[뉴스웍스=전현건 기자] 서울과 경기도, 부산, 대구, 세종 등 전국 주요 지역의 아파트 매수세 열기가 차갑게 식고 있다. 정부의 대출규제 강화와 '종합부동산세 폭탄' 소식까지 더해지면서 주택 구매 수요가 급격히 줄어들었기 때문이다. 

이에 따라 건설사들도 분주해지기 시작했다. 수요가 줄기 전에 올해 말까지 전국 아파트, 오피스텔 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다. 

◆매수세 위축 심화…주택거래 위축

부동산 업계에 따르면 지난달부터 시작된 매수세 위축이 갈수록 심화되고 있다. 

한국부동산원 통계에 따르면 서울과 부산, 대구, 울산, 세종, 전남이 매매수급지수가 기준점인 100 아래로 떨어졌다. 이는 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 많아졌다는 의미다. 

특히 서울의 경우 매매수급지수가 98.6을 기록했으며 이 추세는 2주 연속 나타나고 있다. 이 지수가 2주 연속 기준선 100을 넘지 못한 것은 지난해 11월 이후 1년 만이다.

집값이 주춤하는데에는 정부의 대출 규제와 금리 상승, 계절적 비수기, 오랜 기간 이어진 집값 상승에 대한 심리적 피로감 등이 주요 원인으로 꼽힌다. 

서울의 경우 집값 폭등으로 무주택자가 대출을 받아 살 수 있는 6억원 미만 아파트가 이미 많이 줄어든데다 대출 부담까지 커지면서 '관망해보자'는 심리가 커졌다.

실제 업계에선 이르면 내년 하순쯤 수도권 외곽부터 청약경쟁률도 낮아질 수 있다는 전망도 나온다. 수도권은 집값 과열현상으로 청약경쟁률이 수백대 1까지 가는 일이 잦았지만 최근에는 일부 단지에서 10대1 정도로 떨어지는 모습도 보이고 있다. 

한국부동산원 관계자는 "지난 22일부터 종부세가 고지되고 추가 금리인상 우려까지 겹치면서 매수세가 위축되고 관망세가 짙어졌다"며 "이번주는 서울 25개 자치구 가운데 21개구에서 아파트값 상승폭이 축소되는 모습을 보였다"고 설명했다.

무엇보다 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출규제가 더욱 세지고 종부세 등의 세금부담까지 늘어나며 주택거래는 더욱 위축될 것이란 전망이 우세하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 기자와의 통화에서 "내년 1월과 7월 차주별 DSR규제 역시 한층 강화될 예정으로 자산시장의 유동성 축소가 본격화된다면 주택시장의 매매가격 상승속도도 둔화되며 보합국면을 나타낼 가능성이 있다"면서 "금리인상, 여신축소가 가계 이자부담 및 채무상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 위축과 자산가격 상승 둔화, 거래량 감소를 불러오는 구조"라고 설명했다. 그러면서 "향후 이자부담과 대출한도 축소가 동반되며 다주택자의 주택 추가 구입 수요는 감소하고 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어질 전망"이라며 "매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전세시장에 부담을 줄 수 있다"고 말했다.

◆대선·지방선거 역시 분양 시장 불확실성 작용…"선거가 모든 이슈 빨아들여"

분양 비수기인 겨울이지만 건설업계도 주택공급을 서두르고 있다. 주택 수요자들이 급격히 줄어들고 있는 와중에 내년부터 시행되는 DSR 규제가 분양시장에 직접적인 타격을 줄 것으로 보고 있기 때문이다.

부동산R114에 따르면 지난 22일부터 27일까지 전국에서 개관 예정인 견본주택은 총 22곳이다. 평소 한 주에 문을 여는 견본주택이 평균 10개 안팎이었던 것에 비하면 2배가 넘는 수치다. 지역별로는 서울을 제외한 수도권에서 총 8곳이고 지방이 14곳이다. 지역별로는 충남이 4곳으로 가장 많고 이어 대구와 경북이 각각 3곳, 경남에서 2곳, 대전과 전북 각각 1곳에서 신규 공급을 진행한다. 같은 기간 동안 전국 16개 단지(총 5930가구)는 청약을 받는다.

이달 말부터 다음 달까지 분양 예정인 전국의 아파트는 14만6000가구에 달한다. 경기도가 약 3만7000가구로 가장 많고 인천과 부산이 각각 1만7000가구 분양을 준비하고 있다. 대구는 1만가구, 대전에서는 약 9000가구가 분양 예정이고 경북과 충남에선 각각 약 8000가구씩 공급이 이뤄질 전망이다. 

건설사들은 이처럼 분양 물량 공급을 연말까지 꾸준하게 이어갈 것으로 보인다. 정부가 예고한 DSR 규제 시행 전에 분양 물량을 소화하기 위해서다.

지난달 26일 정부가 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에 따르면 내년 1월부터는 대출 받기가 더 어려워진다. 현재는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 받거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되지만 내년부터는 총 대출액이 2억원이 넘으면 무조건 DSR 40% 적용을 받는다. 즉 상환액이 연 소득의 40%가 넘으면 대출을 받을 수 없다.

다만 정부는 올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DRS 계산에서 제외해주기로 했다.

주택산업연구원이 조사한 결과를 보면 지난 10월 미입주 사례 중 34.1%가 잔금대출 미확보 때문인 것으로 나타났다. 10명 중 3명은 잔금대출을 받지 못해 새 아파트에 입주하지 못했다는 의미다. 

내년에 실시하는 대통령 선거와 지방 선거 역시 분양 시장의 불확실성으로 작용할 것으로 예상된다.

건설업계 관계자는 "국민적 관심이 정치로 옮겨가면서 건설업계에서 제일 중요한 견본주택 홍보의 관심도가 떨어질 것"이라면서 "선거가 모든 이슈를 빨아들이기 전에 분양 홍보에 열을 다하고 있다"고 설명했다.