[뉴스웍스=전현건 기자] 문재인 정부의 부동산 정책 실패에도 더불어민주당 유력 대권 주자인 이재명 경기지사와 이낙연 민주당 전 대표가 보다 강화된 부동산 규제 정책 카드를 꺼내들며 선명성 경쟁에 들어갔다. 

이 지사는 부동산 가격 안정을 위한 '주택관리매입공사(가칭)'의 설치를 제안했다. 이 전 대표는 22년 전 이미 헌법 위반 판정이 난 사인(私人)의 택지 소유 제한을 포함한 토지공개념 3법 카드를 추진하셌다는 뜻을 밝혔다.

이에 대해 부동산 전문가들은 두 유력 대권 주자가 대내외적으로 '처참한 실패'로 확인된 문 정부 부동산 정책의 기조를 계승하는데다 한발 더 나아가 '반시장주의', '포퓰리즘' 정책 시행에 나서려고 하고 있다고 지적했다. 공급 확대 유도 정책 등 시장경제원리에 입각한 입법이 필요하다는 의견이 제기됐다.

◆이재명식 부동산 정책은 비현실적 예산 고려

이 지사는 지난 6일 부동산 정책 구상을 밝혔다. 기업 등이 보유한 비필수 부동산에 대한 '기본소득 국토보유세' 부과를 대안으로 제시했다. 

아울러 '주택관리매입공사'(가칭)를 만들어 정부가 직접 부동산 가격을 통제하겠다는 구상을 내놓았다. 이 지사는 공사를 통해 일정 가격 밑으로 떨어지면 주택을 사들이고 너무 오르면 주택을 시장에 내놓아 가격을 조정한다는 계획이다.

이재명 지사의 이 같은 부동산 정책에 대해 전문가들은 비현실적인 예산 고려와 부동산이라는 재화에 대한 몰이해가 문제라고 지적했다.

심교언 건국대 부동산 교수는 기자와의 통화에서 "이 지사의 말대로 주택관리매입공사(가칭)를 통해 정부가 집값을 조율하려면 전국 2000만채 주택의 10%는 보유해야 할 것"이라며 "한 채당 1억만 잡아도 200조, 2억씩 잡으면 400조"라고 지적했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 뉴스웍스와의 통화에서 "이재명 지사는 국토보유세를 거둬 기본주택을 이야기했다"며 "토지비축제도 말이 안된다. 이 지사에 따르면 집값을 조절하기 위해 정부가 200만채를 보유한다. 가격조정을 하려면 최소 10%가 필요하다"고 전했다. 이어 "정부가 매입하려면 200조 예산이 투입돼야 한다"며 "이 지사의 이론이 맞을지도 모르겠지만 현실에선 불가능하다. 예산의 문제와 부동산이라는 재화에 대한 몰이해 때문"이라고 지적했다. 

올해 편성된 정부 예산이 558조원이지만 이 지사의 논리라면 한 해 예산 중에 약 36%에 해당하는 비용을 써야한다는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 기자와의 연락에서 "쌀이나 원자재 등은 수급 조절을 목적으로 저장해두고 시장에 공급하는 것이 가능하지만 주택은 입주민이 있어 통제가 어렵다"며 "시장 가격에 영향을 미칠 수 있는 유의미한 물량을 확보해야 한다는 것도 쉽지 않다"고 지적했다.  

건설사의 도덕적 해이도 지적했다. 그는 "주택 경기가 꺾여 미분양 주택이 발생할 경우 정부가 매입해서 해결하라는 건설 업계의 무모한 주장이 현실화될 위험성도 간과할 수 없다"고 평가했다. 다만 "부동산감독기구 설치는 종전의 부동산감독원과 동일 맥락으로 보면 무리가 없을 듯 하다"고 덧붙였다.

◆이낙연식 토지공개념, 전형적인 포퓰리즘 부동산정책

이 전 대표는 지난 6일 국회에서 기자회견을 열고 토지공개념 3법(택지소유상한법·개발이익환수법·종합부동산세법)을 다음 주 대표발의해 연내 처리될 수 있도록 하겠다고 발표했다. 

개인과 법인의 택지 소유 상한선을 설정, 부담금을 부과하는 한편 개발이익 환수는 확대하는 게 골자다. 이 전 대표가 발의하는 토지공개념 3법에는 토지초과이득세법이 빠지고 종부세법이 들어갔다.

