-최근 강남 재건축 단지 부동산 가격이 가파른 상승세를 보이고 있다. 이런 현상이 일시적 현상은 아닌지 투자자들이 궁금해 하고 있는데.

“저금리가 가장 큰 원인이라고 볼 수 있다. 또 주식시장은 최근 상승세를 나타내고 있으나 대외 변수로 인해 안심할 수 없는 모습이다. 이런 시기에 투자자들에게 강남의 마지막 기회로 인식되는 대규모 재건축 분양단지에 돈이 몰리는 것이 어쩌면 당연한 일이다. 부동산이 침체기를 맞으면서 최근들어 부동산 수익률을 연 3~5%로 보는 투자자들이 늘어나고 있다. 강남지역에 더 이상 신규 아파트를 건설할 부지가 마땅치 않은 것을 감안할 때 이 정도 수익률은 가능할 것으로 판단하는 투자자들이 늘고 있는 것이다. 따라서 일시적 현상이라고 단정짓기는 어렵다”

-강남 재건축 아파트의 경우 투자가치를 평가한다면.

“우선 재건축·재개발은 수도권 등에서 주택공급 방식의 핵심으로 등장하고 있다. 이미 정부에서도 공급방식을 대규모 신도시 개발에서 도심재생 사업으로 전환한데 따른 대세의 흐름이 바뀐 결과이다. 재건축은 저밀도(5층) 단지들의 재건축이 끝나는 시점인 2~3년 후까지 분위기를 이어갈 것으로 예상된다. 즉 오는 2018~2019년까지 투자가치는 있다고 본다”

-강남 재건축 분양가가 높다는 지적이 있는데.

“강남 재건축 단지의 경우 분양가격이 높은 것이 우려스럽지만 강남 재건축 분양물량이 많지 않아 9월이후 다소 수그러들 가능성은 있다. 재개발은 뉴타운 지역 등을 중심으로 사업추진과 분양이 이어진다. 그동안 서울시 등의 출구전략으로 미뤄 놓은 대기물량이 시장의 회복과 더불어 추진탄력을 받고 있다. 도심지역에서 접근성이 양호한 곳을 중심으로 분양가가 경쟁력이 있을 경우 인기는 유지될 것이다“

-최근 수도권 주택시장은 보합세를 유지하고 있다. 강남 재건축 아파트 상승세가 수도권까지 영향을 줄 수 있을지.

“수도권 주택시장은 전반적으로 소폭 상승세를 보일 것으로 예상된다. 일반 주택의 경우 재건축, 재개발에 따른 이주수요가 여전하고, 전세시장의 불안이 이어지고 있어 소형위주의 매수세가 유지될 것으로 보인다. 소형주택을 매입해 임대사업을 하려는 투자수요가 저금리로 인해 유입되고 있기 때문이다”

-수도권 분양시장 전망은.

“수도권 분양시장은 하반기에도 여전히 관심을 모을 것으로 보인다. 일부 인기지역의 경우 저금리로 갈 곳 없는 투자자의 유입이 늘어나고, 전세난 등에 따른 실수요자의 매수전환 수요의 절반이 새 아파트를 원하는 분양시장으로 모아지고 있어 경쟁률은 상당부분 유지될 것이다. 정부의 중도금 대출 보증심사 강화가 있지만, 강남을 제외한 대부분의 지역에는 거의 해당되지 않아 영향력은 한계가 있다. 수도권에서도 미분양은 용인, 화성 등 특정지역의 문제로 남아 있어, 대부분의 지역에서는 청약시장에 대한 집중력 즉 관심이 강화될 것으로 전망된다”

-서울 재건축 지역이 아닌 신규 아파트분양시장 전망은.

