[뉴스웍스=전현건 기자] 문재인 정부 출범 이래 최대 규모 주택 공급대책이 나왔다. 이번 주택공급대책은 변창흠 국토부장관 취임 이후 첫 부동산 대책이다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 오는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 

국토부는 이번 대책을 통해 오는 2025년까지 수도권 약 61만6000호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 '총 83만6000호 신규 부지'를 확보할 계획이다. 전체 공급 물량의 70~80%는 아파트 형태다.

앞서 정부는 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 수도권 127만가구 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 대책까지 합하면 문재인 정부에서 총 200만가구 이상을 공급하는 것으로 "역대 최대 수준"이라는 게 정부 설명이다.

이번 혁신방안은 ▲획기적인 규제 완화 ▲공공주도로 절차 간소화 ▲발생 이익 공유 등에 기초하고 있다고 국토부는 설명했다.

우선 서울 주택 공급물량만 32만3000가구에 달한다. 이는 현재 '강남3구'(강남·서초·송파구) 전체 아파트 수와 유사한 수준이다. 또한, 1기 신도시인 분당신도시 3개 규모가 서울에 들어서는 것이기도 하다.

도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발로 30만6000가구가 공급된다. 

도심 공공주택 복합사업은 변창흠 국토부 장관이 강조했던 역세권·준공업지·저층주거지 개발이다. 3년간 한시적으로 운영되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다. 인허가 시기도 통합심사를 도입해 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)으로 진행된다.

소규모 재개발이란 역세권, 준공업지역 중 5000㎡ 이하 소규모 입지에 대해 정부가 정비사업 활성화를 지원하는 것이다.

도심 공공주택 복합사업에는 혜택이 제공된다. 용적률 상향과 기부채납 제한을 통해 기존 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고, 아파트 및 상가 우선공급을 보장할 계획이다. 특히 5000㎡ 이상 역세권은 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등을 통해 '주거상업 고밀지구'로 복합 개발한다.

공공 직접시행 정비사업을 진행하면 1단계 종상향 또는 용적률 120% 상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성을 대폭 개선할 수 있게 된다. 

공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.

공공 주도 사업을 성공적으로 이끌기 위해 절차도 대폭 간소화한다. 공공이 토지주·세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가·부지확보를 통해 기존 13년 이상의 사업기간을 5년 이내로 단축할 계획이다.

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원 등에 활용된다.  

특히 도심의 분양 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률 인센티브로 기부채납받는 주택을 기존 공공임대 위주가 아닌 공공분양이나 공공자가주택 등 다양한 방식으로 활용한다. 도심부 분양 아파트를 늘리기 위해 '기부채납=공공임대' 인식을 깨겠다는 취지다.

유형별로 용적률 기부채납으로 받는 공공임대의 비율이 다르지만 대체로 늘어난 용적률의 절반가량은 공공임대로 떼어갔다. 조합 등은 자신의 단지에 공공임대가 많이 들어서는 데 부정적인 인식을 갖고 있어 사업 참여를 꺼리는 경향이 있었다.

공공택지 신규지정으로 26만3000가구가 풀린다. 정부는 전국 15~20곳을 지정한다는 계획이다. 

수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로, 지방은 광역시를 중심으로 선정할 계획이다. 다만 이번 대책에서 구체적인 신규 공공택지는 발표되지 않았다.

이 밖에도 정부는 도시재생 사업방식 개선을 통해 3만가구를, 공실 호텔·오피스의 청년주택 전환 등 단기 주택확충을 통해 10만1000가구를 확보한단 계획이다.

정부는 3040세대 무주택 실수요자에게 내 집 마련 기회를 보장하겠다는 방침이다. 이를 위해 공공임대주택을 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급한다는 방침이다. 또한, 현행 15%에 불과한 공공분양 일반공급분을 50%로 상향하고, 이 중에 30%는 3년 이상 무주택자 대상으로 추첨제를 통해 선발할 예정이다.

투기방지 대책도 함께 나왔다. 정부는 4일 이후 사업구역 내 기존 부동산 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 부여하지 않을 계획이다. 1개 건축물·1개 필지를 다수가 공유해도 우선공급권은 1개만 허용된다. 또한 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정된다.

사업예정지역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 또한, 업계와 지자체에서 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화, 불안이 예상되거나 이상 징후가 발견되면 사업 대상에서 제외하거나 지구지정이 중단된다. 또한, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승한 곳은 대상지역에서 제외할 예정이다.

변창흠 국토교통부 장관은 "도심에 주택을 획기적으로 확대할 수 있도록 공공이 주도하는 새로운 패스트트랙 모델을 만들었다"며 "국회와 협력해 신속하게 법적 기반을 마련하고 서울시 등 지자체와도 긴밀하게 협력할 것"이라고 말했다.