서울시, 준주거·상업지역 용적률 상향…지구단위계획 수립기준 정비
서울시, 준주거·상업지역 용적률 상향…지구단위계획 수립기준 정비
  • 남빛하늘 기자
  • 승인 2020.05.31 14:48
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(사진제공=서울시)
(사진제공=서울시)

[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 서울시가 1980년대 양적성장 시대에 도입돼 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용돼 온 '지구단위계획' 수립기준을 전면 손질했다. 2000년 '지구단위계획'이 법제화된 이후 20년 만이다.

'지역맞춤형 도시관리제도'라는 본래 취지와 달리 획일적 규제와 평면적 계획에 그쳤던 기존 계획의 한계를 보완하고 개발에서 재생으로의 변화된 도시관리 패러다임을 반영했다. 또 폭염, 미세먼지 등 기후변화와 젠트리피케이션, 지역균형발전 같은 사회 전반의 새로운 이슈에 대응하는 미래지향적 계획을 이끌어내는 데에도 중점을 뒀다.

앞으로 지구단위계획 수립 시에는 개발 이후 달라질 지역의 모습을 예측하고 일관성 있는 개발‧관리가 이뤄질 수 있도록 지역 전체를 아우르는 목표와 미래상을 통합적으로 제시해야 한다. 그동안 통상 실외에 마련하는 것이 당연했던 공개공지를 실내 공간에도 조성할 수 있도록 해 폭염이나 미세먼지에 대응할 수 있도록 했다.

또한 마을도서관이나 보육시설 같이 공공성이 담보된 시설을 역량있는 민간이 소유‧운영하는 경우도 공공기여로 인정하는 '지역기여시설' 개념을 국내 최초로 도입한다. 민간사업자는 기부채납에 대한 부담을, 공공은 기부채납 받은 시설에 대한 관리‧운영비 부담을 각각 덜 것으로 기대된다.

서울시는 이러한 내용을 골자로 전면 재정비한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 본격 시행, 지구단위계획을 도시재생시대에 지속가능한 도시관리 수단으로 확립해나가겠다고 31일 밝혔다.

새로운 서울시 지구단위계획 수립기준의 주요 내용은 ▲지구통합기본계획 신설 ▲방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 ▲실내형 공개공지 도입 ▲지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 ▲지역기여시설 도입 ▲준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 ▲건폐율계획 신설 등이다.

먼저 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전목표를 통합적으로 제시하는 지구통합기본계획을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고 지역 맞춤형 개발을 유도한다.

기후변화 등에 대응하는 방재안전계획과 지역의 정체성을 보전하는 '지역(역사)자산보전‧활용계획'을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.

'방재안전계획'은 상습침수나 화재 같은 재해에 취약할 소지가 있는 지역을 미리 파악해 맞춤형으로 수립한다. 예컨대 한옥 등 목조건축물 밀집지역은 소방시설을 충분히 확보하고 방재성능을 강화하는 외장재 처리를 하는 등의 계획을 세울 수 있다. 지역(역사)자산보전‧활용계획은 지구단위계획수립 시 문화재나 산업유산, 역사문화자산이 있는지 조사하고 보전가치와 활용유형에 따라 다양한 보전활용 방안을 마련해야 한다.

일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 '공개공지'는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 서울시는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 '실내형 공개공지'를 새롭게 도입해 폭염, 미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.

지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 '지역매니지먼트'도 도입했다. 예컨대 지역 내 공개공지를 활용해서 축제나 행사 등을 여는 방식이다. 또 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 '주민제안 관리운영기준'을 신설했다.

지역매니지먼트는 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 이를 실행하는 방안을 마련해 공공과의 협력방안을 구체화 하는 계획이다. 주민제안 운영기준은 기존 도시조직에 대한 유지의 필요성이 높은 계획관리형 및 보전재생형 지구단위계획에서 주민이 계획수립 요청 시 공공이 이를 지원하는 상향식 지구단위계획 운영방안으로 시범사업 후 제도화를 추진한다.

전국 최초로 도입하는 '지역기여시설'은 공공성은 있지만 공공이 소유‧운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.

동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거‧상업지역의 기준용적률을 50~200% 상향해 현실화한다. 또 용도지역 상향 여부와 관계 없이 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획이다.

준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다. 계획 유도를 위한 용적률 인센티브 적용 자체가 어려웠던 준공업지역은 공개공지 설치시 공공성 있는 계획과 연동하고 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련해 형평성 문제를 개선했다.

'건폐율계획'을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생‧개발을 유도한다.

이밖에 과도하게 큰 규모로 지정돼있거나 분할시행기준이 없어 계획 실현성이 떨어졌던 '특별계획구역'은 지정면적을 축소(나대지·이전적지 5000㎡→3000㎡, 소필지 공동개발 3000㎡→1000㎡)해 적극적인 개발‧관리로 이어질 수 있도록 했다.

시는 이번에 전면 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 매뉴얼 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. 서울도시계획포털에서 확인할 수 있다.

박원순 서울시장은 “지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜기간 과거 패러다임에 갇혀있었다. 이번에 서울시가 앞장서 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하고 상세한 설명의 매뉴얼을 제공해 현장에서 혼란이 없도록 하고 계획의 실행력을 강화하겠다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.

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