 지속적인 관심과 자금유입으로 작년의 상승세를 이어갈 것이다. 대출규제가 해당되지 않고 저금리 기조가 유지될 것으로 보임에 따라 정기적인 임대수입을 얻으려는 수요 또한 여전하기 때문이다. 분양상가의 경우 분양가격이 상승하여 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이지만 집중력은 있을 것이다. 오피스텔은 소액 수익형부동산 투자의 대명사로 자리매김했다. 하지만, 고분양가와 공급과잉에 따른 수익률 하락으로 다소 관심도에서 멀어진 상황이다. 최근 들어서는 분양가격이 저렴할 경우 인기를 회복하고 있어 되는 곳은 된다는 개념이 자리하고 있다. 올해에도 이 분위기는 반복될 것이다. 상가건물은 지속적인 가격 상승에도 불구하고 자산가의 끊임없는 관심으로 여전히 인기를 모으고 있다. 부자가 부동산에 투자할 경우 주택, 토지보다 선호도가 높고 별도의 다른 대안이 없기 때문이다.

▲토지시장

토지는 상승 폭은 크지 않더라도 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 시장이다. 고속도로 등 도로개설과 전철 등의 개통호재와, 혁신도시로 대별되는 지방화시대에 걸맞게 전국적인 상승세를 이어오고 있다. 작년에는 수도권보다 지방지역의 강세가 두드러진 상황인데, 세종시와 제주도의 상승세는 놀라운 정도였다. 올해에도 토지시장은 전반적으로 소폭 상승세를 보이겠지만, 양도세 추가과세라는 진입 장벽으로 투자수요는 제한적일 전망이다. 투자의 가장 큰 걸림돌이라고 할 수 있는 비사업용토지(부재지주 토지 포함)에 대한 양도소득세 중과세 제도가 본격 시행된다. 양도소득세율이 일반세율보다 10%p 높은 16 ~ 48%로 적용됨에 따라, 양도차익이 1억5000만원을 초과할 경우 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 감안하면 절반이상을 소득세로 납부해야 한다. 장기보유특별공제(연간 3%, 최대 30%)가 부활했다고는 하나 기존 보유기간을 무시하고, 2016년부터 보유기간을 기산하는 개악이 이루어짐에 따라 종전 장기보유자들의 조세저항도 우려된다. 특히 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 인정됨에 따라 2019년 이후 매도 시에나 혜택(3년은 10%)을 보게 된다. 다만, 토지투자는 장기간에 걸쳐 이루어져야 한다는 관점에서 보면, 정부가 비사업용토지에 대한 양도세 중과 제도를 폐지대상으로 선정해 놓고 있다는 것도 새겨 둘 필요는 있다. 올해 부동산시장은 전반적으로 작년만큼 상승세를 이어가기는 어려울 것으로 예상된다. 상승변수의 지지세가 다소 약해진 상태인데다, 가격이 단기간 내 상승한데 따른 부담을 안고 가야하기 때문이다. 여기에 대출규제라는 즉시 효과를 내는 정책이 실시되는 것도 부담이다. 전반적으로 주택과 상가, 토지 모두 상승 추이는 이어가겠지만, 지나친 활성화를 기대하기는 한계가 있을 것으로 보인다.