[종합] 李정부 3번째 부동산 대책…서울 전역 '규제지역' 묶고 대출 제한까지

[뉴스웍스=허운연 기자] 서울 아파트값 상승세가 지속되자, 이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 규제지역을 서울 전역에 더해 경기 일부 지역으로 확대하고, 규제지역 내 15억원 초과 주택에 대한 대출은 조이는 게 골자다. 국무총리 소속의 부동산 불법행위 감독기구를 설치해 이상거래·불법행위에도 엄정 대응한다. 

김윤덕 국토교통부 장관은 15일 부동산 대책 관련 브리핑을 열어 "현재 주택시장은 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산되고 있다"며 "글로벌 금리인하 기조와 수급 불균형 아래 주택시장으로의 자금유입 우려가 증가하고 있다"고 지적했다.

이어 "주택시장 불안은 서민 주거안정을 위협할 뿐 아니라 근로의욕 저하, 소비위축 등으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다"며 "정부는 주택시장의 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적인 부문에 자본이 투자되도록 선제적으로 대응해 나가고자 한다"고 덧붙였다. 

◆서울 전역 '규제지역·토허구역' 묶었다…경기 12곳 규제지역 지정

대책을 살펴보면 우선 주택 수요에 대한 관리를 강화한다. 주택시장 과열 우려가 있는 지역을 대상으로 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정한다.

기존의 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 더해 서울시 25개 자치구 전체를 대상지역으로 지정한다. 또 과천시, 광명시, 수원시 영통·장안·팔달구, 성남시 분당·수정·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역도 규제지역으로 추가 지정한다. 이들 지역들은 내일(16일)부터 지정에 따른 효력이 발생될 예정이다.

토지거래허가구역도 추가 지정해 주택 구입 시 실거주 의무를 부과하고 갭투자를 차단한다. 투기과열지구 등과 동일한 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택이 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토허구역으로 추가 지정한다. 필요 시 연장도 적극 검토할 방침이다.

토지거래허가구역 내에서는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 거래 계약을 체결할 경우 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금에 처한다. 주거용 토지는 허가받은 후 2년간 실거주용으로만 사용해야 하며, 이 기간에 매매 및 임대가 금지된다. '갭투자'를 막는 조치다. 

◆집값 25억 넘으면 대출 한도 '6억→2억' 

부동산 금융 규제도 대폭 강화한다. 이번 규제지역·토지거래허가구역 확대 지정에 따라 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 축소되고, 전세대출·신용대출 차주의 규제지역 주택구입 제한 등 규제지역에서 한층 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.

특히 주담대 최대 한도를 현행 6억원에서 집값에 따라 2억원부터 6억원까지 차등 적용한다. 수도권·구제지역의 시가 15원억원 이하 주택의 주담대 한도는 6억원으로 동일하게 유지하되, 15억~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도를 차등 적용한다.

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리 하한도 높인다. 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향한다. 이릍 오해 향후 금리 인하시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 보인다.

또 1주택자(소유주택 지역 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하고, 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 조치도 내년 1월로 앞당긴다. 이처럼 수도권과 규제지역 전세대출에 DSR을 적용해 과도한 차입을 통한 주택구입을 제한할 방침이다.

이억원 금융위원장은 "대출 규제 강화 과정에서 서민 무주택자, 실수요자 등에 대한 자금공급은 지속하되 실수요와 관계 없는 부동산 관련 투기적 대출수요는 더욱 촘촘하게 점검하고 엄중하게 관리하겠다"며 "대출수요가 주택시장을 불필요하게 자극하지 않고, 부동산 부문으로의 자금 쏠림이 생산적 부문으로 전환될 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 강조했다. 

◆국무총리 소속 '부동산 불법행위 감독기구' 설립…사회적 이슈 직접 조사

투기수요를 근절하고 공정한 부동산 시장 거래질서 확립을 위해 범정부 대응체계도 강화한다.

현재 국토부는 가격 띄우기 행위에 대한 기획조사를 통해 의심사례를 수사의뢰하고 있다. 향후 국토부 내에 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 더욱 적극 대응할 예정이다.

국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 함께 '부동산 탈세 신고센터'를 설치·운영해 부동산 탈세에 신속히 대응할 방침이다. 

임광현 국세청장은 "대출 규제 확대에 따른 현금부자들과 외국인 등의 가수요 차단을 위해 강남4구를 포함한 한강벨트 등 고가 아파트 취득에 대한 자금출처 검증을 대폭 강화하겠다'며 "최근 증가한 고가 아파트의 증여와 관련해 강남4구, 마용성 등 고가 아파트 증여거래 1500여 건도 빠짐없이 살펴볼 것"이라고 말했다. 

또 금융위원회는 대출 규제 우회사례에 대한 점검과 감독을 강화하고,  경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄 수사단으로 편성해 이달부터 부동산 범죄 특별단속을 추진한다. 특히 국무무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사조직도 운영해 불법행위를 직접 조사·수사하기로 했다.

윤창렬 국무조정실장은 "부동산 관련 법률을 제·개정해 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설립해 각 부처에서 수행 중인 조사·수사의 기획·조정뿐만 아니라 전세 사기, 가격 띄우기 등 사회적 이슈는 직접 조사·수사할 것"이라며 "적발된 불법행위에 대해서는 강력한 처벌로 일벌백계해 부동산 불법행위가 더 이상 자리 잡지 못하도록 함으로써 공정하고 투명한 부동산 거래 질서를 확립하겠다"고 강조했다.

이어 "감독기구 설립 준비와 전담기구가 설립될 때까지 범정부적 부동산 불법행위 엄정 대응을 위해 우선 국무조정실, 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등 관계기관으로 구성된 '부동산 감독 추진단'을 신속하게 구성·운영할 것"이라고 덧붙였다.