[뉴스웍스=전현건 기자] 윤석열 정부가 최근 얼어붙은 부동산 시장의 거래 안정화를 위해 부동산 관련 규제를 대거 푼다. 특히 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역이 규제지역에 풀릴 전망이다.

2일 대통령실에 따르면 국토부가 조만간 주거정책심의위원회를 열고 추가 규제지역을 해제한다. 국토부는 지난해 지방을 시작으로 경기·인천을 포함한 수도권 규제지역을 대거 해제했다.

조정대상지역에서 풀리면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 줄어들고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀린다.

현재 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 남아 있다. 또 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 묶여 있다.

정부는 이번에 수도권은 물론 서울도 상당수 규제지역에서 해제할 예정이다. 최근 집값 하락세가 심상치 않기 때문이다.

한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 떨어졌다. 특히 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)은 평균 또는 그 이상 하락했다. 12월 통계는 발표되지 않았지만 주간 단위 아파트값은 하락폭이 점점 더 커지고 있다.

서울도 규제 해제 시 집값 상승 우려가 있는 강남 3구와 대통령실 이전과 용산국제업무지구 등 개발호재가 있는 용산구를 제외하고는 모두 규제지역에서 풀릴 전망이다.

정부 관계자는 "전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회에서 최종 확정되겠지만 시장의 예상보다 해제 폭이상당히 클 것"이라며 "조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등의 규제는 한꺼번에 해제될 것"이라고 말했다. 

국토부는 이번 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 축소 발표할 예정이다.

분양가 상한제 지역은 투기과열지구내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳을 지정한다.

하지만 최근 집값이 크게 하락한데다 정부가 분양가 상한제 대상 기본형 건축비를 상향하고 가산비용을 대폭 높여주면서 일부 지역에서는 상한제 분양가가 시세보다 높은 역전현상이 발생하고 있다.

이에 따라 이번에 투기과열지구에서 해제되는 곳은 분양가 상한제 대상지에서도 함께 해제될 전망이다.

규제지역 존치가 유력한 강남3구와 용산구를 제외하고는 모두 분양가 상한제 지역에서도 풀리는 것이다.

상한제 대상에서 풀리면 공공택지는 3∼5년, 민간택지는 2∼3년 거주의무 등의 규제도 사라진다.

정부는 이번 규제지역 해제에도 안정화가 안 될 경우 추가 규제 완화도 검토할 방침이다.

전문가들은 이번 규제 해제에도 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 전망으로 보고 있다. 

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 기자와의 통화에서 "보통 집을 살 때 대부분 대출을 받아서 산다. 자기자본을 100% 투입해서 사기 어렵기 때문"이라며 "현재 고금리로 인해 대출을 받는다고 해도 그 이자를 부담하고 살만한 가치가 없기 때문에 정부의 규제완화도 백약이 무효한 상황"이라고 설명했다. 

반면 정부의 다양한 규제완화 정책으로 인해 얼어붙은 시장이 다소 누그러질수 있다는 반응도 나온다. 

윤지해 부동산 R114 수석연구원은 기자와의 통화에서 "2023년 정부의 부동산 시장 정책은 대부분 규제 완화다. 현재 규제지역이 모두 풀린다면 지금까지 정부가 제시한 세제 혜택과 거래세·양도세 완화 등으로 인해 분위기가 반전될 가능성이 있다"고 전했다.

그러면서 "예컨대 정부가 2023년 추진하는 특례보금자리론 같은 정책의 경우에는 1주택자 대상 소득과 상관없이 9억 이하의 주택을 연 4%대 금리로 5억원까지 대출 받을 수 있다"면서 "이 정책을 활용하려는 사람들이 지난해에 나온 서울 소형평형 혹은 인천·경기의 아파트 등의 급매물들 위주로 거래를 할 수 있다. 이러한 거래가 유발되면 최소한 지난해처럼 얼어붙은 부동산 빙하기는 조금 누그러들 것으로 예상된다"고 말했다.