“서울은 지난 10년간 아파트 입주물량이 연평균 3,4만호에 이르렀다. 그러나 오는 2018년까지 연평균물량은 이에 미치지 못할 것으로 보인다. 수급불균형이 나타날 가능성도 있다. 수급 동향은 세부 지역별로 정교하게 분석해야 하지만, 이미 시장에서는 전국적인 공급과잉에 따른 가격하락 경고가 지속되고 있어 심리적인 위축현상이 나타나고 있다. 그러나 수급불균형이 일어난다고 해서 분양가격이 크게 오를 개연성은 적다.이미 오른 가격에 대한 부담과 아울러 추가상승에 대한 기대가 제한적이어서 상승 폭이 커지긴 어려울 전망이다”

-서울과 수도권을 제외한 전국 부동산 동향은.

“지방은 지역별 편차(제주, 강원, 부산 등은 소폭상승세)는 있으나, 전반적인 하향 안정세로 예상된다. 5대 광역시는 부산의 입주물량에 부족에 따른 소폭상승세가 이어질 것으로 보이고, 울산은 조선업 등의 경기침체 우려로 입주물량이 부족함에도 약보합세 수준에 머물 것으로 보인다. 대전과 광주는 보합세가 지속되고, 공급과잉 문제를 안고 있는 대구의 하락은 계속 이어질 전망이다. 기타 지방은 강원, 제주 등의 소폭 상승세가 유지될 것이며 여타지역은 약보합권에 머물 것으로 예상된다“

-전세가격은 강보합세를 유지하고 있는데, 전망은.

“전세시장은 수도권의 소폭 상승세 속에 지방의 안정세가 이어질 것으로 전망된다. 주택매매시장의 흐름과 유사한 수준을 보일 것으로 예상된다. 상승 폭은 수도권은 매매와 비슷한 정도로 보이고, 지방은 매매시장보다는 전세가격 상승률이 다소 앞설 것으로 전망된다. 수급에서는 저금리로 인해 전세를 월세로 전환하여 수익을 높이려는 추세가 더욱 거세질 것이다. 순수 전세물건의 부족이 심화되고 매매시장 가격상승에 따른 안주 수요와 더불어 재건축·재개발 이주수요까지 가세하며 여전히 일부지역을 중심으로 수급불균형이 지속될 것이다”

-수익형 부동산에 관심이 높아지고 있는데...상가, 오피스텔, 빌딩 어느쪽 투자가 유리할까.

“상가시장은 저금리로 인해 수익형부동산에 대한 집중력이 유지되며, 여전히 강세를 이어갈 것으로 예상된다. 다만 알짜 물건이 사라졌음에도 매매가격이 상승하고 경기침체로 인해 수익률이 하락한 상태이므로 투자자의 주의도 요망된다.

오피스텔은 고분양가, 수익률 하락, 공급과잉 등으로 한계를 맞이하였으나, 역시 저금리로 인한 소액 수익형부동산 투자처로 재인식되고 있다. 역세권 등 인기지역 위주로는 차별적 지위를 회복할 것으로 예상된다.

상가빌딩시장은 중소형건물의 매입수요가 여전한 상황이다. 역시 저금리로 관심도가 떠나지 않고 있는데다, 비교적 큰 규모의 유동자금이 갈 데가 없어 지속적인 투자대상으로 자리하고 있다. 또한 투자자는 그동안 건물가격이 많이 오른데 따른 경험이 있기 때문에 추가적인 상승으로 연결될 것으로 기대하고 있다. 다만, 가격만 오르고 상대적으로 수익률은 하락한 전형적인 불경기 상황이므로 철저하게 임차인과 임차업종, 상권에 대한 분석을 철저히 해야 한다”

-마지막으로 토지시장 전망은.

“토지시장은 개발지역 위주의 상승세 여전히 유지되고 있다. 도심지역 토지가격도 단독주택지 등을 중심으로 지속적인 상승세를 보이고 있다. 대다수 비도시지역에 위치하는 비사업용토지(부재지주 토지) 등에 대한 양도세 중과로 매매의 한계 상황에 이르렀으나, 제주도 등 일부 개발 기대감이 있는 지역위주로 여전히 소폭 상승세를 이어갈 것으로 전망된다”