[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 기획재정부와 국토교통부·법무부·행정안전부·금융위원회·국세청 등 관계부처는 부동산 정책정보 웹사이트 '정책풀이집' 확대·개편 작업을 마무리했다고 23일 밝혔다.

새 홈페이지는 ▲주택시장 안정대책 ▲임대차 제도 개선 ▲수도권 주택공급 확대 등 정부 부동산 정책의 3대 기조에 맞춰 자주 나오는 질문(FAQ), 보도해명, 정책 추가 설명 등으로 구성됐다.

정부 관계자는 "그간 짧은 시간에 다수의 정책이 시행되면서 국민들의 질의가 증가하고 현장의 다양한 사례들에 대한 민원이 발생했다"며 "국민불편을 신속히 해소하고 소통을 강화하기 위해 관계부처가 합동으로 정확한 정책을 원스톱으로 제공하는 통합 사이트를 구축한 것"이라고 설명했다.

[아래는 정책풀이집 FAQ 중 분야별 주요 내용이다.]

◆주택임대차보호법

Q. 계약갱신요구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지.

A. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 곤란하다.

다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다. 법정 전환율 규정은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 10%와 기준금리(現 0.5%)+3.5% 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정된다.

예를 들어 계약갱신요구권 행사 시 전세→월세 전환할 경우 전세 5억원에서 보증금 3억원, 월세 67만원을 넘을 수 없거나 보증금 2억원, 월세 100만원을 넘을 수 없다.

Q. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액해 계약 연장 합의를 한 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있는지.

A. 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다. 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있다.

다만 개정법 시행(2020년 7월 31일) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다.

예를 들어 임차인 甲과 임대인 乙이 2018년 9월~2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고 2020년 6월에 상호간 합의로 2020년 9월∼2022년 9월까지 계약갱신을 하기로 하면서 임대료 8% 증액한 경우 임차인 甲은 2020년 8월(계약종료 1개월 전까지)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료 조정하거나, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 8월(계약종료 1개월 전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

◆부동산 세제

Q. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은.

A. 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내)에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다.

Q. 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지.

A. 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않는다. 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고, 납부하면 된다.

다만 종전 주택을 처분기간내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 종전 주택은 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분해야 한다.

◆금융규제 관련

Q. 전세대출과 관련해 '고가주택'을 판단하는 가격기준은 무엇인가요.

A. KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 고가주택으로 판단한다.

다만 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하여 시가를 결정한다.

시가 9억원 초과 고가주택의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고 ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지는 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

Q. 주택담보대출이 생활안정자금 목적일 때도 시가 9억원 초과 주택의 경우 주택담보대출 LTV 20%가 적용되나요.

A. 적용된다. 12·16 대책에 따른 시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 LTV 강화(9억원 초과분에 대해서는 40%→20%)는 해당 주택담보대출이 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지를 구분하지 않고 모두 적용된다.