[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 정부가 1989년 공시제도 도입 이래 처음으로 공시가 현실화에 탄력을 붙였다. 특히 시세 9억원 이상 공동주택과 단독주택의 공시가율을 대폭 끌어올릴 계획이다.

17일 국토교통부는 이러한 내용을 골자로한 '2020년 부동산 공시가격 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다. 

[아래는 일문일답]

Q. 공시가격 현실화의 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하는지.

A. 감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고, 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석해 시세를 산정한다. 구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있다.

Q. 시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는.

A. 시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 평형성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다. 불균형성 정도, 부담능력 등을 고려해 우선 고가주택부터 추진하고 내년에 현실화 로드맵을 수립해 전반적인 개선을 추진한다.

Q. 적용원칙을 미세조정할 수 있다고 하는데 어떤 경우인지.

A. 인접주택이나 동일권역내에서 주택간에 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우 미세조정할 수 있도록 하고 있으며 공시대상 전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상된다.

예를 들어 같은 도로변에 시세 10억 순수단독주택과 시세 30억 5층 건물 중 5층 부분만 주거용(시세 6억)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우, 주상용 건물의 현실화율은 추가제고, 단독주택의 현실화율은 미세하향된다.

Q. 2020년 공시가격 현실화 추진에 따른 공시가격 변동률 및 보유세 변화에 대한 전망은.

A. 대부분의 주택은 시세 9억원 미만으로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망이다.

강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영돼 공시가격과 보유세도 크게 인상될 것으로 보인다. 강남구과 마포구 등 일부지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상된다. 정확한 공시가격과 보유세는 정밀 시세분석 이후 공시가격(안)에 대한 의견청취를 거쳐 결정·공시된 이후 확인 가능하다.

Q. 주택에 적용되던 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하는 것인지.

A. 주택공시비율(80%)이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아니다. 주택공시비율 폐지는 올해 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문이다.

앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획이다.

Q. 개별부동산 산정 기준이 되는 비교표준부동산 선정의 구체적 방법은 무엇인지.

A. 토지의 경우 비교표준지는 동일 용도지역의 유사가격권 내 표준지 중에서 이용상황이 동일하고 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. 인근에 이용상황이 동일한 표준지가 없는 경우 등 예외적인 경우에는 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며 세부용도지역이 동일한 표준지가 유사가격권 내에 없는 경우에는 동일 이용상황의 대용도지역이 동일한 표준지를 선정할 수 있다.

주택의 경우 건물가격이 차지하는 비중을 고려해 도시지역과 비도시지역으로 구분해 비교 표준주택을 선정한다. 도시지역은 동일 용도지역 내 유사 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택 선정, 건물구조가 유사한 것을 우선 선정한다. 비도시지역은 동일 용도지역 내 유사한 가격수준 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택 선정, 도로접면이 유사한 경우 우선 선정한다. 주택용도(단독/다가구), 건축연도, 경과년수, 주택규모 등을 고려할 수 있도록 세부적 기준을 별도 마련한다.

Q. 공동주택의 층별, 호별 효용비의 구체적인 기준은.

A. 조사자가 아파트 상한가(로열층)와 하한가(1층) 입력 후 층별 등급과 등급별 효용비를 적용해 모든 층의 층별 효용비를 산정한다. 층별 등급은 최고층수에 따라 2~6개로 구분하고 층별 등급에 따른 효용비는 공동주택 단지별 현장조사 및 실거래가 등 가격조사 등을 통해 실제 시장상황에 맞게 조정해 반영한다.

향·조망·소음 등 호별 효용비는 특성 차이에 따른 실제 시세 격차를 효용비로 적용한다. 예를 들어 A아파트 시세분석 결과 다른 특성이 동일한 호의 시세가 남향 10억, 동향 9억7000만원인 경우 향별 효용비를 남향 1.0, 동향 0.97로 적용한다.

Q. 공시가격 현실화를 반영해 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인지.

A. 시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망이다. 관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등 영향을 분석하고 필요 시 보완방안을 마련할 것이다.

기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영해 매년 말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정한다. 건강보험 지역가입자 재산보험료는 '재산보험료 등급표'로 산정되므로 공시가격이 인상돼도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없다. 건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편 중이며 2022년까지 지역가입자 보험료 중 재산부문 비율은 41%까지 낮아질 것으로 예상된다.

Q. 공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 불리해 운영했던 이유는 무엇이며 통합시스템은 어떻게 운영되는지.

A. 1996년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악해 각 시스템을 분리해 개발·운영했다. 표준공시가격 산정시스템은 감정원에서 개발·운영 중이며 개별공시가격 산정시스템은 2016년도부터 부동산은행정보 일원화사업의 일환으로 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영 중이다.

2021년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발해 업무 효율성을 높이고 표준·개별 간 연계성 및 호환성 강화 계획이다.

Q. 공시가격 세부 산정자료나 이의신청 검토내역의 공개는 어떻게 이뤄지는지.

A. 공개되는 산정자료에는 해당 부동산의 객관적인 주요 특성과 인근유사 실거래가, 아파트의 경우 감정원의 부동산테크시세 등 참고 가격자료 및 조사자의 검토의견이 반영될 예정이다. 이의신청 검토내역의 경우 이의신청자의 이의신청 사유와 이에 대한 검토의견 및 이의신청 처리결과 등이 반영될 예정이다. 공시가격 산정자료는 결정·공시일로부터 '공시가격알리미 홈페이지'를 통해 확인할 수 있도록 할 것이다.

Q. 감정원에서 신설하는 자체 자격제도는 감정평가사 자격과 어떻게 다른지?

A. 부동산 가격공시 업무에 한정해 필요한 역량을 집중 검증할 수 있는 자격제도를 신설할 계획이다. 외부 연구용역 등을 통해 교육프로그램, 시험과목, 자격 난이도 등을 검토해 공시역량을 강화할 수 있는 방향으로 만들도록 하겠다.