최근 부동산시장은 여러 가지 쟁점을 두고 혼란스러운 분위기이다. 강남 재건축아파트를 중심으로 가격이 상승하고 있는데다, 분양시장은 양극화 현상 속에 고분양가와 더불어 일부 지역 청약경쟁률은 고공 행진을 하고 있다. 분양권 전매시장의 불법거래 행태도 시끄럽다. 여기에 주택 공급과잉 논란도 여전히 진행 중이다. 주택대출을 중심으로 한 가계부채 문제도 쉽게 가라앉지 않고 있다. 정부는 드디어 부동산정책을 통해 시장에 개입하는 형국이다. 이렇게 부동산시장을 둘러싼 여러 현황을 점검해보고 대응방안을 살펴보자.

우선 강남 재건축 아파트는 10여 년 전 주택시장 대세 상승기에 재건축을 진원지로 지목하여 집중 규제한 결과 사업추진이 지지부진했다. 그 후에도 주택시장 침체로 사업 진행이 순조롭지 못했다.

2013년 하반기를 저점으로 시장회복과 더불어 사업 속도가 빨라지며 동시다발적으로 추진됐다. 그 결과 가격은 개별단지간 경쟁으로 상승 견인된 상황이다. 반포지역의 사업이 가장 먼저 진행됐고, 가락시영, 개포지구, 고덕지구, 둔촌주공, 잠실5단지, 압구정에 이르기까지 강남권 전 지역이 온통 들썩이고 있다.

이런 분위기에 편승해 사업진행이 한 단계씩 높아질수록 가격상승으로 이어져, 종전 최고점에 거의 육박한 수준이다.

투자자는 추격매수 자제, 당국은 관리감독 강화해야

이제는 좀 냉정을 찾아야 한다. 물론 사업은 저밀도 재건축 사업장의 분양이 남은 대략 1~2년 정도까지는 집중력을 유지할 것이다. 다만, 최근 3년 정도 급격한 가격상승에 대한 부담으로 추격매수에 대한 위험이 내포된 상태다. 투자관점에서는 막차를 타는 분위기다. 그렇더라도 뛰어가서 잡아탈 것인가의 선택은 사업기간과 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 고려해야 하는 수준이다. 아울러 매수시점인가에 대한 결정은 개인의 상황에 맞게 실수요자 위주의 접근이 유효하다.

분양시장은 강남 재건축 아파트가 끌고, 강북의 재개발이 밀고, 부산과 혁신도시 등 지방 강세지역과 수도권 신도시 등 호재지역이 뒷받침하는 모양새다. 

물론 지방의 일부 공급과잉 지역은 미분양의 굴레를 벗어내지 못하고 있다. 서울, 경기도, 부산 등 인기지역은 고분양가 논란에도 불구하고 청약경쟁률이 수백대 1을 넘어서고, 청약자가 한 단지에 3만명이 넘을 정도로 분양에 대한 관심이 높다. 

어떤 측면에서 청약대기층이 풍부하다고 할 수 있지만, 그 중 상당수는 분양권 전매를 통한 투자차익을 기대하는 수요다. 정부는 고분양가에 대한 논란을 잠재우기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사와 지자체의 분양가 심의를 보다 강화하는 추세다.

불법전매, 다운계약서, 양도소득세 전가 등의 탈법적인 행태를 끊임없는 단속을 통해 시장에 대한 관리감독을 병행해야 효과가 배가된다. 수요자의 경우는 고분양가 논란이 일고 있는 아파트 단지에 대한 접근을 보다 세밀하게 검토해야 한다.

개포지구? 추가 상승여력은 미지수

예를 들어 개포지구는 한 단지의 공급에서 끝나는 것이 아니고, 개포 시영, 1~4단지, 8단지, 일원현대(루체하임), 구룡마을까지 거의 유사한 시기에 입주해야 한다. 모두 합칠 경우 대략 2만1500호 정도의 대단위 아파트 지구로 변모한다. 그 중 70% 정도는 중소형으로 조성되는데, 전용면적 84㎡ 기준으로 14억원에 분양된 가격이 15억원을 넘어서 지속적인 상승을 구가하기는 너무 물량이 많아 무거워 보인다. 그렇다고 분양가격 이하로 떨어질 개연성은 크지 않지만, 추가적인 가격상승을 기대하는 것도 무리(?)일 수 있다. 여타 단지도 마찬가지지만 과도한 프리미엄을 주고 매입하는 것은 향후 지구 전체의 입주가 마무리 되는 시점의 상황을 고려 신중해야 한다.

