[뉴스웍스=전현건 기자] 정부가 전세난에 대응하기 위해 '신축매입약정' 및 '공공전세' 등 다양한 방식으로 임대주택 공급에 나섰다. 하지만 선호도가 높은 아파트보단 오피스텔이 대다수여서 전세난 해결엔 역부족이라는 지적이 나오고 있다.

신축 매입약정과 공공전세가 시장 안정 효과를 보려면 중형 이상의 질 좋은 주택이 수요가 있는 곳에 얼마나 충분히 공급될 수 있을 지가 관건이다.

특히 정부가 제시한 호텔 등 비주택 리모델링은 주로 청년이나 1인 가구를 대상으로 하기 때문에 최근 아파트 전세 중심의 전세난 해소에는 큰 효과가 없다는 점이다.

◆신청 많지만 서울 계약율 고작 '1.4%'

국토교통부는 지난 6일 '위클리 주택공급 브리핑'을 열고 지난달말 기준 신축 매입약정 1400가구, 공공 전세주택 880가구 등 2280가구에 대한 계약을 민간사업자와 체결했다고 밝혔다.

신축 매입약정이란 민간사업자가 건축하는 주택을 한국토지주택공사(LH) 등이 매입하기로 사전약정을 체결하고, 준공시 매입해 공급하는 방식이다.

공급 규모만으로 보면 전세난 불안 심리 해소에는 도움이 될 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 수석연구원은 뉴스웍스와의 통화에서 "아무리 대단지 아파트 중심의 주택공급계획이 있더라도 실물주택이 공급되기까지는 시간이 소요된다"며 "단기주택공급방안도 필요한 내용으로 긍정적이라고 생각한다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 10년간 서울 기준 순수 전월세 공급 물량이 가장 많았을 때 규모가 약 4만6000가구 정도였다"며 "올해와 내년 3만8000가구 정도라면 당초 올해 전월세 물량 감소를 우려했던 불안감을 상쇄하는 효과를 줄 수 있다"고 설명했다.

문제는 신청한 민간사업자가 지난달말 기준 3만가구에 달하지만 아직 계약률이 저조하다는 점이다. 실제 올해 공급예정물량은 3만8000가구이지만 계약물량은 전체 물량의 6%에 불과하다. 특히 전세난이 심각한 서울은 목표치(9000가구)의 1.4%인 125가구에 그쳤다. 수도권으로 좁히면 1140호에 불과했다.

지난해 11월 공급목표가 발표된후 반년이 지난 지금에도 계약률이 매우 저조한 것이다. 호텔‧오피스 등 비주택을 개조한 리모델링 주택의 경우 사업자들의 신청을 받아 용도변경이 가능한지 등을 확인하기 위해 조사에 나선 단계로, 계약물량조차 없다.

이에 대해 국토부는 사업신청 후 계약까지 3개월여의 시간이 필요한데다 '2·4주택공급대책' 이후 3월부터 신청이 집중돼 아직 계약률이 높지 않다고 해명하고 있다.

국토부 관계자는 "신축 매입약정 특성상 사업신청 후 심의까지 약 1개월, 심의통과 후 설계‧구조 협의 약 1개월, 감정평가 및 매입가격 협상 약 1개월 등 통상 3개월이 소요된다"며 "신청건에 대해선 약정심의‧매입가 협상 등을 신속히 진행해 당초 계획을 차질없이 이행할 예정"이라고 설명했다.

◆"공공전세주택, 역세권 등의 물량이 준비되고 시세보다 저렴하다면 수요 충분할 것"

공공 전세주택은 올해 처음으로 도입된 유형이다. 중산층 3~4인 가구가 방 3개 이상 중형 평형의 신축주택에서 시세 90%이하의 전세금으로 최대 6년간 거주할 수 있는 임대주택이다.

전문가들은 중형 이상의 임대주택은 나홀로 주택이 대부분으로 관리비 부담이 상대적으로 크고, 보안이 상대적으로 약한 것을 단점으로 지적한다. 

이은형 책임연구원은 "공공전세주택은 현재 제시된 조감도를 보면 이른바 나홀로 아파트나 주상복합의 유형으로 보인다"며 "추후에 제도적 변화가 더해지더라도, 주어지는 인센티브는 용적률이나 기부채납비율 완화 정도로 가야하며, 주차장 요건완화처럼 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 사안은 지양해야 한다"고 지적했다.

다만 "역세권 등의 물량이 준비되고 시세보다 조금이라도 저렴하다면 수요는 충분할 것"이라며 "도심에서는 재개발을 통한 대규모 주택공급도 방법이지만, 제시된 공공전세주택같은 유형도 필요하다"고 말했다.  

비주택 리모델링은 증가하는 1인 주거수요에 대응하기 위해 도심 내 우량 입지의 호텔·상가·오피스 등을 주택으로 리모델링해 공급하는 사업이다.

시장에선 상업용 건물의 구조적인 문제에 따른 리모델링 비용이 클 것이라며 실효성에 의문이 제기된다. 상가·오피스 등을 주택으로 바꾸려면 조리시설과 배관, 하수처리, 보안, 환기 등 해결해야 할 점이 많다는 것이다.

호텔·상가를 개조한 원룸 형태의 임대주택을 공급하겠다는 정부 대책이 실수요자의 수요를 얼마나 흡수할지도 의문이다.

이은형 책임연구원은 "비주택 리모델링은 투입된 총 비용을 호실 수(방 숫자)로 나눠보면 역삼·여의도 등지의 기존 오피스텔의 매매가와 비슷한 수준"이라면서 "비주택 리모델링은 1인 주거수요에 대한 하나의 방안으로 머물러야 하며, 주류가 된다거나 핵심대안으로 부각되는 일은 없어야 한다"고 강조했다.

그러면서 "이런 방안들은 분명 대단지 아파트를 원하는 주거수요와는 거리가 있다"면서 "이번에 제시된 단기공급방안은 저런 주택으로 옮겨가는 수요들이 중간에 거쳐가는 단계로서 자리잡도록 추진된다면 충분한 의의가 있다고 판단한다"고 설명했다.