[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 정부는 19일 관계부처 합동으로 오는 2022년까지 전국에 11만4000호의 주택을 공급하는 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 발표했다.

정부 관계자는 임대차 3법 시행이 불러온 전세 대란과 관련 "최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있으며 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각한다"고 밝혔다.

또한 '숙박시설 전환이 지금의 전세난에 도움이 되느냐'는 물음에는 "최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심으로 숙박시설 전환은 1~2인 가구 전세난에 기여할 것으로 판단된다"며 "특히 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다"고 설명했다.

[아래는 국토교통부와의 Q&A다.]

<임대차3법 관련>

Q. 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세품귀, 전세가격 급등 같은 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 것 아닌지.

A. 최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있으며 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각한다.

다만, 최근의 시장상황을 계약갱신청구권 등 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에 동의하기 어렵다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 신규 수요는 함께 줄어드는 축소균형의 과도기적 과정에서 일부 영향이 있을 수 있으나, 역대 최저 수준 저금리, 가구분화로 인한 임차수요 증가, 상위 입지로의 이동수요 등이 복합적으로 전세수요를 늘리고 있다는 점을 종합적으로 고려하여 시장상황을 평가할 필요가 있다.

특히 계약갱신청구권이 정착되면 임차인의 안심 거주기간이 늘어나고, 내 집 마련 준비기간 확보 등 임차인의 주거상향 여건이 개선될 것이라는 점을 말씀드린다.

Q. 임대차 3법 도입으로 전월세 시장에 혼란이 발생하고 있는데, 제도개선을 고려하고 있지 않은지. 

A. 제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다고 생각한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 나서 기존 임차인들의 거주기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과가 여러 지표들을 통해 확인되고 있다. 물론 약 30년간 익숙해져 있던 ‘임차기간 2년’이라는 거래관행이 바뀌는 과정에서 일부 갈등과 마찰이 있는 것을 알고 있으나, 장기적으로 새로운 제도가 자리 잡게되면 임차인이 임대료 인상 걱정 없이 안정적 4년 거주하는 게 관행이 될 것으로 기대된다.

<주택공급 확대 관련>

Q. 2021~2022년에 11만4000호를 전세형으로 공급한다고 한다. 현실성 있는 숫자인지.

A. 공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이다. 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 LH, SH 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다. 신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단된다.

Q. 2021년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 된다. 당장 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌지

A. 신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도 현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입하거나 저리 대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진한다. 또한 올해 12월부터 5000호에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하므로, 단기적으로 전세공급 물량이 증가해 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다.

Q. 아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없는데.

A. 2019년 서울 아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등 현 정부의 공급 대책이 가시화되며 2023년 이후에는 아파트 공급이 원활하게 이뤄질 전망이다. 다만, 2021~2022년의 경우 과거 택지 미 지정 및 2016년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소했다.

공사기간(2년 반~3년) 등을 고려할 때  아파트 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않다. 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중 공급해 아파트 전세수요를 분산시키고자 한다. 중산층까지 입주 대상을 넓힌 ‘질 좋은 임대주택’을 통해 중산층의 전세수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 본다. 또한 최근 가구 수가 1‧2인 가구를 중심으로 증가하는 상황에서 도심 내 우수 입지에 1·2인 가구를 위한 주택 공급을 확대하는 것도 중요하다고 판단했다.

이에 더해 지속적 공공택지 공급, 공공재개발‧재건축 사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해 중장기적으로 충분한 아파트가 공급될 수 있는 기반도 갖춰 나가겠다.

<공공임대 공실활용 관련>

Q. 3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영·관리에 문제가 있었던 것 아닌지.

A. 입주자격 완화, 시설개선 및 그린 리모델링 등을 통해 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 노력하고 있다.

통상 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 체계적으로 관리해 왔으나, 단기적 수급불안이 우려되는 등 전월세 시장 상황을 감안, 가급적 많은 주택이 공급될 수 있도록 3개월 이상 공가를 활용했다. 아울러 기존 주택에 대한 공공임대 유형통합을 추진함에 따라 칸막이로 구분돼 있던 공급기준이 하나로 통합돼 수급 미스매치를 해소하는데 기여할 것으로 전망된다.

Q. 공가는 대부분 좁거나 노후되거나 입지가 열악한 곳일텐데, 소득·자산요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠는지.

A. 소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차가구는 약 789만가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단된다.