서울 주택가격 상승...‘공급 부족’도 원인 

요즘 일고 있는 2017~2018년 주택 공급과잉 논란은 지역별 상황에 맞게 정교하게 분석하고 대응해야 한다. 분명한 것은 전국적으로 모두 적용되는 사안은 아니라는 것이다. 

수도권보다는 지방에서 압박이 큰데 대구, 경남, 경북, 충남 정도에 국한된 상태이다. 오히려 서울의 주택 가격상승은 저금리와 유동성 집중에 따른 결과지만, 일정부분 공급부족에 기인한 측면도 있다. 

서울의 아파트 입주물량은 10년 전인 호황기(2006~2008년)에는 3년간 연평균 4만7000호가 입주했으나, 올해부터 2018년까지는 연평균 2만7000호 정도에 불과해 10년 전과 비교하여 3년간 누적 6만호의 입주량이 부족한 실정이다. 

그동안 주택수요는 인구가 늘고 가구수의 급증으로 더 증가하였다. 2006~2015년까지 10년간 서울의 아파트 입주물량은 연평균 3만~4만호에 불과하다. 이런 공급부족 사태를 빨리 치유할 수 있도록 재건축과 재개발 사업진행 속도를 높여 최대한 입주를 앞당겨야 한다. 

다행스런 것은 요즘 진행되고 있는 재건축·재개발 아파트는 입주시점이 2020년 전후(2019~2021년)에 집중될 것으로 보인다. 이 시점이 도래하면 그간의 공급부족 문제가 상당부분 해결될 것으로 예상된다. 아울러 주택투자에 있어서 중장기적인 수급문제까지 고려하여 접근해야 한다.

인구 1200만 경기도...아직 공급과잉’ 아니야

경기도의 2017~2018년 구간 아파트 입주물량은 각각 12만3000호와 14만7000호로 급증한다. 화성시, 용인시, 시흥시, 김포시, 평택시, 남양주시 순서로 많다. 제일 많은 화성시는 동탄2신도시 입주가 밀집된 결과로 화성시와 인근 지역의 문제일 수 있다. 다만 기타지역은 큰 무리가 없는 수준이다. 즉 1200만명이 넘는 인구와 동서남북 4개 권역으로 나눠야 할 정도로 큰 경기도 전체를 과잉(?)으로 보기는 어렵다. 이 기간에 성남, 안양, 과천, 광명시 등의 아파트 입주량은 현격히 줄어 미미한 수준이다. 경기도에서는 권역별 위치에 따라 다르게 대응해야 한다.

주담대 규제만으로 가계부채 관리 어려워

가계부채 총량 증가가 온 나라의 무거운 짐으로 대두되고 있다. 2016년 2분기를 기준으로 1257조원을 넘어서 조만간 1300조원에 이를 것으로 보인다. 그에 따라 주범으로 지목된 주택대출과 중도금대출 규제가 주택시장의 화두가 되고 있다. 중요한 것은 가계부채(가계신용)는 과도한 총량도 관리해야 하지만, 내용을 세부적으로 나눠보고 연체율 등은 잘 관리되고있는 지 등 다양한 접근방식으로 살펴봐야 한다. 왜냐하면 가계부채 총량은 금융기관 등의 총매출액이고, 영업이익 창출수단이며 존재의 의의이기 때문이다. 또한 주택시장에서 주택대출, 중도금대출을 정책은 실수요자의 피해를 최소화하는 방향으로 추진되어야 한다.

부동산 시장을 둘러싼 영향요인의 향배는 시장 참여자에게는 중요한 방향타가 된다. 특히 여기에 대응하는 정부의 부동산정책 방향도 눈여겨봐야 한다. 태풍의 눈 속에 있으면 그 방향성을 잘 알지 못하듯이 시장에서 한 발 물러나 근원적인 문제에 대한 답을 찾고 그에 따른 대응방안을 모색해야 한다.