[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 정부가 이미 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미루기로 했다. 또 주택매매사업자의 주택담보대출에도 LTV(주택담보대출비율) 한도가 적용되고, 시세 9억원을 넘는 고가 1주택자의 전세대출 규제도 강화된다.

정부는 1일 관계부처 합동으로 이같은 내용을 골자로 한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'에 대해 발표했다. 일문일답으로 풀이한다.

Q. 이번 관계기관 합동조사의 조사대상은.

A. 최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높은 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

Q. 상시조사체계 운영으로 달라지는 점은.

A. 그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 2020년부터는 상시조사로 전환하고, 대상 지역도 확대해 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다.

특히 '부동산거래신고법' 개정으로 2020년 2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 '실거래상설조사팀'을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.

Q. 이상거래 점검은 어떻게 이뤄지나.

A. 자금조달계획서와 실거래 신고서 등에서 추출한 결과 차입금이 과다한 경우 등 자금 출처가 의심되는 사례에 대해 관계기관(국토부, 금융위·금감원, 행안부)이 함께 자금 출처, 편법 증여, 금융규제 이행 여부 등을 확인·점검할 계획이다.

Q. 분양가 상한제의 시장 안정 효과는.

A. 고분양가 책정은 기존 집값의 상승을 촉발하고, 이는 다시 분양가 상승으로 이어지므로 악순환의 고리를 차단할 필요가 있다. 과거 상한제 시행시기에도 분양가 안정으로 서울 집값은 안정세를 보였고, 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장은 과열됐다. 

특히 '재건축 단지의 과도한 일반분양가 책정 방지→재건축 상승세 둔화→신축 등 기존아파트 안정 유도'라는 선순환이 가능하다. 재건축이 가격상승을 선도하고, 신축은 '갭메우기'로 후속 상승할 경향이 크다. 재건축 안정 시 신축만 상승하는 것은 한계가 있다.

Q. 분양가 상한제가 무주택 실수요자에게 도움이 되나.

A. 분양가 인하로 무주택 실수요자에게 내집 마련기회가 확대되고, 분양가 안정은 전반적인 집값 안정으로 이어져 전체 실수요자의 내 집 마련 부담도 완화되는 효과가 있다.

또한 시세차익을 노리는 투기수요를 차단할 수 있도록 전매제한 기간을 강화(현행 3~4년→ 5~10년)하고, 거주의무(5년 이내) 등 보완책도 병행한다. 전매제한기간 내에 매각하는 경우는 공공(LH)이 시세차익을 환수하고 매입주택은 임대주택으로 활용해 분양수익을 사회적으로 공유하겠다.

Q. 주택공급 위축 우려가 있는 것은 아닌가.

A. 과거(2007년) 분양가상한제는 전면적으로 시행된 반면, 이번에는 과열이 우려되는 지역에 선별적으로 시행될 예정이다. 일부에서는 정비사업 위축 우려를 제기하고 있으나, 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다.

특히 관리처분 기인가 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화되는 효과가 있다. 현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13.1만세대)에 달하는 상황이다.

초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다.

서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 '수도권 30만호 공급계획' 등을 통해 중장기 주택공급 확대도 병행 추진해 보완하겠다.

Q. 전세가격이 상승하지 않을까.

A. 상한제를 동 단위로 핀셋 방식으로 지정할 계획이므로, 상한제 청약 대기에 따른 전세가격 상승 가능성은 제한적이다.

또한 아파트 입주물량이 많고 등록 임대주택도 비율이 높아 전반적인 전세시장 불안 가능성은 낮다.

Q. 분양가 상한제 적용지역은 언제 지정하게 되나.

A. 10월 말까지 시행령 개정을 차질없이 마무리하고, 분양가 상한제의 실제 적용시기 및 지역에 대해서는 시행령 개정 완료 이후 시장상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획이다.