[뉴스웍스=전현건 기자] 더불어민주당 부동산특위가 10일 당 차원의 주거 공급대책을 발표했다.

이날 공급 대책의 핵심은 단연 '누구나집'이다. 

누구나집은 집값의 16%로 입주해 임대로 거주하다가 13년(건설 3년+임대 10년) 후 미리 확정된 분양가에 집을 매입할 수 있는 새로운 개념의 주택이다. 

이에 대해 부동산 전문가들은 계획대로 누구나집 공급이 이뤄진다면 시장 안정에 효과가 있을 것이라는 입장과 함께 복잡한 구조와 부족한 인센티브를 감안할 때 민간이 적극적으로 참여할 가능성이 크지 않다는 의견을 내비쳤다.

누구나집 공약을 자세히 살펴보면 무주택자·청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 낸 후 10년간 시세의 80~85% 수준으로 임대료를 내며 거주하다가, 10년이 지나면 최초 입주 시 가격으로 분양받을 수 있다.

송영길 당 대표가 인천시장으로 재임할 때부터 구상하고 지난 전당대회에서 공약한 모델을 발전시킨 것으로 여겨진다. 세입자가 처음 지급하고 남은 집값의 반은 세입자들이 사회적 협동조합 등 특수목적법인(SPC) 명의로 장기주택담보대출을 연 2.5% 수준의 저금리로 받아 조달한다. 나머지 자금은 ▲시행사·시공사가 투자하는 자금 10% ▲임대사업자가 개발이익을 재투자하는 방식 10% ▲세입자의 전세보증금 담보대출 14~25% 등으로 충당한다. 민주당은 올해 안에 사업자를 선정하고, 이르면 오는 2022년에 분양하겠다는 방침이다.

사업은 민간임대주택법상 공모를 통한 공공지원민간임대 방식으로 진행된다. 프로젝트 금융 주관사로는 하나금융투자, 시공사로는 서희건설과 동원개발 등이 언급되는 것으로 알려졌다. 시범사업의 전세 보증금 시행기관으로는 한국토지주택공사(LH)와 하나금융투자, SGI서울보증 등이 거론된다. 

이에 대해 전문가들은 다소 상반된 의견을 내놓았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 뉴스웍스와의 연락을 통해 "취지와 새로운 주택공급 유형을 제시한 것은 긍정적으로 본다"면서 "누구나집처럼 집값의 일부만 있더라도 장기적으로는 내집마련을 가능케하자는 제도의 취지에는 공감한다. 큰 규모가 아닌 시범사업이라는 것도 긍정적"이라고 평가했다.

이 연구원은 다만 "입주자에게 무조건 유리한 사업모델을 제시하는 것이 적절한 것인지는 다소 의문이 있다"며 "가령 입주 이후 분양시점에서 (입주시점보다) 주택가격이 상승했다면, 입주자는 무조건 분양받기를 선택해 이익을 얻을 것이다. 만약 최초 입주시 가격도 분양가상한제를 적용해서 인근 시세와의 차이가 컸다면 분양에 따른 이익도 더욱 커질 것"이라고 말했다.

입주자는 주택 가격이 상승하면 그만큼 차익이 발생하고, 하락할 경우 분양 받지 않음으로써 손실 회피를 할 수도 있다는 것이다. 주택 가격의 변동과 상관없이 무조건 손해를 보지 않는 셈이다.

반대로 사업 시행자는 10년 후 분양 전환할 때 10%의 이익이 확보되는 것만으로 참여 여부를 결정해야 한다. 그러나 이 역시 보장되는 것은 아니기 때문에 적극적으로 참여하기가 쉽지 않다. 오히려 집값이 하락할 경우 이로 인한 손실을 사업자가 부담하는 위험에 노출된다.

이 연구위원은 "추후 분양전환시에 10%의 이익이 확보되는 것만으로는, 얼마나 많은 사업시행자가 참여할 것인지를 예단하기 어렵다" 며 "민간사업자라면 특히 그렇다. 분양이전까지 집값하락에 대한 책임이 사업자에게 부과된다는 점도 사업참여자에게는 마이너스 요인"이라고 강조했다.

부동산 업계 관계자는 "특히 인천의 경우 주택 수가 부족한 형편이라, 오늘 발표한 방식을 통해 빠른 공급이 가능하다면 부동산 시장 안정에 기여할 것"이라고 예측했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 기자와의 연락에서 "인천 검단지구(4225호)와 시흥 시화MTV(3300호)에 시범사업 물량이 집중되는데 주변 집값수준이 높거나 교통망 확충계획이 있는 의왕 초평 및 인천 검단 등지에 수요자 관심이 이어질 것으로 기대된다"고 말했다.

함 랩장은 실제 누구나집 제도 시행시 목돈이 생길 때마다 보증금을 늘리고 월세를 줄이는 것이 가능하도록 제도를 설계해야 한다고 조언했다.

함 랩장은 "세입자가 10년간 월세를 납입해야 하는 만큼, 임대료 부담을 낮추기 위해서는 수분양자가 목돈이 생겼을 때 보증금과 월세 비중을 변경할 수 있는 임대제도 유연화를 고려해야 한다"며 "이때 적용될 전환 이율도 적정 수준에서 관리할 필요가 있다"고 설명했다.

함 랩장은 "현행 제도 아래서 유보지는 해당 지자체·입주민 협의 후 주거용이 아닌 자족시설용지로 활용하고 있는 만큼, 유보지를 주거용으로 전용할 수 있는 법 개정이 쉽지 않을 수 있다"며 "최근 3기신도시 개발과 관련된 과천 사례를 보더라도 기반시설의 과포화와 과밀화를 우려한 기존 입주민들의 반대로 신규 주거지 조성에 난관이 발생하는 만큼, 택지지구 유보지를 주거용으로 활용하는 것에 대한 인근 주민들의 반대를 돌파해야하는 문제가 발생할 수 있다"고 예측했다.