[뉴스웍스=전현건 기자] 사전 확정된 분양가격의 10%만 내고 10년 거주권과 분양권을 받을 수 있는 '누구나집' 시범사업의 우선협상 대상자 6곳이 선정됐다. 입주자가 거주 10년 뒤 수도권 아파트를 이미 확정된 분양가로 살 수 있는 사업이다. 이에 대해 부동산 전문가들은 계획대로 누구나집 공급이 이뤄진다면 시장 안정에 효과가 있을 것이라는 입장과 함께 복잡한 구조와 부족한 인센티브를 감안할 때 민간이 적극적으로 참여할 가능성이 크지 않다는 의견을 내비쳤다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH)는 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지 우선협상 대상자 6곳을 선정했다고 29일 밝혔다.

LH가 진행하는 4개 시범사업에는 ▲계룡건설 컨소시엄(화성능동 A1) ▲제일건설 컨소시엄(의왕초평A2) ▲우미건설 컨소시엄(인천검단 AA26) ▲극동건설 컨소시엄(인천검단 AA31)이 우선협상 대상자로 선정됐다. 또 IH가 진행하는 2개 시범사업에는 ▲금성백조주택(인천검단 AA27) ▲제일건설 컨소시엄(인천검단 AA30)이 우선협상 대상자로 선정됐다. 총 5913세대 규모이다.

누구나집이란 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세 85~95% 이하)로 10년 동안 안심하고 거주할 수 있는 분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택이다.

지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 수도권 6개 입지를 발표한 뒤 국토부와 구체적인 사업 방식을 논의해왔다. 임대료는 일반공급이 시세의 95% 이하, 특별공급이 시세의 85% 이하다. 

일반적인 공공지원 민간임대주택과 달리 사업 초기 확정된 분양전환가격으로 임대기간이 끝난 뒤 무주택 임차인에게 우선 분양한다. 또한 개발이익을 사업자와 임차인이 나눈다. 공유경제에 기반한 주거서비스를 통해 주택을 단순한 주거공간이 아닌 공유 플랫폼으로 조성한다.

누구나집의 분양전환가격은 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택 가격상승률 1.5%를 더한 주택가격 범위 내에서 사업자가 제시하도록 했다. 

시범사업지 6곳은 주택건설 사업계획 승인, 실시설계, 공사비 검증 및 기금투자 심의, 리츠 설립인가 등의 절차를 거쳐 이르면 2023년 상반기부터 착공에 들어갈 예정이다. 입주자 모집은 착공 후 2년이 경과한 시점에 이뤄진다.

임대의무기간 10년이 끝난 후인 분양 시점에서의 분양가격을 현 시점에서 정한다는 것이 특징이다. 통상 감정가격이 시세보다 다소 낮은 점, 예상 주택가격 상승률을 보수적으로 책정한 점 등을 감안할 때 임차인은 저렴한 가격으로 분양 전환 받을 수 있게 된다고 국토부는 설명했다. 

아울러 누구나집은 그동안 추진돼 왔던 주거서비스 영역을 한층 더 강화해 적용한다.

​이를 위해 사업계획 평가 시 주거서비스 평가 항목의 배점을 기존 공공지원민간임대에 비해 높였다. 공모에 참여한 사업자는 입주민 참여형 주거서비스(생산·소비 모두 참여, 일자리·수익 창출), 24시간 보육서비스, 카셰어링 등 공유경제 시스템 도입, 구독서비스를 통한 소비활성화 등 참신한 주거서비스 제공 계획을 제시했다.

화성능동 A1 사업지에는 4만7742㎡ 부지에 전용 74∼84㎡의 아파트 총 890세대를 공급할 계획이다. 전용 84㎡ 기준 확정분양가는 7억400만원으로, 3.3㎡당 2130만8000원 수준이다. 전용 74㎡ 기준 확정분양가는 6억38000만원으로, 3.3㎡당 2171만2000원 수준이다.

의왕초평 A2 사업지에는 4만5695㎡ 부지에 전용 59~84㎡의 아파트 총 900세대를 공급할 예정이다. 전용 84㎡ 기준 확정분양가는 8억5000만원으로, 공급면적 3.3㎡당 2395만9000원 수준이다. 전용 74㎡ 기준 확정분양가는 7억6000만원으로, 공급면적 3.3㎡당 2444만8000원, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 6억1000만원으로, 공급면적 3.3㎡당 2439만1000원이다.

인천검단 AA26 사업지에는 6만3511㎡ 부지에 전용면적 59㎡의 아파트 총 1310세대를 공급할 계획이다. 전용 59㎡ 기준 확정분양가는 4억7500만원으로 3.3㎡당 1861만6000원 수준이다.

또 인천검단 AA27 사업지에는 10만657㎡ 부지에 전용면적 60～85㎡의 아파트 총 1629세대를 공급할 예정이다. 전용 84㎡ 기준 확정분양가는 6억1300만원으로 3.3㎡당 1806만5000원 수준이고, 전용 74㎡ 기준 확정분양가는 5억4100만원으로, 3.3㎡당 1793만1000원, 전용 60㎡ 기준 확정분양가는 4억41000만원으로, 3.3㎡당 1785만9000원이다.

