[뉴스웍스=전현건 기자] 서울 중심부라는 좋은 입지 조건에도 고도 제한 등으로 저층 밀집 낙후지역이었던 중구 장충동 일대가 재개발될 가능성이 높아지며 주목을 받고 있다.

서울 남산 인근의 전통부촌이면서 지하철 2·4·5호선인 동대문역사문화공원역과 3호선 동대입구역 사이에 자리 잡고 있는 장충동2가 112번지는 향후 진행될 정비사업을 통해 고도제한 규제가 완화돼 주거 환경이 크게 개선된다면 강남 못지 않은 매력적인 주거지가 될 수 있다는 분석이다.

◆중구, 역세권개발사업 장기전세주택 안내

서울 중구는 지난 13일 광희동 파라다이스빌딩 8층 다목적홀에서 역세권 장기전세주택 사업을 주제로 '찾아가는 주민설명회'를 개최했다.

대상 구역은 중구 장충동2가 112 일대로 면적은 약 5만8000여㎡이다. 퇴계로변에 접하면서 지하철 동대문역사문화공원역과 동대입구역 사이 350m 내에 위치해 있다.

다만 서울 남산 일대에 자리잡은 탓에 60년 가까이 고도 제한 규제를 받고 있어 서울 도심내 얼마 남지 않은 저층 밀집 낙후지역이다. 이 지역은 다세대가 많지 않고 단독주택이 대부분이다. 노후도가 80% 이상으로 압도적으로 높다.

아직 정비구역으로 지정되지 않았지만 최근 구가 지역 개발에 적극 나서면서 주민들을 중심으로 재개발 논의가 활발히 이뤄지고 있다. 

이번에 진행됐던 설명회 역시 주민들의 요청으로 열리게 됐다. 주민설명회는 토지소유자 등 주민 200여명이 참석하는 가운데 역세권 장기전세주택 사업 개념과 장점, 사업요건 및 절차, 실제 사례 등을 차례로 소개하고 참석 주민들의 질의응답으로 진행됐다. 

중구는 사업 방식에 대한 여러 가능성이 열려 있는 만큼 설명회를 지속적으로 개최해 다양한 정보를 제공하고 궁금증을 풀어 향후 주민들의 적절한 판단을 돕고자 한다고 설명했다. 

통상적인 주택재개발사업이 아니라 역세권 개발사업의 네 가지 유형 중 하나인 장기전세주택을 안내하는 것도 그런 취지다.

역세권 장기전세주택이란 공공주택 공급량을 높이는 대신 일반 주택재개발에 없는 토지 종 상향과 용적률 혜택을 부여하는 제도다. 공공측면에서 인구 유입 효과가 커지는 효과가 있기 때문에 도심 슬럼화를 해소할 수 있다.

역세권 개발사업은 용적률 증가 등 인센티브로 민간 복합개발을 촉진하면서 인근에 필요한 공공시설을 확보하는 윈윈(win-win) 전략이다. 사업유형으로는 ▲역세권 장기전세주택 ▲역세권 청년주택 ▲역세권 활성화 ▲역세권 복합개발이 있다. 

역세권 장기전세주택 사업이 제대로 추진되려면 ▲높이규제 완화 ▲최대 용적률 적용 '서울시 심의' 통과 ▲사전검토 위한 주민 동의율 50%이상 등이 확보돼야 한다.

주민이 사업계획을 수립하면 구청 사전검토와 서울시 심의를 거쳐 확정되는 절차인 것이다.

김길성 중구청장은 "주민들이 원하시면 언제든 찾아가 필요한 정보를 알려 드릴 것"이라며 "지역 실정에 맞는 사업 방식을 골라 낡은 거주환경이 조속히 개선되도록 돕겠다"고 말했다.

◆고도 제한 규제 전향적 검토 필요한 시점

현재 장충동2가 112번지의 재개발을 막고 있는 가장 큰 장애물은 고도 제한 규제다. 

서울에는 남산과 북한산, 국회의사당, 서초동 법원단지 등 8개 지역이 최고고도지구로 지정돼 있다. 

최고고도지구란 건축물 높이를 일정 수준으로 제한하는 지역을 말한다. 남산 일대에서는 최고 높이를 36m 이하로 묶는다. 남산과 가까울수록 고도지구 규제는 더욱 까다로워진다. 재개발·재건축은 일반적으로 높게 올려야 사업성이 좋아지는데 최고고도지구 적용을 받으면 사업성이 떨어지고 주민들의 참여율도 저조할 수밖에 없게 된다.

실제로 지난 2021년 서울시 신속통합기획에 응모했다가 23%에 이르는 주민반대율로 인해 탈락했다. 2022년 1월 24일 신속통합기획 미선정 구역을 대상으로 한 토지거래허가구역에 묶였다.

서울시 관계자는 중구 장충동 2가가 탈락한 이유에 대해 "지구단위계획에 따른 최고 높이가 5층이다. 아무리 인센티브를 부여해도 사업성이 낮아 도시계획부터 손질해야 한다"며 "조합설립인가를 위한 주민동의율이 75%인데, 주민반대가 23%가 접수됐다는 점도 사업추진이 어려운 이유"라고 말했다

서울시는 1965년부터 최고고도지구 규제를 엄격하게 유지하고 있다. 2014년 남산 일대 고도지구 규제에서 층수 제한은 풀었지만 높이는 유지해 층수 제한 폐지의 실효성을 실감할 수 없는 상황이다. 지역 주민과 정치권 중심으로 재산권 침해를 내세워 고도지구 지정을 풀어달라는 민원을 계속 제기했지만 아직까지 달라진 것은 없다.

업계에서는 고도지구에 대한 전향적 검토가 필요한 시점이라고 보고 있다. 도심 주택 개발을 가로막는 대표적인 규제로 지목돼 왔기 때문이다. 건물을 높게 올릴 수 없으면 용적률이 떨어져 개발 수익을 내기 어렵다. 

서울시는 체계적이고 형평성 있는 용도지역 관리를 위해 역세권 활성화 등 정책 사업 추진 시 용도지역을 조정 검토하겠다는 입장이다.

이에 따라 중구는 장충동 일대 고밀·복합개발 지원을 위해 높이 규제 완화를 위한 선제적 지원을 주민들에게 내놓았다.

중구 관계자는 "장충동 지역 고밀복합개발 지원을 위한 도시관리계획 재정비를 추진할 계획"이라며 "용역비 5억 2400만원의 추경을 확보했다"고 설명했다.

이어 "주민들이 요구하는 지역개발을 추진 할 것"이라며 "역세권 장기전세주택 등 주민에게 유리한 사업 비교를 검토하고 있다"고 덧붙였다.

중구에 따르면 역세권 장기전세주택사업을 진행한다면 총 세대수 2221세대(일반분양 1469세대, 의무임대 154세대, 장기전세 598세대), 최고 45층, 용적률 529.61%의 재개발 사업이 될 것이라고 예측했다.