[뉴스웍스=전현건 기자] 내년도 표준주택 공시가격과 표준지 공시가격이 크게 오르면서 원칙적으로 보유세도 덩달아 늘어나게 됐다. 서울을 비롯해 수도권 집값 상승세가 둔화되는 가운데 이번 공시가격 발표가 주택시장에 끼칠 영향에 관심이 집중된다. 전문가들은 공시가격 상승 부담을 상쇄할만한 정책을 재검토할 필요가 있다면서도 시장 흐름은 지금과 같은 관망세가 유지될 것으로 전망했다.

이같은 파장을 감안, 당정은 지난 20일부터 보유세, 건강보험료 등 공시가격 상승에 따른 동결 또는 인하 방안을 검토하겠다고 밝혔지만 아직까지 감세 대상과 범위 등이 공개되지 않은 상태다. 1가구 1주택자가 아니라면 내년에도 대폭 오른 보유세 고지서를 받게 될 집주인들이 적지 않을 것으로 예상된다. 

◆공시지가 상승률 10.16%…2년 연속 두 자릿수 상승률

내년도 전국 표준 단독주택 공시가격 상승률은 7.36%로 조사됐다. 2019년에 이어 두 번째로 높은 수치다. 서울과 부산, 제주 등을 중심으로 공시가격 상승폭이 큰 것으로 집계됐다.

국토교통부는 2022년 1월 1일 기준 전국 표준주택 24만 가구의 공시가격에 대해 소유자 열람 및 의견청취 절차를 오는 23일부터 내년 1월 11일까지 20일간 진행한다고 22일 밝혔다.

가격 공시를 위한 표준주택은 전국 단독주택 414만 가구 중 24만 가구를 선정했다. 표준주택의 용도지역별 분포를 개선하기 위해 올해보다 1만가구 늘린 것이다. 공시가는 한국부동산원의 시세 조사를 토대로 지난해 11월 발표한 부동산 공시가격 현실화 계획에서 제시된 기준에 따라 산정된 현실화율을 감안해 산정됐다.

내년 전국 표준지 공시가격 상승률은 10.16%다. 올해 10.35%보다 소폭 내렸으나 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 공시가격 현실화율(71.4%)은 70%대를 넘어섰다. 정부는 2035년까지 현실화율을 90%까지 끌어올릴 계획이다.

공시가 변동률은 역대 두 번째를 기록했다. 전국 7.36%로 올해 6.80%보다는 높고, 2019년 9.13%보다는 낮은 수준이다. 서울이 10.56%로 가장 많이 올랐고 부산(8.96%), 제주(8.15%), 대구(7.53%) 순으로 상승률이 높았다. 각각 10.42%, 4.62%, 6.46% 상승한 올해에 비해 변동률이 증가한 것이다.

시세 구간별로는 현실화율 본포의 균형성 제고기간이 적용되는 시세 9억원 미만 표준주택(전체의 92.9%)의 변동률이 5.06%, 9~15억원 주택(5.1%)은 10.34%, 15억원 이상(2.0%) 주택은 12.02%로 나타났다.

예컨대 표준 단독주택 공시가격 가운데 가장 비싼 이명희 신세계 회장 명의의 서울 한남동 자택(주택 연면적 2861.8㎡)은 공시가격이 올해 295억3000만원에서 내년에는 5.32% 올라 311억원이 된다. 만약 이 회장이 1주택자라고 가정하면 연령 등을 고려해 80%의 세액 공제를 받아 올해 보유세가 2억6088만원에서 내년에는 2억8654만원으로 9.83% 오른다. 그러나 이 회장이 다주택자여서 세액공제를 못 받는다면 보유세가 올해 8억6800만원에서 내년에는 9억7294만원으로 12.09% 상승하게 된다.

세액공제 여부에 따라 보유세 부담이 6억원 가까이 차이 나는 셈이다. 

