외국 자본도 '러브콜'하는 韓 임대시장…관건은 '강소형 운영자'

[뉴스웍스=정희진 기자] 외국 자본이 한국 임대시장으로 몰려들고 있다. 글로벌 투자사들은 코리빙·멀티패밀리·BTR을 중심으로 현지 파트너를 찾고 있다. 정부는 리츠 기반 장기민간임대를 허용하며 제도를 손봤지만, 정작 시장에 필요한 것은 표준 운영체계를 갖춘 강소형 임대사업자라는 지적이 나온다.

5일 한국자산매입(KAP)은 AI PRISM과 헷지했지, 안심임대주택연구소를 통해 데이터 기반 가격·리스크 관리 체계와 임대 운영 매뉴얼을 제시했다고 밝혔다. KAP는 이를 통해 강소형 운영자가 글로벌 자본과 협력할 수 있는 기반을 마련하는 것이 목표라고 설명했다.

올해 상반기 한국 리빙 섹터로 유입된 해외 투자금은 약 32억달러로, 지난해 동기 대비 4배 늘었다.

글로벌 컨설팅사 JLL은 "한국이 저위험 코어(core) 시장으로 재평가되고 있다"며 "월세 전환과 안정적 현금흐름이 해외 자본을 끌어들이고 있다"고 진단했다. 

실제로 미국계 그레스타는 서울에 플랫폼을 설립하고 신촌·마포 일대 오피스텔과 코리빙 매입을 공식화했다. 영국계 ICG와 미국계 모건스탠리, 하인즈 등도 서울 도심 레지던스 개발 프로젝트에 공동 투자를 검토 중이다. 캐나다 CPPIB, 영국 M&G, 호주의 AMP, 일본계 미쓰이스미토모 또한 건설임대(BTR) 진출을 저울질하고 있다.

글로벌 리서치 기관도 "주거 섹터가 향후 가장 큰 성장이 될 것"이라는 시각을 내놓고 있다. 세빌스(Savills)는 "2030년까지 전 세계 직접투자에서 리빙 섹터 비중이 30% 이상으로 확대될 것"이라고 내다봤다. CBRE는 "전세에서 월세로의 구조 전환이 해외 투자자가 익숙한 BTR·멀티패밀리 모델과 닮아 있다"며 투자 확대의 결정적 요인으로 꼽았다. 한국 시장이 '변방'이 아닌 성숙한 월세 시장으로 재평가되고 있다는 의미다.

정부도 변화에 맞춰 제도를 개편했다. 국토교통부는 지난해 '신유형 장기민간임대 공급방안'을 발표해 리츠(REITs)와 법인이 100가구 이상을 20년 이상 장기로 운영할 수 있도록 규제를 완화하고 세제·PF·택지 공급 지원을 병행했다. 공급의 중심축이 건설사·시행사에서 운영자로 옮겨가면서, 이제는 운영 품질과 서비스·임대료 관리가 정책의 핵심이 되고 있다.

문제는 글로벌 자본이 단순 자산보다 운영 파트너를 찾고 있다는 점이다. 대형 운용사들은 직접 관리에 뛰어들기보다 현지 강소형 운영자에게 위탁하거나 합작을 선호한다. 

이들이 요구하는 역량은 ▲투명한 가격 산정 프로토콜 ▲공실률·연체율·NPS를 포함한 표준화된 KPI ▲ESG·안전·에너지·커뮤니티 관리 기준을 담은 서비스 매뉴얼 ▲금리·수요·정책 변동을 모니터링할 수 있는 데이터 기반 리스크 관리 능력 등이다. 이런 요건이 충족돼야 '현지 파트너 리스크'를 최소화할 수 있다. 

그러기 위해서는 강소형 사업자가 글로벌 자본을 유치하기 위해서는 표준화된 KPI, ESG와 안전·에너지·커뮤니티 관리 기준을 포함한 서비스 매뉴얼, 금리·수요·정책 변동을 모니터링할 수 있는 데이터 기반 리스크 관리 역량이 필요하다. 이 같은 요건이 충족돼야 글로벌 자본이 현지 파트너 리스크를 최소화할 수 있다.

KAP는 이러한 요구에 대응하기 위해 강소형 운영자 생태계 구축에 나서고 있다. 

AI PRISM은 전국 거래·분양·정책 데이터를 활용해 세대·동·층 단위 분석을 통해 임대료·보증금의 합리 구간을 산출한다. 헷지했지는 분양 단계에서 매수청구권을 부여하고 입주 시 재선택권을 보장해 행사 물량을 순수월세형 임대로 전환함으로써 리스크를 흡수한다. 

안심임대주택연구소는 이 데이터를 기반으로 KPI·ESG·커뮤니티 관리 기준을 담은 운영 매뉴얼을 연구·공개해 중소 사업자가 글로벌 자본과 같은 언어로 협업할 수 있도록 지원한다. 이러한 삼각 구조는 단순 자산 매입을 넘어 데이터·금융·운영이 결합된 '한국형 BTR 모델'을 형성하고 있다.

부동산금융 전문가 C씨는 "해외 자본이 몰려든다고 시장이 자동 성장하는 것은 아니다"라며 "운영자 역량이 뒷받침돼야 진짜 투자로 이어진다"고 말했다. 

한 학계 전문가는 "KAP처럼 데이터 기반 가격·리스크 관리 모델을 제시하는 민간 사업자가 많아질수록 글로벌 자본은 안심하고 투자할 수 있다"며 "강소형 운영자 생태계 조성이 정책과 시장 모두의 과제"라고 강조했다.