부동산 개발사업자가 개발 시 얻게 되는 이득을 개발이익이라고 한다. 개발이익이 발생하면 매도 시 양도소득세를 통해 세금을 납부하게 된다. 그런데, 개발한 물건의 매도와 상관없이 준공시점에 개발이익을 평가해서 세금을 내도록 만든 제도가 재건축부담금과 개발부담금이다.

재건축부담금은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 의거 부과한다. 재건축 사업장의 추진위원회 설립 당시부터 준공시점까지의 가격차익에서 개발비용과 정상적인 가격상승분을 제외한 개발이익이 3000만원(조합원 1인당)을 초과할 경우, 초과이익 구간에 따라 10~50%까지 납부해야 한다. 현재 2017년 말까지 ‘관리처분인가 신청’을 하는 단지는 부과를 유예한 상태이다.

재건축 추진단지는 올해 말까지 사업진행을 서두를 것으로 보인다. 다만, 물리적으로 1년 안에 사업 속도를 급진전시키는 것은 어려움이 있어, 상당부분 사업이 진행된 몇·몇 단지를 제외하면 면제는 쉽지 않다.

'재건축부담금'...재산권 침해소지 있어

재건축부담금은 참여정부 시절 재건축아파트 가격이 급등하자 이를 규제하기 위해 만든 제도이다. 이젠 시장상황이 변하여 존재의미가 희석되기도 했다. 특히 매도를 하지 않은 평가 상의 금액을 기준으로 한 미실현이익에 대한 과세이다. 부동산 가격은 하락할 수도 있는 만큼 재산권 침해소지도 있다.

또한 재건축과 유사한 도시재생사업인 재개발에는 부과되지 않아 형평성 문제가 있다. 제도가 태생한 지 10년이 지났으나, 실시와 유예를 반복하다 정작 부담금을 낸 단지는 몇 군데에 불과하다. 정부가 2014년에 폐지를 발표했으나, 국회 협의 과정에서 유예되어 작금에 이른다.

재건축사업의 활발한 진행은 주택공급 확충으로 연결되어 궁극적으로 주거안정에 도움이 된다. 지속적인 논쟁의 대상이 되기보다는 원활한 주택사업 진행을 위해, 당초 의도대로 폐지하는 것이 적절해 보인다.

'재개발 부담금' 없어도 양도소득세로 환수 가능

개발부담금은 ‘개발이익환수에 관한 법률’에 의거 개발사업 시행으로 발생된 개발이익의 일정액을 환수하여, 토지투기를 방지하고 국토균형발전 재원으로 활용한다.

대상사업으로는 계획입지사업과 개별입지사업이 있다. 계획입지사업(대규모 개발사업, 선계획 후개발 원칙)은 택지, 산업·관광단지, 도시개발·지역개발·도시환경정비사업 등이 있다. 개별입지사업은 지목변경이 수반되는 개발사업(농지·산지 전용허가, 개발행위허가) 등이며, 부과 대상면적은 특별·광역시 도시지역은 660㎡이상, 특별·광역시 외 도시지역은 990㎡이상, 도시지역 중 개발제한구역과 비도시지역은 1,650㎡이상이다.

한시적으로 부과 면적을 2017년 1월 1일부터 2019년 12월31일까지 인가 등을 받은 경우에는 특별·광역시 도시지역은 1,000㎡이상, 특별·광역시 외 도시지역은 1,500㎡이상, 도시지역 중 개발제한구역과 비도시지역은 2,500㎡이상으로 임시 특례를 운영한다.

부과기준은 개발이익의 20%(계획입지사업) 또는 25%(개별입지사업)다. 국가와 지자체 시행사업은 부과대상에서 제외 된다. 산업단지·관광단지·물류단지개발사업 등(수도권 제외)은 면제된다. 공공기관 시행사업, 중소기업 시행 공장용지조성사업 등은 50% 감면한다. 계획입지사업에 대하여는 2014년 7월15일부터 2018년 6월30일까지 인가 등을 받은 경우 수도권은 50%, 지방은 100% 감면한다.

현재 개발부담금은 개인이 주로 하는 개별사업 부과 체계 위주로 소규모 개발을 억제하는 효과에 머물고 있다. 부담금 규모 또한 크지 않다. 개발 자체는 전체적인 경제 활성화 차원에서 바람직한 사업이고, 향후 양도소득세를 통한 환수가 가능하므로 폐지를 검토하는 것이 바람직하다.