표준주택 공시가격 2위인 강남구 삼성동의 단독주택(연면적 2617.4㎡)은 세액공제가 없을 경우 내년에 보유세가 5억8575만원으로 올해(4억9823만원)보다 17.56% 상승한다.

표준지도 보유세 인상이 불가피하다. 특히 표준지 상위 10위 초고가 땅들은 코로나19 여파로 공시가격이 일제히 하락했음에도 보유세는 늘어난다.

명동 네이처리퍼블릭 부지는 내년 공시지가가 319억9700만원으로 올해(349억6000만원)보다 하락했지만 보유세는 올해 2억2517만원에서 내년 2억3668만원으로 5.11% 상승한다.

종합부동산세 공정시장가액비율이 올해 95%에서 내년에 100%로 상향되는 데다 올해 재산세 도시지역분 상한에 걸려 미납됐던 것들이 내년으로 이월되기 때문이다.

같은 이유로 명동2가 우리은행 부지도 올해 공시가격이 780억8760만원에서 내년 735억7500만원으로 5.78% 하락했지만 보유세는 올해 6억2276만원에서 내년에 6억6138만원으로 6.20% 오르게 된다.

◆ 이은형 "집값 계속 오른다면 공시가격 현실화 로드맵 재검토" 

올해에 이어 내년에도 역대급 공시가격 상승이 이어지면서 다주택자와 고가 주택 소유자의 보유세 부담은 더 늘어날 전망이다.

시장 영향이 큰 아파트 등 공동주택 공시가격은 내년 3월에 공개된다. 올해 집값 상승분을 고려하면 또 한 번 역대급 상승이 예상된다.

이런 기류가 대선에 영향을 미칠까 두려운 당정은 내년에 급등하는 보유세 부담을 덜어주기 위해 현재 세부담 완화 방안을 마련 중이다.

다만 보유세 완화 대상과 범위 등이 확정되지 않아 누가 얼마나 세금을 감면받을 수 있을지는 불투명하다.

여당인 더불어민주당과 정부는 현재 내년 보유세를 계산할 때 올해 공시가격을 적용하는 방안과 재산세·종부세 등 보유세 증가율 상한을 낮추는 방안, 공정시장가액비율을 조정하는 방안 등을 감세 방안으로 논의하고 있다.

고령자에 대한 종부세 납부 유예 방안도 검토한다.

홍남기 부총리는 22일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 1가구 1주택자에 대한 세부담 완화책을 마련 중이라고 설명했다.

완화 대상이 1주택자에 한정된다면 2주택 이상 다주택자들은 올해 증가한 공시가격만큼 '보유세 폭탄'을 맞게 될 전망이다.

전문가들은 지난해와 올해에 이어 내년까지 보유세 부담이 급증하면서 다주택자의 주택 매도 압박이 커질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 기자와의 대화에서 "내년 종합부동산세의 공정시장가액 비율을 5%p 상향해 공시가격의 100%가 될 예정"이라며 "집값 상승에 따른 공시가격 인상이 불가피할 전망"이라고 말했다.

함 랩장은 특히 서울은 강남권과 한강변인 삼성·청담·논현·방배·한남·이태원·성북동 등지의 고급 단독주택이나, 경기도 판교·위례·광교·과천 일대 단독주택지들도 조세부담이 보다 커질 가능성이 있다고 봤다.

그는 "내년에도 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 판단된다"면서 "공시가격 인상과 부동산 관련 세율 증가, 집값 상승이 겹치며 부동산 조세부담이 납세자의 과세 수용성을 벗어난 부분의 교정이 필히 실행될 것"이라고 예상했다.

그러면서 "시장은 공시가격 인상 등을 상쇄해 과세 부담을 낮춰줄 정부의 조세 정책 변화를 예의주시하며 거래와 가격 변동은 제한될 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "보유세 증가에 따른 1주택자와 고령자의 과세 부담은 이미 지적돼 온 사안"이라면서 "계속 집값이 오르는 상황이라면 공시가격 현실화 로드맵도 내용을 재검토할 여지가 있다"고 지적했다.