[뉴스웍스=이수정 기자] 문재인 정부의 8번째 부동산 대책이 지난 13일 발표됐다. 

'9·13 부동산대책'의 핵심은 실거주 목적이 아니라면 집을 소유하거나 새로 구입하지 말라는 시그널이다. 이를 위해 정부는 우선 고강도의 세금을 부과하는 충격 요법을 선보였다. 3주택 이상을 소유하거나 규제대상 지역에서는 2채 이상의 주택을 소유하면 종합부동산세를 중과해 이를 처분하도록 유도한다는 게 핵심이다. 

다만 이번 대책에 거래 활성화를 위한 조치가 빠져 아쉬움은 있지만 부동산 시장은 단기적으로 안정될 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 

정부 발표 내용을 바탕으로 국민들이 궁금해 하는 9·13부동산대책 핵심에 대해 문답으로 정리했다.

◇ 이번에 새롭게 종부세 대상에 포함된 세대는?

우선 종합부동산세(종부세)는 모든 국민이 다 내는 게 아니다. 이름이 부동산세라고 '나한테도 해당되나?' 하고 겁먹을 필요는 없다. 종부세 걱정은 집이 3채 이상되거나 내 집이 시가 18억 이상되는 사람만 내면 된다. 

수치로 따져보면 전체 국민 중 3% 가량이 종부세 대상이기 때문에 97%사람들은 아무런 영향을 받지 않는다.

이번 대책을 발표했던 김 부총리가 "종부세 인상이 일각에서 제기되는 '조세평등의 원칙'에 위배되지 않을 것"이며 "국민정서와 정부 정책 방향에 부합한다"고 말했던 이유도 여기에 있다.

국내 부동산 부자 3% 가운데 9·13대책으로 세금을 더 내야하는 사람은 총 21만 8000명으로 집계됐다.

◇ 새롭게 추가된 '조정대상지역 2주택자'…지역은 어디?

조정대상 지역은 쉽게 말해 비이성적으로 가격이 급등하는 지역을 정부가 지정해 더 집중적으로 관리하겠다는 의미로 찍어둔 곳이다. 이 지역은 물가상승률보다 1.3배, 2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대 1 초과, 3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 보다 30% 이상 증가한 지역이다.

현재는 전 지역과 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명 등), 부산(해운대, 연제, 동래 등), 대구 수성, 세종특별자치구 등 43곳이다.

정부는 9·13대책에서 해당 지역 2주택자도 사람도 '다주택자'로 간주했다. 즉, 기존에는 집 3채 이상 가진 사람이 다주택자였다면 이제는 투기 심리가 조장될 수 있는 집값 비싼 지역(조정대상 지역)에 2채이상 가진 사람도 똑같이 보는 것.

따라서 집 2채가 있기는 한데 조정대상지역이 아니라면 종부세 대상이 아니다.

◇종부세 얼마나 오르는 거죠?

예를 들어 '우리집 한 채가 있는데 18억정도 된다' 하는 사람은 1년에 10만원 내외로 더 부과된다.

발표 당일 김 부총리는 "현재 18억 1주택 보유자(과표 3억)는 현재 종부세 94만원에서 104만원으로 상승한다"고 밝혔다.

반면 '집이 3채 이상이고 조정지역에 2채 이상 있다'는 사람은 현재보다 2배가량 더 세금을 내야한다.

예를 들어 3주택이상 및 조정지역 2주택 이상 보유자(다주택자)가 합산 시가 19억원(과표 6억원) 주택을 가지고 있을 경우 현재 종부세 187만원에서 415만원으로 뛴다. 또 합산시가 35억원 정도되는 다주택자일 경우 현재 554만원에서 1271만원까지 오른다. 

즉, 합산 금액이 1주택자들과 비슷하더라도 다주택자에게 더 많은 세금을 물린다는 것이다. 반대로 말하면 살지도 않을 집을 사서 갭투자 목적으로 이용하지 말라는 시그널이다. 

◇ 종부세는 과세표준을 기준으로 한다는데...실거래가와 어떻게 다른가?

과세 표준은 종부세 부과의 기준이 되는 금액이다. 보통 공시지가의 80% 정도가 과세 표준인데, 공시지가는 아파트 실거래가와도 상당한 차이가 있다. 이를 계산해 보면 과세 표준이 9억원인 경우 실거래가는 30억 이상이고, 과세 표준 6억의 경우 실거래가는 19억 정도, 과세 표준 3억의 경우 실거래가는 10억원 가까이 된다.

◇ 이번에 종부세 과세표준 구간 3억~6억원 구간이 신설됐다는데?

이전에는 종부세 과표 6억 이하에 대해 동일하게 0.5%의 세율이 적용됐으나 이번에 3억 이상 구간이 신설된 것이다. 신설된 과표 구간에 대해 복잡한 산식이 적용되지만 요약하자면 혼자 소유한 경우 실거래가 18억, 부부 공동 소유한 경우에는 실거래가 24억 정도 되는 주택의 종부세 구간이 기존보다 세율이 0.2~0.4%p 가량 올라간다고 보면 된다. 이를 종부세 부과 기준으로 계산하면 10만원 내외의 세금이 올라간다. 

◇주택담보 대출을 받으려면 힘들다던데…금융규제 강화됐나?

정부가 9·13대책에서 말하는 금융 규제는 크게 4가지다. 첫째는 '1주택자 규제지역 구매 목적 주택 대출 원칙적 금지'다. 다만 이사·부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단될 때는 예외적으로 허용한다. 

다음으로 '규제지역 2주택이상 보유자는 신규 주택 구입 목적 주택담보대출을 금지'한다. 집값 비싼 곳에 이미 집을 많이 보유한 사람이, 빚내서 또 집 사는 이유는 투기일 것이라 간주한다는 뜻이다. 셋째는 '무주택자 규제지역 주택(공시가 9억이상) 구매시, 실거주 목적 아니라면 주택대출 금지'. 무주택자라도 규제지역에 살지도 않을 비싼 집을 구매한다는 것은 투기일 가능성이 있다는 것.

넷째는 '주택임대사업자 대출 LTV 80%→40%로 축소'다. 그간 투기의 온상으로 지목돼 온 주택임대사업자 대출규제를 강화하겠다는 것이다.