정부가 가계부채 문제 해결을 위해 1일부터 주택담보대출(주담대) 심사를 강화함에 따라 주담대가 필요한 소비자들은 달라진 제도를 사전에 미리 파악해야 한다. 새 가이드라인은 기존보다 대출을 받기가 까다로워지는 만큼 적용대상 여부나 필요한 준비서류 등을 미리 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있다.

바뀌는 주담대 심사는 크게 두가지로 요약할 수 있다. 이자뿐만 아니라 원금도 함께 갚아야 하고 상환능력을 평가하는 소득 심사가 깐깐해진다.

 ◆거치식 대출 원칙적으로 차단

지금까지는 일정기간 이자만 내다가 원금은 나중에 갚는 거치식 대출이 가능했다. 그러나 이제는 처음부터 원금과 이자를 함께 갚는 원리금 분할상환 방식을 대개 적용하게 된다.

새 가이드라인은 집의 담보가치나 소득에 비해 대출금이 많다면 대출 후 1년 이내부터 원금을 나눠 갚도록 하고 있다. 다만 명확한 대출상환계획이 있고 소득이 집의 담보가치에 비해 월등히 많은 경우 등은 거치식 대출이 가능하다.

아파트 신규분양 때 받는 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출 등에 대해서는 예외가 인정된다.

과거에는 집값 상승을 예상하고 자금을 대출받아 주택을 구입한 뒤 이자만 내다가 만기에 원금을 한번에 갚는 사람이 적지 않았다. 이는 주택에 대한 투기적 수요를 늘리는 한 요인이 됐다.

◆소득증빙으로 대출한도 결정

이와 함께 소득증빙 자료를 제대로 준비해야 한다. 예전에는 은행이 주택 담보때문에 소득 확인을 상대적으로 소홀히 했다.

앞으로는 원천징수 영수증과 국민연금 등을 바탕으로 추정한 소득, 신용카드 사용액 등으로 추정한 소득으로 심사를 받아야 한다. 이런 자료가 없으면 대출 한도가 줄어들 수도 있다.

비수도권은 그동안 소득을 엄격하게 심사하지 않았던 대출심사 관행을 고려해 3개월간 추가 준비기간을 둔 뒤 5월2일부터 새 가이드라인을 적용한다.

변동금리로 돈을 빌리는 사람에 대한 제한도 많아진다. 금리가 오를 경우에 미리 대비해 소득에 따른 대출한도를 더 엄격하게 따는 것이다.

주택담보대출 이외에 다른 대출이 있는 지도 따져 원리금 상환부담이 소득에 비해 과중하다면 은행이 별도 관리대상에 넣는다.

◆대출절벽 우려에 당국은 "한도축소 없다"

시장에서는 새 가이드라인으로 대출심사가 까다로워지면 결국 서민들의 대출난 등으로 이어질 수 있다고 우려한다.

그러나 금융당국은 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다고 강조하고 있다. 단지 소득심사를 강화해 부실대출의 확산을 사전에 차단하기 위해 심사를 까다롭게 하는 것이라는 지적이다.

금융위 측은 상승가능금리(stress rate)를 감안한 총부채상환비율(DTI)이 높게 나오는 경우에는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있다고 설명했다.

또 상승가능금리가 적용되더라도 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것은 아니라고 덧붙였다. 상승가능DTI 산출에만 사용되는 금리이지 실제 적용금리와 관계없다는 얘기다.

주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출을 받을 수 있는 경우로는 ▲집단대출 외에 ▲상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ▲예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 ▲주소득자의 사망·퇴직·행방불명 등 불가피한 생활자금이 필요해 본부승인을 받은 경우 등이다.

금융당국은 대출상담 및 분할상환대출 대상 여부를 소비자가 쉽게 확인할 수 있도록 은행 상담창구를 늘리고 은행연합회 또는 은행 홈페이지, 주택금융공사의 '안심주머니앱'내 셀프상담코너 등을 적극 활용할 계획이다.