인천검단 AA30 사업지에는 2만876㎡ 부지에 전용면적 59～84㎡의 아파트 총 418세대를 공급할 계획이다. 전용 84㎡ 기준 확정분양가는 5억9400만원으로, 3.3㎡당 1713만2000원 수준이고, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 4억2400만원으로 3.3㎡당 1711만5000원이다.

인천검단 AA31 사업지는 3만4482㎡ 부지에 전용면적 59～84㎡의 아파트 총 766세대를 공급할 예정이다. 전용 84㎡ 기준 확정분양가는 6억1300만원으로, 3.3㎡당 1764만7000원 수준이며, 전용면적 64㎡ 기준 확정분양가는 4억6700만원으로, 3.3㎡당 1741만9000원, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 4억3700만원으로, 3.3㎡당 1756만1000원이다.

올해 공모를 실시하지 않은 3개 시범 사업지(4620호)의 경우 주거용도로 개발계획 변경(시화 MTV)하거나 민간 제안사업으로 추진방식(파주 금촌), 도시개발사업 구역 지정(안산 반월시화) 등을 거쳐 내년부터 공모가 실시될 전망이다.

이에 대해 전문가들은 다소 상반된 의견을 내놓았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 뉴스웍스와의 통화에서 "취지와 새로운 주택공급 유형을 제시한 것은 긍정적으로 본다"면서 "누구나집처럼 집값의 일부만 있더라도 장기적으로는 내집마련을 가능하도록 한다는 제도의 취지에는 공감한다. 큰 규모가 아닌 시범사업이라는 것도 긍정적"이라고 평가했다.

다만 "입주자에게 무조건 유리한 사업모델을 제시하는 것이 적절한 것인지는 다소 의문이 있다"며 "가령 입주 이후 분양시점에서 (입주시점보다) 주택가격이 상승했다면, 입주자는 무조건 분양받기를 선택해 이익을 얻을 것이다. 만약 최초 입주시 가격도 분양가상한제를 적용해서 인근 시세와의 차이가 컸다면 분양에 따른 이익도 더욱 커질 것"이라고 말했다.

반대로 사업 시행자는 10년 후 분양 전환할 때 10%의 이익이 확보되는 것만으로 참여 여부를 결정해야 한다. 그러나 이 역시 보장되는 것은 아니기 때문에 적극적으로 참여하기가 쉽지 않다. 오히려 집값이 하락할 경우 이로 인한 손실을 오롯이 떠안아야만 한다. 공공택지 사전청약자가 본 청약 때 청약을 포기하면 정부가 상당수를 사들이겠다고 발표했지만 누구나 집은 이런 안전장치가 없다. 

이에 대해 정부는 "개발사업의 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다"는 입장이다. 이 때문에 누구나집 계획이 발표됐을 때 건설사의 참여 유인이 떨어질 것이란 지적이 나왔다. 

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 "10년 후 분양 등의 조건을 고려하면 수요자의 선택을 받기가 쉽지 않은 지역이라는 말이다. 주거입지에 대한 고려가 선행되지 못했다. 공급은 수요가 있는 곳에서 이뤄져야 한다"고 강조했다.

또한 "기존 분양전환임대사업의 경우 시세차익을 사업시행자가 독점했으나, 이 누구나집 프로젝트는 분양 후 시세차익은 입주자가 향유하는 방식이다. 하지만 가격이 하락했을 경우에 대해선 전혀 대응책이 없다"면서 "누가 손해를 볼 것 인가에 대한 대책도 필요하다"고 제언했다.

그러면서 "주거취약계층의 주거 안정을 도모하려면 정부는 영구 임대주택 공급에 힘을 써야 한다. 8% 정도인 정부임대주택의 비율을 OECD 국가의 평균이 10%정도까지 공급이 이루어질 수 있도록 노력해야 한다"면서 "90%에 해당하는 임대주택은 민간이 공급할수 있도록 하는 제도적 지원이 필요하다"고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 기자와의 연락에서 "인천 검단지구(4225호)와 시흥 시화MTV(3300호)에 시범사업 물량이 집중되어 있다. 주변 집값 수준이 높거나 교통망 확충계획이 있는 의왕 초평 및 인천 검단 등지에 수요자 관심이 이어질 것으로 기대된다"고 말했다.

그는 누구나집 제도를 시행하면서 목돈이 생길 때마다 보증금을 늘리고 월세를 줄이는 것이 가능하도록 제도를 설계해야 한다고 조언했다.

함 랩장은 "세입자가 10년간 월세를 납입해야 하는 만큼, 임대료 부담을 낮추려면 수분양자가 목돈이 생겼을 때 보증금과 월세 비중을 변경할 수 있는 임대제도 유연화를 고려해야 한다"며 "이때 적용될 전환 이율도 적정 수준에서 관리할 필요가 있다"고 강조했다.