[기고] 외국인 토지거래 허가…득과 실

내국인 역 차별 논란이 있었던 외국인의 국내 부동산 매입에 정부가 칼을 빼들었다.

실거주를 하지 않는 외국인은 이제 수도권 집을 사지 못한다. 이달 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 외국인의 수도권 주택구입 시 토지거래허가제가 적용되기 때문이다.

수도권에 토지거래 실질적 주택거래 허가를 받은 외국인은 4개월 이내 해당 주택에 입주를 해야 하고, 취득 후 2년간 실거주도 채워야 한다. 이와 함께 부동산거래법 시행령을 개정, 자금조달계획 및 입증자료 제출 의무까지 적용한다고 한다.

대상 지역은 수도권 전 지역에서 경기도 8개 지역(양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천)과 인천 3개 지역(동구·강화군·옹진군)은 제외된다.

모든 정책은 동전의 양면과 같아서 득과 실을 따져 볼 필요가 있다.

"진작에 규제했어야 하는데 다행이다"라는 댓글들이 많은 것으로 봐서 수도권 집값 상승의 여러 원인 중 하나가 외국인이라고 생각하는 사람이 많은 것 같다.

최근 몇 년간 수도권에서 외국인의 부동산 거래가 많이 늘어난 것은 사실이다.

지난 2022년 4568건에서 2024년 7296건으로 60% 증가했고, 이 중 중국인이 절반 이상을 차지하고 있다는 점이 국민 감정을 건드린 것 같다. 특히 6·27대책 시행 이후 내국인의 구입은 반 토막이 났지만, 외국인의 구입은 20% 이상 증가했다는 점도 심기를 불편하게 만든다.

안 그래도 부족한 주택공급 불안을 부추길 수 있고, 정비사업 구역에 외국인이 주택을 구입할 경우 동의받기가 어려워질 수도 있다.역전세라도 발생할 경우 문제 해결이 더 힘들어질 수도 있다.

하지만 전체 주택 수 대비 외국인이 보유한 10만채는 0.52%에 불과하다.

양질의 일자리와 대학교를 찾아 몰려든 서울의 과잉 수요에 따른 주택 부족 문제를 수요 분산 및 공급 확대로 풀지 못하고 대출 등 수요 억제로 풀다 보니 역차별 논란이 생겼고, 이제 외국인들까지 수요 억제 카드를 꺼내 든 것이다.

자본주의 사회에서 외국인이 집을 산다는 것은 자본투자에 해당된다. 외국인에게 집을 판 매도인은 다른 집을 사거나 주식이나 코인을 할 수도 있고 차를 바꿀 수도 있다. 

외국인 때문에 서울 한강벨트 아파트값이 오른다면 당연히 규제를 해야 하지만, 외국인의 투자를 막는다고 서울 주택시장이 안정이 될까? 양극화에서 밀려나는 국민들의 박탈감이 해소가 될까?

냉정하게 생각하면 외국인 투자를 막으면 경제적으로 마이너스이고, 그럼에도 서울 집값은 올라갈 가능성이 높다. 수요는 여전히 많은데 공급은 부족하니까.

그리고 핵심지역이 아닌 서울 구로·인천 부평·경기 안산·시흥·부천·화성·수원·평택 등의 노후 빌라를 못 사서 우리가 불안한 것은 아니다. 오히려 외국인이라도 사주면 고마워해야 한다.

가격탄력성이 높고 주택 시장에 미치는 영향이 큰 강남3구와 용산구 규제지역 아파트만 내국인과 동일하게 외국인에 대해서도 토지거래허가를 했더라면 하는 아쉬움이 드는 이유다.

[김인만 김인만부동산경제연구소 소장]