[뉴스웍스=원성훈 기자] 정부의 12·16 부동산 대책에 따라 오는 23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택을 사려고 할 때 대출 한도가 줄어든다.

22일 금융업계에 따르면 정부는 23일부터 시가 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제강화에 나선다. 지금까지는 주택 가격에 상관 없이 LTV 40%를 적용했다. 하지만 이제는 9억원까지 40%를, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용한다.

이번 대책으로 주택담보대출을 받을 수 있는 가장 높은 가격인 15억원의 아파트는 기존 대출한도가 6억원(15억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 1억2000만원 줄어든다는 얘기다.  

총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 강화한다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 그간 은행은 전체 가계대출 평균 DSR을 40% 안으로만 지키면 됐다. 누군가에게 DSR 40% 미만을 적용했다면 다른 고객에게는 40% 이상을 적용해 전체 평균만 관리하면 무방했다. 금융 당국은 이번엔 DSR 규제를 차주별로 적용함으로써 LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적으로 대출 한도를 제한하는 효과가 생길 것이라고 기대하고 있다.

주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 규제한다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 '1.25배 이상'을 '1.5배 이상'으로 상향 조정된다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 지금까지는 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 나오면 됐지만, 이제는 1.5배로 올라야 한다는 의미다. 이에따라 연간 임대소득이 2000만원인 주택임대사업자는 연간 이자 비용 상한이 최대 1600만원에서 최대 1333만원으로 줄어든다. 대출금리가 4%라고 가정하면 이 주택임자사업자의 대출 한도는 4억원에서 3억3000만원으로 감소한다. 다만 정부는 23일 전 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용할 것으로 알려졌다.

정부는 또한, 23일부터 주택담보대출의 실수요 요건도 강화해 고가 주택 기준을 '공시가격' 9억원에서 '시가' 9억원으로 바꾸고, 실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다.

정부는 내년부터는 '갭투자 방지'에도 힘쓸 것으로 보인다. 갭투자 방지를 위해 전세대출 대출자가 시가 9억원을 넘는 주택을 구입·보유할 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·주택도시보증공사 보증) 외에 민간보증(서울보증보험)까지 보증에 제한을 둔다. 또 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다.  '갭투자'란 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 목적으로 하는 투자다.

한편 금융당국은 주택담보대출 우회로가 될 것이라고 지적되는 P2P(개인 간 거래) 대출 문제도 선제적으로 챙긴다는 방침을 세웠다. 이번 대책으로 LTV 규제를 받지 않는 P2P 대출로 대출 수요가 옮겨가는 '풍선 효과'를 막겠다는 취지다. 내년 8월 시행을 앞둔 P2P 법(온라인투자연계금융업법)에 대출 규제 관련 내용이 시행령으로 마련되겠지만, 그전에라도 가이드라인 등을 통해 대응에 나설 수 있다는 것이 금융당국의 방침이다.

P2P 법상 금융사도 P2P 대출에 건당 최대 40%까지 투자할 수 있다. 여기에 이번 대책과 동일한 규제를 적용할 수 있는 방안이 거론된다. 은행 등 금융사가 투자 명목으로 P2P 업체에 준 자금이 주택담보대출로 활용되면 12·16 대책의 대출 규제를 그대로 적용한다는 방안이다.