[뉴스웍스=문병도 기자] 서울시가 재개발·재건축의 사업성을 끌어올리기 위해 사업성이 낮은 주거 단지와 지역에 보정계수를 적용, 허용용적률 범위를 확대하고 과밀정도와 주변 여건 등을 고려해 추가용적률도 1.2배까지 인정한다. 서울시 목표대로 이뤄지면 재개발 가능 면적이 현재보다 2.5배로 늘어날 전망이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 27일 오전 서울시청에서 ▲역세권 준주거까지 종상향 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲공공기여 부담 완화 ▲기반시설 입체·복합화 등 '사업성 개선' 5대 방안과 ▲재개발 사업구역 확대 ▲산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화 ▲정비사업 통합심의 본격 추진 ▲정비사업 금융지원 확대 ▲공사비 갈등 제로 추진 등 '공공지원 강화' 5대 방안을 발표했다.

◆역세권 중심 용도지역 '준주거' 상향

사업성은 정비사업 추진 여부를 좌우한다.

서울시는 사업성을 제고하기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 제공한다.

지하철 승강장으로부터 350m 내외인 역세권을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 종 상향한다. 다만 일자리 창출과 노인·유아 돌봄 시설 도입을 전제로 한다.

시는 역세권 정비와 함께 임대주택, 노인시설, 공원 등 '전략용도시설' 조성을 집중 지원할 방침이다. 

단지 또는 지역 간 사업성 편차도 줄인다. 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가·과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 높여 사업성을 보전한다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 

예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대인 2를 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택 비중이 최대 10%p 높아지게 된다. 당초 분양 275%, 임대 25%였다면 분양 285%, 임대 15%로 바뀌어 사업 주체가 분양 수익을 더 많이 챙길 수 있다.

지난 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어진 탓에 기존 조례나 허용용적률을 초과, 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역에 정비사업 기회를 제공한다. 

과밀 정도나 주변 여건 등에 따라 ‘현황용적률’을 인정한다. 현황용적률이란 현재 건축물대장에 기대되어 있는 용적률을 의미한다. 아울러 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.   

서울시 관계자는 "현재 많은 노후단지가 종 세분화가 이뤄지기 전 현황용적률로 건립돼 사업성이 떨어진 상태"라며 "사업성 제고 차원에서 건립 당시 적용받은 현황용적률까지 최대한 인정해주며 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 '현황용적률 적용산식' 등 세부기준도 마련할 예정"이라고 설명했다.

공공기여 부담도 줄여준다. 용도지역이 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 상향할 때 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 ‘건축물 기부채납 계수’를 0.7에서 1.0으로 올려 건축물을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정한다.

시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값과 금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축한다.

재개발·재건축 시 가구 수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보하도록 도와줄 계획이다.

◆6m 미만 도로에 접한 경우 재개발 가능

사업이 빨리 진행될 수 있도록 4m 이상 도로에 맞닿아 있어도 '기반시설 양호'로 판단, 재개발을 불허했던 접도율 규정을 완화한다. 

접도율은 정비기반시설 부족 여부를 판단하는 지표다. 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율을 의미한다. 

소방차 진출입·불법 주정차 문제 등으로 변화된 도로 및 주거지 여건을 반영, ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우 재개발을 허용한다.

이리 되면 재개발이 어려웠던 1960년대부터 1980년대까지 시행된 ‘토지구획정리사업 시행지구’도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게  된다. 시는 재개발 가능한 면적이 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어날 것으로 예상했다.

고도·경관지구로 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제를 푼다. 산자락 저층 주거지의 정비사업을 지원하는 조치다.

경관지구는 12m에서  20m로, 고도지구는 20m에서  45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 도울 방침이다. 이에 따라 경관지구는 최고 7층 높이, 고도지구는 15층까지 주택 높이를 올릴 수 있게 됐다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 4월부터 단 한 번 ‘통합심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 줄인다.

추진위원회와 조합 등 정비사업 추진주체가 사업을 투명하고 빠르게 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다.

이에 따라 시는 지난해(248억원) 대비 21% 늘린 300억원을 융자 지원할 예정이다. 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 기존 7~8회에서  5~6회로 줄인다. 지급 비율도 1, 4차 중도금을 30%로 확대한다.

공사 관련 분쟁 최소화를 위해 ‘표준공사계약서’를 적극 활용토록 하고 사전 컨설팅, 전문가 등을 지원한다. 공사비 갈등 등이 벌어질 경우 코디네이버를 조기 파견, 중재에 나서도록 할 계획이다.