[뉴스웍스=전현건 기자] 집값이 가파르게 하락하고 거래는 씨가 말랐다. 지방에선 미분양이 늘고 있고 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화로 자금줄까지 막혔다. 

부동산 시장에 대한 우려가 점차 커지는 가운데 정부가 중도금 대출 보증 대상 확대, 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용 등을 골자로 하는 대책을 내놓았다.

부동산시장 급락 방지를 위한 방안이지만 이를 통해 '거래 절벽'이 해소되긴 어렵다는 것이 시장의 전반적인 평가다. 아파트 입주 적체와 집을 갈아타는 과정에서 겪게 되는 문제 일부를 해소할 뿐 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 유지되는 데다 잇따른 기준금리 인상으로 대출 금리가 여전히 높아 돈을 빌려 집을 사기가 버겁기 때문이다.  

정부는 27일 '제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획'을 열고 ▲청약당첨자의 기존주택 처분기한 연장(입주가능일 이후 6개월→2년) ▲중도금 대출보증 확대(9억원 이하 주택→12억원 이하 주택) ▲규제지역 추가 해제 검토(11월 중 주거정책심의위원회 개최) ▲무주택자 주택담보대출비율(LTV) 완화(보유주택·규제지역·주택가격별 차등 적용→무주택자‧1주택자 50%) ▲15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 등의 대책을 발표했다.

부동산 전문가들은 이번 조치를 두고 실수요자들의 주택 거래를 막아왔던 문재인 정부의 과도한 규제를 해제했다는 점에서 긍정적인 평가를 내렸다. 분양시장의 경우 원재잿값 상승으로 분양가를 올려야하는 입장에서 중도금 대출 불가 등의 문제로 입주지연 사태가 심화되고 있는 실정이기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "원자재 가격 인상 등 인플레이션 영향으로 분양가 부담이 쉽게 낮아지지 않고 있던 상황"이라며 "자금 경색으로 조합이나 시공사가 자사 보증 등을 통해 수분양자에게 대출을 알선해주기도 어려운 상황에서 청약당첨자의 대출 여력을 시장에 맞게 현실화했다"고 평가했다.

대출 규제 완화만으로 수도권 지역의 '거래절벽'을 극복하기엔 다소 부족하다는 평가가 나왔다. 함 랩장은 "LTV를 다소 완화하더라도 DSR 규제가 여전히 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 육박해 실수요자들의 시장 진입은 제한적일 것"이라며 "15억 초과 아파트의 주담대 허용은 고가 주택 여신규제 장벽만 제거했을 뿐"이라고 설명했다.

청약 당첨자의 기존주택 처분기한 연장은 실주요자들의 '주택 갈아타기'에 도움을 줄 수 있다는 것이 전문가들의 평가다. 주택산업연구원에 따르면, 9월 전국 아파트 입주율은 72.6%로 8월보다 4.2%포인트 하락했다. 입주를 못하는 이유는 ▲기존 주택매각 지연(36.4%) ▲세입자 미확보(34.1%) ▲잔금대출 미확보(25.0%) 등 금전적인 문제가 대부분이다.

함 랩장은 "이미 투기과열지구 등 규제지역의 1주택 세대는 교체목적의 주택 추가 구입 시 기존주택 2년 내 처분조건으로 대출을 허용하는 규제완화가 선행됐었다는 면에서 신규 분양을 통한 주택 교체수요도 제도 형평성을 맞춰 준 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "처분기한 연장으로 기존 주택을 처분해야 하는 청약당첨자들의 부담이 일정부분 해소됐다"면서도 "시장거래가 극도로 위축된 데다 집값 하락에 대한 우려도 커진 만큼 청약당첨자들이 기존 주택을 처분하는 게 쉽지만은 않을 것"이라고 전망했다.

부동산 시장이 급격히 얼어붙고 있는 상황에서 시장 연착륙을 위해선 규제 완화가 더 이뤄져야 한다는 지적도 나왔다. 정부는 오는 11월 중 주거정책심의위원호를 개최하고 규제지역 추가 해제를 논의할 예정이다. 현재 전국 99곳이 부동산 규제지역으로 묶여 있다. 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳이다.

정부의 규제 완화 시의성을 놓고 아쉬움의 목소리도 있었다. 이 연구위원은 "정부가 애초 공약에 부합하도록 초기부터 이전 정부에서 강화된 규제를 풀었다면, 부동산 시장이 지금처럼 얼어붙진 않았을 것"이라며 "이번에 발표한 정책이 효과를 보기 위해선 DSR 규제 완화 등의 후속 조치가 있어야 한다"고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "취득세 중과, 양도소득세 중과 등의 규제가 유지되는 한 거래가 많이 증가하지는 않을 것"이라며 "부동산 시장이 냉각기에 놓인 결정적인 이유는 글로벌 금융위기다. 글로벌 경제가 V자 반등을 하고, 금리 인상 흐름이 멈추지 않으면 거래량 증가에는 한계가 있다"고 말했다.

다만 "이번 발표를 통해 여소야대 상황에서 법적으로 처리할 수 없는 것들을 정부가 최대한 행정적으로 완화하려는 노력이 보인다고는 볼 수 있다"고 전했다.