[기고] 부동산 투자도 '리츠'라면 쉽다

정기적인 소득이 더 이상 발생하지 않는 은퇴기간 중 생활비는 3층 연금(국민연금·퇴직연금·개인연금)을 통해 마련하는 게 바람직하다. 

만약 3층 연금만으로 은퇴 후 생활비 충당이 어렵다면, 금융자산을 활용해 정기적인 현금흐름, 즉 인컴(Income)을 만들어내는 것을 고려해야 한다. 배당수익, 이자수익, 임대수익 등이 대표적인 인컴이며, 이 중 임대수익을 창출하는 인컴형 자산이 바로 리츠(REITs)다.

상가나 오피스텔 등 실물자산을 직접 보유하면서 부동산 임대업을 영위해도 임대수익을 거둘 수 있다. 하지만, 부동산 임대업은 생각보다 쉽지 않다. 부동산 매입 전에는 대상물건의 입지(立地)에 대한 사전 분석이 중요하지만, 비전문가인 개인이 하기엔 버거울 수 있다. 매입 후에도 부동산 관련 각종 세금과 건물 유지·보수, 공실 관리, 임차인과의 분쟁 등으로 인해 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있다. 

투자에 대규모 자금이 필요하다 보니 대출을 수반하는 게 일반적인데, 이 경우 이자비용 부담은 별도다. 매각을 위해서는 부동산 소유권 이전 과정을 거쳐야 하기 때문에 현금화까지 장기간이 소요된다. 간접투자상품인 리츠를 이용할 경우 부동산 직접투자에 따른 이런 어려움들은 대부분 해결할 수 있다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운영하고, 그로부터 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 집합투자기구의 하나다. 

부동산 간접투자상품에는 리츠 말고 부동산펀드도 있는데, 주식회사 형태인 리츠는 부동산펀드와 달리 만기가 따로 없다. 또한, 부동산펀드는 대부분 폐쇄형으로 설정되기 때문에 중도 환매가 허용되지 않지만, 리츠는 원하는 시점에 지분 매각을 통해 현금화할 수 있다. 상장된 리츠라면 주식처럼 실시간 매매도 가능하다.

그럼 리츠 투자에는 어떤 매력이 있을까? 가장 큰 매력은 아무래도 높은 배당수익률이다. 2023년 전체 리츠의 배당수익률(납입자본금 기준)은 7.3%였고, 일반투자자의 접근이 용이한 상장리츠의 배당수익률도 7.4%로 나무랄 데 없는 수준이다. 관련 규정에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고 있기 때문이다. 

푼돈으로 우량 부동산에 투자할 수 있다는 것도 리츠의 빼놓을 수 없는 장점 중 하나다. 시내 중심가 오피스나 백화점과 같은 대형 부동산투자에 개인이 참여하기는 현실적으로 매우 어렵다. 하지만, 리츠라면 가능하다. 국내상장 리츠 1주의 가격은 5000원 안팎으로 커피 1잔 값 정도다. 한 리츠에서 통상 2개 이상의 자산을 담기 때문에 자연스레 분산투자의 효과도 생긴다. 

리츠 투자는 인플레이션 방어수단이기도 하다. 물가가 오르면, 통상 임대료도 함께 오른다. 경제 전반의 물가상승으로 인해 화폐가치가 하락한다면, 실물자산인 부동산 가치는 상승할 가능성이 높다. 이처럼 리츠 투자는 금(Gold)처럼 물가상승을 헤지하는 유용한 수단이 될 수 있다. 

세제혜택도 있다. 비록 투자금액 5000만원 이내, 투자기간 3년 이상이라는 조건이 붙긴 하지만, 개인투자자가 국내 공모리츠에 투자해 발생한 배당소득에 대해서는 정상세율(15.4%, 지방소득세 포함) 대신 9.9%의 저율로 분리과세를 적용받는다. 또한, 국내 상장리츠 투자로 거둔 매매차익은 과세대상에서 제외된다. 

리츠도 투자상품인 만큼, 당연히 위험요인도 존재한다. 리츠 투자는 기초자산인 부동산의 고유위험에 그대로 노출돼 있다. 부동산 물건의 입지나 임차인 신용도 등 개별요인도 중요하지만 경기, 금리수준 등과 같은 거시경제 상황이 리츠 투자성과에 더 큰 영향을 미칠 때도 많다. 단기적으로는 주가 하락으로 인한 평가손실이 배당수익보다 더 클 수도 있다. 다른 투자상품과 마찬가지로 리츠 역시 본인의 투자목표와 위험감수능력을 감안해 중장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직한 이유다.