[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 앞으로 임대사업자들의 의무임대기간이 4~8년에서 10년으로 연장된다. 또 모든 임대주택의 전세보증보험 가입이 의무화된다.  

국토교통부는 7·10 대책 후속으로 등록임대 제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안이 11일 국무회의 의결을 거쳐, 오는 18일 공포 후 즉시 시행 예정이라고 밝혔다.

이번 개정안은 우선 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)을 폐지했다. 기존에는 임대등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능했으나, 앞으로는 단기임대와 아파트 장기일반매입임대는 폐지되므로 해당 유형으로 신규 등록할 수 없으며 기 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)로의 전환도 금지된다.

폐지유형은 최소임대의무기간가 끝나면 자동으로 등록말소가 추진된다. 법 개정 전 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회가 부여된다. 종전 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내 한정적으로만 가능했으나, 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용하며 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않도록 했다. 

다만 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안해 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정해 가능토록 했다.

임대사업자의 공적 의무 강화를 위해 장기임대유형의 최소 임대의무기간을 연장했다. 앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하며 임대차 3법의 보편시행과 연계하고 등록임대사업자의 임차인 보호의무 강화 필요성을 고려해 법 시행 이후 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장된다. 다만 기 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간을 8년으로 유지한다.

등록 임대사업자 임대보증금 보험가입도 의무화된다. 등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정 없이 안심하고 살 수 있도록 앞으로는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 이 중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

지자체장의 등록임대 관리 권환도 강화된다. 등록임대주택이 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주가능한 임대주택으로 관리될 수 있도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한을 강화한다.

이에 따라 민간임대주택 지자체장이 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 또는 등록신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인해 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 등록신청을 거부할 수 있도록 했다.

이 밖에 지난해 12·16 대책에 따른 임차인 보호를 위한 임대사업자의 공적 의무 강화 관련 제도개편 사항도 반영했다. 이와 관련한 개정내용은 올해 12월 10일부터 시행된다.

사회적 책임 강화를 위한 등록요건도 강화된다. 등록임대사업자의 공적 책임 강화를 위해 법 시행 후 ‘미성년자’ 또는 ‘민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자’는 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.

미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용한다.

임차인 보증금 보호를 위한 임대사업자 등록말소 요건도 추가했다. 임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위해 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인의 피해가 명백히 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 했다.

더불어 임대보증금 미반환 사고 발생의 근본원인이 임대인-임차인간 정보의 비대칭성에 있음을 감안, 임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무를 추가하고, 해당 규정의 실효성 담보를 위해 위반 시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.

국토부 관계자는 "이번 민간임대주택에 관한 특별법 개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것"이라며 "9월부터 추진되는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검을 통해 부실 사업자 퇴출 및 등록임대제도 내실화를 기하는 한편, 임차인 보호를 위한 다양한 정책도 적극 추진해 나갈 방침"이라고 말했다.