[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 정부가 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다. 수도권에선 자연보전권역과 접경지역을 제외한 대부분의 지역이 묶인다. 또 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화했다.

17일 정부는 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리 방안(6·17 대책)'을 발표했다. 이번 대책에는 ▲과열지역에 투기수요 유입 차단 ▲정비사업 규제 정비 ▲법인 활용한 투기수요 근절 ▲12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 등의 내용이 담겼다. 

우선 정부는 최근 주택가격 급등세를 보이고 있는 경기, 인천, 대전, 청주를 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했다. 이들 지역은 오는 19일자로 지정 및 효력이 발생한다.

최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 수도권에선 일부 자연보전권역과 접경지역인 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) 등은 제외됐다. 인천에선 강화·옹진군이, 청주에선 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면이 제외됐다.

이로써 조정대상지역은 서울 전 지역, 경기 전 지역(일부 지역 제외), 인천 전 지역(강화·옹진 제외), 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정) 등 69곳으로 늘어나게 된다.

또한 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다. 경기에선 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2)등 10곳이다. 인천에선 연수, 남동, 서구 등 3곳이, 대전에선 동·중·서·유성구 등 4곳이 투기과열지구로 추가 지정됐다.

이로써 투기과열지구는 서울 전 지역, 경기 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정), 인천 연수, 남동, 서구, 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성 등 48곳으로 늘어났다. 

정부는 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진한다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정했다. 구체적인 내용은 17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 18일 공고한다. 23일부터 효력이 발생한다.

이에 따라 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가가 필요하다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하고 특히 주거용 토지는 2년 간 매매와 임대가 금지되며 실거주용으로만 이용이 가능하다.

투기적 주택수요에 대한 조사체계도 강화된다. 현재 국토교통부 '부동산시장불법행위대응반'과 한국감정원 '실거래상성조사팀'이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2월 21일~)이며 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE, 용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사도 착수(2020년 6월~)했다.

정부는 상시·기획조사를 통해 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발해 과태료 부과 및 금융위·국세청 등에 통보할 방침이다. 특히 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대해 고강도 기획조사를 실시한다.

현행 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한돼 있어 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계가 있었다. 이에 오는 9월부터는 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다.

또한 현행 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출했는데, 투기과열지구 9억원 이하 중·저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한적이었다.

이에 오는 9월부터 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출해야 한다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고 실거래 신고 즉시 조사에 착수한다.

규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건도 강화된다. 무주택자의 경우 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내, 조정대상지역은 2년 내 전입 의무를 부과했었다. 앞으로는 전 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 부과된다.

1주택자의 경우는 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내, 조정대상지역은 2년 내에 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과됐지만, 앞으로는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과된다.

이는 행정지도 시행(7월 1일) 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 다만 행정지도 시행 이전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다.

보금자리론 대상 실거주 요건도 부과된다. 현재 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있다. 앞으로 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고 의무 위반 시 대출금을 즉시 회수한다. 이는 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후 보금자리론 신청 분부터 적용된다.

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화된다. 현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 보증을 제한하고 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출이 즉시 회수됐다.

앞으로 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수된다. 이는 보증기관 내규 개정일 시행일 이후부터 적용된다.

주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도도 축소된다. 현행법상 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용됐다. 앞으로는 HUG의 1주택자 대상 전세대출보증한도를 2억원으로 인하한다. 이는 HUG 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용된다.