전문가들은 당장 실효성에 대해서 의문을 표시했다.

이 연구원은 "국내는 제조업 중심이기 때문에 법인의 토지소유가 많을 수밖에 없다. 특히 제조업에서의 시설확장에는 토지가 필요하다. 시설을 늘리려면 신속성이 중요한데 경영적 측면에서는 추후의 상황에 대비해 미리 토지를 확보해두는 것도 매우 중요하다. 나중에 토지매입하려면 시간이 더 걸린다"고 설명했다.

이어 "삼성 같은 대기업법인일수록 생산시설의 규모가 크기에 보유한 토지규모가 클 수 밖에 없다. 다른 제조업도 같은 맥락"이라며 "이렇다면 법인들이 보유하는 토지비율(대한민국 전체 토지에서)이 높은 것을 이상하게만 볼 필요는 없다"고 덧붙였다.

그러면서 "이미 한국은 기업의 비업무용 토지보유에 대한 제약이 존재한다. 개인이라면 농사를 짓거나, 물려받은 토지가 여럿이라면 토지보유규모가 클 수 있다. 따라서 막연하게  법인은 얼마, 개인은 얼마까지 토지보유상한을 일률적으로 정하겠다는 것은 현실에 부적합한 사례를 이끌어낼 가능성이 다분하다"고 평가했다.  

또한 "이 전 대표의 토지 공개념 3법을 시행하더라도 부동산가격이 내리고 지금의 문제가 해결된다는 보장이 크지 않다"고 부연했다. 

택지개발 사업 시행으로 발생한 개발 이익을 사업시행자로부터 환수하는 현행 환수 부담률(최저 100분의 20)을 100분의 50까지 끌어올리는 개발이익환수법 개정안에 대해서도 우려가 나왔다. 

심 교수는 "현행 환수 부담률인 100분의 20에서도 사업 활성화가 안 되고 있는데 이를 100분의 50까지 올리면 사업이 줄어들 가능성이 있다"며 "시내에서 재개발과 재건축이 이뤄져야 하는데 이 부담률이 높으면 공급은 줄고 결국 서민들만 힘들어지게 될 정책"이라고 설명했다.

그러면서 "또 개발 이익은 비용 대비 편익인데 비용을 올리기 위해 초호화 주택, 골프장 등을 지을 가능성이 높다"며 "주택 양극화 현상이 더 심화되는 결과로 이어질 것"이라고 덧붙였다. 

서 학회장은 "위헌판결을 받은 사항을 헌법개정을 통해 한다는 것은 포퓰리즘적인 부동산정책"이라며 "소유상한이나 취득억제 등 토지공개념을 도입하는 건 경제 발전 측면에서 전혀 도움이 되지 않는다. 부동산 정책을 수립해야 하는데 '불로소득 환수하자', '다주택자 때려잡자' 등의 주장 역시 포퓰리즘"이라고 비판했다.

◆"부동산 가격상승 잡기 위해 시장에 맡겨야"

전문가들은 부동산 가격상승 문제에 대한 해법으로 시장주의에 입각한 발상이 필요하다고 의견을 내놓았다.

이 책임연구원은 "부동산 가격상승에 대한 해법은 작년부터 주택공급확대로 돌아선 정부정책기조를 지속하는 것에서 찾아야 할 것"이라며 "보유세 부과 등의 규제보다는 시장수요와 공급에 해법이 있다"고 제언했다.

서 학회장은 "민주당의 경우 향후에 주거취약계층에게는 영구임대주택을 제공해 주거복지에 힘써야 한다. 그 부분을 뺀 나머지는 전부 시장에 맡겨야된다"며 "정책방향을 수립해야만 한다. 입법독주를 하면 시장이 무너진다"고 경고했다. 

이어 "가진자들 것을 뺏어서 나눠주는 식의 포퓰리즘 정책은 근본적인 해결책이 아니다"며 "갈라치기식 부동산 정책은 오히려 해를 입을 수 있다"고 강조했다. 

한편 대선주자로 나선 박용진 민주당 의원은 다른 후보들과 달리 부동산을 시장 기능에 맡기겠다는 주장을 7일 펼쳤다. 그는 "문재인 정부에서 김수현 정책실장, 김현미 국토교통부 장관이 애를 썼음에도 정책적 실패를 했다"며 "국민적 신뢰를 잃은 점은 뼈 아프다. 시장 기능에 기본적으로 맡기겠다"고 설명했다.