[뉴스웍스=박지윤기자] 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 서울의 아파트값이 상승세를 보이고 있다. 서울 송파구 잠실주공5단지의 '50층 허용'과 서초구 반포주공1단지의 시공사가 결정 등 재건축 호재들이 아파트값을 끌어올리고 있기 때문이다. 특히, 내년부터 재건축단지들에 적용되는 초과이익환수제를 피하기 위해 추석이후 각 단지 조합들이 사업 추진속도를 높일 것으로 보여 재건축 강세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 

그러나 집값 불안을 걱정하는 정부도 이를 가만히 두고만 보지는 않겠다는 입장이어서 가격이 크게 오르기에는 한계가 있다는 분석이 많다. 서울 강남 재건축을 중심으로 추석연후 이후 아파트값 향방을 분석해 본다.  

◇ 정부 규제 vs 재건축 호재... 팽팽한 줄다리기  

지난 9월 마지막 주간의 서울 재건축 아파트값이 8.2 대책 발표 후 가장 큰 폭으로 상승했다. 서울 재건축 아파트는 8.2 대책 발표후 계속 하락세를 보였는데, 9월 들어 반등하다 금주에 0.18% 오른 것. 잠실주공 5단지의 50층 재건축이 사실상 허용됐고 반포주공1단지(1,2,4주구) 시공사 선정 등 호재가 이슈화 되면서 주변 재건축 아파트 가격까지 영향을 미친 것으로 분석된다.
하지만 이 같은 가격 흐름에 매몰돼 아파트를 무조건 구입 했다가는 낭패를 보기 쉽다. 이런 "상승 흐름을 사전에 차단하겠다"는 정부의 의지가 워낙 확고하기 때문이다.  

실제 정부는 부동산 거래 시 의무화된 자금출처와 조달계획서를 제출받아 조사하고, 가계부채 종합대책과 주거복지로드맵, 다주택자 양도세 중과 등을 예고해 아파트값 잡기에 돌입했다. 

특히, 정부는 지난달 27일 최근 가격이 급등한 재건축 아파트 취득자를 선정해 구입자금의 출처가 의심되는 매수자에 대한 세무조사 카드까지 꺼내 들었다. 부동산 시장을 교란하는 투기수요에 세무조사로 시장과열을 사전에 방지하겠다는 의도다. 강남권 재건축 아파트 거래에서 세금 탈루 혐의가 의심되는 302명에 대한 세무조사를 진행했다. 

◇ 추석 연휴 후 정부대책 잇따라

정부는 조만간 발표할 예정인 가계부채 종합대책에서 신 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력심사) 도입을 검토하고 있다. 신 DTI가 도입되면 신규로 주택담보 대출을 받을때 직업과 나이 등에 따라 대출기간 평균 예상소득을 산출하고 이를 적용해 대출규모를 정하게 된다.

추가 주택담보대출을 받을 때도 기존 대출의 이자 상환액과 원금까지 DTI에 포함하고, 현재 수도권에서만 적용 중인 DTI 40%를 전국으로 확대하는 방안도 검토중인 것으로 전해졌다.

이와 함께 가계부채 종합대책과 연계된 주거복지 로드맵이 추석 연후 뒤에 발표될 예정이다. 주거복지 로드맵에는 공공임대주택을 확대하고, 전월세 상한제, 신혼부부 대출‧임대주택 지원 등이 담길 것으로 예상된다. 전월세 인상폭을 5% 안으로 제한하고 계약을 1회 연장할 수 있는 전월세 상한제와 계약갱신청구권도 포함될 가능성도 있다. 

이 밖에도 내년 4월부터는 다주택자의 양도세가 중과된다. 청약조정지역에서 2주택자가 집을 팔면 양도세율이 기본세율보다 10%포인트 강화, 3주택자가 집을 팔면 기본세율에 20%포인트가 가산된다.

◇ 아파트값 결국 하락... 관망세 이어질 것

부동산 전문가들은 정부가 이같은 추가 규제대책을 내놓으면 향후 부동산 시장은 급속한 냉각기에 들어설 것이라고 예상하고 있다. 

부동산업 관계자는 “정부가 투기세력을 잡기위해 발표할 추가 규제로 인해 자칫 실수요자들까지 관망세를 보여 향후 부동산 시장이 동결되는 부작용이 나올 수 있다”고 걱정했다.

한 부동산 전문가는 “연말까지는 부동산 가격이 큰 영향을 받지 않겠지만 내년이나 내후년부터 대책과 규제가 본격적으로 시행되면 아파트값이 하락 조정될 수 있을 것"이라고 내다봤다.