아울러 최근 1인가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망된다

노후 주택에 대해서는 시설개선, 그린 리모델링 등을 통해 주거환경을 개선하고 있으며 이번 발표한 질 좋은 평생주택 추진방안에 따라 ‘노후 공공임대 종합정비’를 통해 체계적으로 개선을 추진할 것이다.

Q. 공공임대 공실은 입주 대기자가 있는 물량 아닌지.

A. 공실 임대주택은 수시모집을 하거나 입주 대기자들과 직접 매칭 시키는 방식으로 해소 중에 있으며 3개월 이상 비어있는 공실은 주택 위치, 평형, 유형 구분 등에 따라 수요-공급의 미스매치인 경우가 많아 현시점에서는 대기자가 거의 없다고 볼 수 있다. 이에 3개월 이상 공가는 입주기준을 완화시켜 무주택 실수요자들에게 신속히 공급하겠다는 취지다. 아울러 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 입주경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따라 입주자를 선정할 예정이다.

Q. 공공임대 공실을 소득·자산요건을 배제해 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는데.

A. 우선 현행 기준에 따른 소득·자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가 중 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득·자산요건을 배제해 공급할 계획이며 올해 12월 통합 모집하는 물량에 대해 한시적으로 적용한다.

또한 기존 입주계층의 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁 발생시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 계획이며 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득·자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능토록 할 예정(이 경우 최대 6년 거주)이다.

<신축공급 확대>

Q. 지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 2021년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지.

A. 매입약정은 LH·SH 등이 이미 추진 중인 사업 유형으로, 추진 체계가 갖춰져 있는 사업이다.

이에 더해 지자체의 주택건설사업계획 통합심의를 활성화해 인허가 소요 기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축하고, 매입약정이 체결되면 즉시 사전 입주자 모집을 시행할 예정이다.

매입약정에 참여하는 토지주나 건설 사업자에게는 인센티브도 부여되기 때문에 이전에 비해 민간 참여도 활발할 것으로 기대된다.

Q. 숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인지.

A. 5·6 대책 및 8·4 대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환해 사용하는 방안에 대해 기 발표했고, 여러 선도사업을 추진 중이다.

최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심으로 숙박시설 전환은 1~2인 가구 전세난에 기여할 것으로 판단된다. 특히 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다.

Q. 비주택 공실 리모델링 사업의 대상은? 공장도 대상인지.

A. 준공 운영 중인 상가·오피스·숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다.

공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다.

<중장기 공급기반 확대>

Q. 분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책이 아닌가.

A. 분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해 과도한 이익이 발생해 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다.

공공성 기여도를 높인 공공재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이며 공공재개발은 60여 개 이상의 조합이 신청하고, 공공재건축도 15개 단지가 관심을 보이는 등 차질 없이 추진 중이다.

앞으로도 공공재개발·재건축 등 정비 사업을 지속 추진하면서, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급도 활성화해 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 지속 갖춰 나가겠다.

<질 좋은 평생주택>

Q. 통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지.

A. 기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만호에 더해 공급물량 순증을 추진한다.

기존 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급할 계획으로, 2018~2019년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구·국민임대가 2배 증가하는 효과가 있다. 아울러 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 배점기준에 소득기준을 신규 도입하여 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획이다.

기준 중위소득 150%를 초과하는 가구에 대해서는 임대주택 리츠·펀드를 활용한 민간 건설임대 시범사업(2022~)을 검토한다. 지분적립형 주택, 공공 전세 주택, 공공지원 민간임대 등을 통해 통합 공공임대주택과는 별개로 폭 넓은 주거지원을 추진한다.

Q. 질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은? LH 재무구조가 나빠지는 것은 아닌지.

A. 2021년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳 약 4000호를 추진할 계획이며 이 중 전용 60~85㎡의 중형주택은 약 1000호를 공급한다. 전용 60~85㎡의 중형주택을 신규 도입함에 따른 재정 추가소요액은 2021년 약 110억원(출자 약 50억원)이며 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7300억원(출자 약 3600억원) 소요가 전망된다.

재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원 분담을 원칙으로 LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련했으며 LH 등의 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발 사업 등을 통한 수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 본다.

Q. 중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지.

A. 그간 공공임대주택은 저소득층 집단 주거지로 인식돼 사회적 단절이 발생하는 등의 문제가 있었다. 특히 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택의 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규 공급시 인근 주민이 반대하는 문제가 여전하다.

중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며 일정 수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다. 아울러 공급물량 순증을 추진하고, 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급 하는 등 저소득층에 대한 공급물량이 줄어들지 않도록 할 계획이다.