[뉴스웍스=최석영 기자] 일정기간 임대로 살다가 임대기간이 종료되면 해당 아파트를 입주자에게 우선 분양하는 제도가 있다. 일명 분양전환 임대 아파트다.

지난 2006년 판교에 처음 분양돼 지금까지 전국에서 10여만 가구가 나왔다. 수도권에만 7만 가구에 달한다.

분양전환 임대 아파트는 일반적으로 시세보다 저렴한 임대료로 초기 자금 부담이 적은데다 임대 거주기간 동안 취득세, 등록세, 재산세를 내지 않고, 분양전환 후 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받는 장점이 있다.

반면 분양전환가가 감정평가액의 85%~90%에 산정됨에도 불구하고 주변 시세가 높은 지역이라면 분양전환 가격 또한 많이 상승할 우려가 있다.

첫 분양지인 판교에서 10년 임대 기간을 끝내고 내년부터 시작하는 분양전환 시점이 다가오면서 우려가 현실로 나타났다. 분양전환 가격이 발목을 잡은 것이다. 판교 지역은 지난 10년간 주변 시세가 급등해 전용면적 84㎡ 기준으로 현재 11억7000만원에 달한다. 이에 따라 분양전환 가격인 감정가격은 9억원을 넘어선다. 분양전환을 받으려면 주변 시세가 오른 만큼 돈이 더 필요하게 된 것이다. 입주민들이 분통해하고 반발하는 이유가 바로 여기에 있다.

판교 입주민들의 입장에 대해 비슷한 처지에 있는 수도권 입주자, 특히 강남 세곡 등에 입주한 세대도 속앓이를 하고 있다. 아직까지는 수면아래 잠겨 있지만 판교 분양전환가가 결정되는 시점에 폭발할 가능성이 높다.

문제는 어떤 형태로든 분양전환 가격 산정 방식을 바꾸지 않고서는 불만이 해소될 가능성이 없어 보인다는 점이다. 이를 반영한 관련 법령 개정안이 잇따라 국회에 올라가 있고, 국감의 단골 메뉴가 된 것도 이 때문이다.

법령 개정은 크게 건설원가와 감정가격 평균 가격, 분양가상한제를 적용한 방식이다. 상한제 방식은 분양 때 택지비와 건축비를 합친 상한제 분양가에 10년간 택지 이자비용과 각종 운영비용 등을 더한 뒤 건물 노후화에 따른 감가상각비를 빼는 방법이다.

이 방법 또한 모두를 만족시킬 묘안은 아니다. 산정 방식에 따라 공급자인 업체와 입주민 간 이해가 엇갈릴 수밖에 없어서다. 분양전환 가격 기준이 바뀌더라도 적용 대상 기준도 논란거리다.

지금 당장 필요한 것은 가격 산정 방식 변경에 상관없이 분양전환을 둘러싼 갈등을 풀 대안을 마련하는 것이다. 이해 당사자들이 조금씩 양보해 분양전환 가격을 낮추는 방법을 찾는 것이 좋은 대안이 될 수 있다.

차제에 10년 임대 제도를 근본적으로 재검토해 집값 움직임에 따라 분양전환가격이 변하는 논란의 소지도 없애야 한다. 미분양 해결을 위한 목적이라든가 고분양가 제한을 피하기 위한 수단이 아닌 무주택 서민의 내 집 마련 목표 실현이라는 본래 취지를 충족시킬 수 있는 실효성 있는 제도 개선이 필요하다. 임대주택도, 분양주택도 아닌 어정쩡한 형태로는 모두를 만족시킬 수 없다. 분명하게 선을 그어 정리해야 할 시점이다.