국토교통부는 뉴스테이에 대한 연기금·금융기관 등 재무적 투자자(FI)의 참여를 확대하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선과 리스크를 낮추는 방안을 추진한다고 3일 밝혔다.

임대기간 중에도 안정적으로 배당하고, 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 덜어내는 데 중점을 두었다.

먼저 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주원인인 청산배당 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선한다. 청산배당 구조란 뉴스테이가 대부분 준전세 형태로 공급돼 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조를 말한다.

또 뉴스테이리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다. 이는 총사업비를 줄이고 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 절감하는 효과가 있다.

리츠의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택이나 수익시설과 복합개발해 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화 한다.

회계 편의를 위해선 정액으로 가정(원가의 0.2~0.9%)하는 수선유지비를 현실적으로 조정(평균 0.5%, 연차에 따라 증가)하는 등 재무구조를 표준화할 예정이다.

시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용도 최소화한다.

FI의 리스크를 덜기 위한 방안도 시행된다.

우선 올 상반기 중 작년에 도입한 모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)가 채권을 발행할 계획이다. 기금이 모리츠 채권을 매입해 자(子)리츠에 간접 출자하는 효과를 내면서 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자보다 위험부담을 덜 수 있다.

FI는 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 기피하므로 리츠 설립시에 기금이 출자하고, 준공 이후는 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입한다.

자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증 기간 연장 등 보증 상품을 개선해 임대인(리츠)의 공실 위험도 완화할 계획이다.

국토교통부는 "은행·보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약에 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있다"며 "이번 사업구조 개선에 따라 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있는 만큼 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관·연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다"고 밝혔다.

국토부는 FI 참여 활성화를 위해 3월 중 HUG의 '기금출자업무취급규정' 등 관련 규정도 개정할 계획이다.