6·27 대책 이후 다시 '돈줄' 죈다…1주택자 전세대출 한도 '2억' 제한

[뉴스웍스=차진형 기자] 정부가 6·27 가계부채 관리 대책을 발표한 지 두 달여 만에 다시 칼을 빼들었다.

서울 강남3구·용산구의 LTV(담보인정비율)를 40%로 축소하고, 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자 주담대는 전면 차단하는 초강수다. 또한 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일원화하고, 고액 주담대에는 주택금융신용보증기금(주신보) 출연요율을 차등 적용하는 방안도 도입한다.

정부는 6·27 대책 이후 한때 주춤했던 가계대출 증가세가 8월 들어 다시 확대되고 서울 강남권을 중심으로 주택 가격 상승세가 재점화함에 따라, 7일 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고 추가 규제안을 발표했다. 

금융위 관계자는 "부동산 시장의 기대 심리가 회복되는 상황에서 선제 대응 없이는 가계부채 리스크가 다시 확대될 수 있다"면서 규제 강화 배경을 설명했다.

추가 규제안은 ▲규제 지역 LTV 40%로 축소 ▲주택 매매·임대사업자 주담대 전면 제한 ▲전세대출 한도 2억원 일원화 ▲고액 주담대 주신보 출연요율 차등 적용 등이 골자다.

현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 무주택자·1주택자의 주담대 LTV 상한은 50%다. 이번 대책으로 9월 8일부터 LTV가 40%로 낮아진다. 예를 들어 강남구 아파트 10억원을 매수할 경우 기존엔 최대 5억원까지 대출 가능했지만, 이제는 4억원으로 줄어들게 된다. 이에 따라 서울 주요 규제지역에서 레버리지 투자 매력이 크게 약화할 것으로 전망된다. 실수요 중심의 거래만 남게 돼 고가 아파트 매수 수요가 한풀 꺾일 가능성이 크다는 관측이다.

주택 매매·임대사업자의 대출도 규제한다. 그간 일부 투자자들은 사업자 대출을 활용해 규제를 우회해 왔다. 그러나 이번 조치로 수도권 및 규제지역 내 주택을 담보로 한 매매·임대사업자 대출은 0%로 사실상 막힌다. 단, 임대주택 신규 건설과 공익법인 보유 주택, 기존 임차인 보증금 반환 목적 등 국토교통부 장관이 인정하는 경우에 한해 예외를 허용한다. 이는 법인·임대사업자를 활용한 갭투자 수요를 사실상 차단하는 안으로, 투자 목적의 다주택자 매수세를 억제하는 데 상당한 효과가 있을 것으로 보인다.

1주택자에 대한 전세대출 한도도 최대 2억원으로 통일된다. 그간 1주택자의 전세대출 한도는 보증기관별로 제각각이었다. SGI서울보증은 3억원, 주택금융공사(HF)는 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG)는 2억원이었다. 하지만 이번 대책으로 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 전세대출 한도가 일괄 2억원으로 축소된다. 이는 최근 전세대출 증가율이 가계대출 평균 증가율의 3배 이상을 기록한 데 따른 조치다.

이와 함께 내년 4월부터는 은행 등 금융기관이 주신보에 납부하는 출연요율 산정 방식이 달라진다. 지금까지는 고정·변동, 분할상환·만기일시 등 대출 유형에 따라 요율을 차등 적용했지만, 앞으로는 개별 대출금액에 따라 출연요율이 달라진다. 예를 들어 평균 주담대 금액 이하라면 0.05%의 낮은 요율을 적용받지만, 평균액 초과~2배 이내는 0.25%, 2배 초과 대출은 0.30%로 올라간다. 이는 고액 주담대 취급 유인을 줄이고 금융권의 리스크 부담을 강화하기 위한 장치다.

금융권은 이번 대책이 실수요자 중심 시장으로의 전환을 유도하는 데 긍정적으로 평가했다.

단, 일선 창구 혼선 가능성은 존재할 것으로 우려된다. 규제 시행 전후에 막차 수요가 몰릴 수 있는 만큼, 창구 혼잡과 고객 불만 증가를 대비해야 한다는 지적이 나온다. 그간 부동산 정책이 바뀔 때마다 각 은행에 따라 대출 접수일, 계약일, 시행일이 꼬이는 사례가 종종 발생한 바 있다.

그럼에도 이번 대책으로 수도권 과열 억제 효과는 기대된다. 특히 강남권 고가 아파트 시정에선 거래량 둔화와 가격 안정 효과가 뚜렷할 것이란 예상에 무게가 실린다. 다만 금리 인하 기대감, 주택공급 확대 방안, 전세시장 불안 등 복합적 요인이 맞물려 있어 중장기적 가계부채 리스크 관리가 쉽지 않다는 시각도 있다.

금융위는 "이번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 대책 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다"고 강조하면서 "일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사에서 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라"고 언급했다. 아울러 "가계부채 관리는 부동산 시장 안정을 넘어 우리 경제의 거시 건전성 측면에서도 매우 중요한 과제"라고 언급하며 "대책 발표 이후에도 관계부처와 함께 시장 상황을 엄중히 모니터링하면서 가계부채 상황별 대응 계획에 따라 준비되어 있는 다양한 가용 수단들을 적시에 즉각 시행해 나가겠다"고 밝혔다.