[뉴스웍스=전현건 기자] 정부가 부동산 세제 완화 방안을 제시하기 위해 검토에 착수해 이달 중 발표할 것으로 전망된다. 부동산 규제와 세제를 정상화하면서 얼어붙은 부동산 시장을 살리기 위한 목적이다.

2일 관련 업계에 따르면, 정부는 이달 초 하반기 경제정책방향을 발표하면서 추가적인 부동산 규제·세제 완화안을 내는 방안을 살펴보고 있다. 특히 집권 2년 차에 접어든 윤석열 대통령이 지근거리에서 소통해 온 핵심 비서관 2명을 국토교통부 차관으로 임명하며 '전방위적인 규제 완화'를 이끌 준비를 하고 있다. 

전문가들은 현재 부동산 시장 상황이 어려운 만큼 충분히 검토할 필요가 있다고 입을 모으고 있다. 하지만 대폭적인 부동산 세제 완화는 부동산 시장을 다시 과열시킬 수 있는 폭발력을 가지고 있는 만큼, 정부는 방안과 수위를 놓고 고심을 거듭할 것으로 관측된다.

◆포인트는 DSR 규제 완화…'역전세' 대응해야

윤 대통령의 부동산 정책을 한마디로 요약하면 '규제완화'다. 전임 정부인 문재인 정권에서 만든 강도 높은 규제를 대부분 풀어버리는 형태로 진행되고 있다. 특히 집권 1년차에 일시적인 규제 완화에 미진함을 느끼고 더욱 강한 규제 완화 드라이브를 걸기 위해 지난 29일 핵심 비서관 2명을 국토부 차관에 전면 배치했다. 

김오진 대통령관리비서관이 맡는 1차관은 부동산을 맡고, 백원국 대통령국토교통비서관은 2차관에 임명해 교통물류 정책을 총괄할 계획이다. 국토부 관료 출신이 아닌 김비서관을 1차관에 임명한 건 윤 대통령에 규제완화 철학을 국민과 시장에 더욱 빠르게 전달하려는 의도가 담긴 것이라는 해석이 나온다.  

업계에서는 부동산 관련 금융규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 정책이 하반기에 시행될 것으로 예측하고 있다. 전셋값 하락으로 보증금을 못 받을 수 있다는 세입자들의 불안을 달래기 위해서다. 대환대출을 받으려는 차주들과 이를 활성화하려는 은행들 역시 DSR 규제를 풀어달라고 요구하고 있다.

이에 정부는 역전세난 대응을 위한 DSR 규제 완화를 적극 검토 중이다. 전세 보증금 반환 목적에 한해서만 현행 은행 기준 40% 수준인 DSR 규제를 일부 완화하는 방안이다. 신규 전세보증금이 기존 전세보증금보다 낮을 경우 일부 또는 전체 차액에 대해 DSR 규제를 풀어준다는 것이 핵심 골자다. 당장 올해 하반기와 내년 상반기 역전세난이 증폭될 것이라는 우려가 있어, 선제적으로 규제를 완화해 세입자들의 미반환 불안을 떨쳐주겠다는 취지다.

DSR은 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다. 현행 법상 40%로 제한하고 있는데, 일례로 연봉 5000만원 직장인은 다른 빚이 없으면 최대 3억2000만원(금리 4.5%, 30년 상환 기준)까지만 주택담보대출을 받을 수 있다. 이런 DSR 한도가 완화되면 대출 한도가 늘어 자금 마련 숨통이 트인다.

이에 따라 대환대출에 대한 DSR 규제 완화에 대한 기대감도 동시에 높아지고 있다. 5월 31일 가동된 온라인·원스톱 대환대출 인프라는 기존 대출 차주들이 금리 비교를 통해 더 낮은 대출 상품으로 갈아탈 수 있게 해 주는 시스템이다. 하지만 대환대출은 취급상 신규 대출로 분류돼, 이미 기존 대출이 DSR 규제를 초과한 차주의 경우 더 낮은 금리로 갈아탈 수 없는 한계도 있다. 은행들도 정부가 대환대출 활성화를 위해 시스템을 구축한 만큼 취지를 살리려면 DSR 규제를 풀어야 한다는 입장이다.

일각에선 역전세난으로 어려움을 겪는 집주인에게 대출을 허용했다가, 다음 세입자에게 더 큰 위험이 전가될 수 있다는 의견도 있다. 이미 다른 자산을 팔아 보증금을 반환해줬거나, 갭투자를 하지 않고 DSR 규제를 온전히 받아 집을 마련한 집주인들간 형평성도 논란이 되고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "DSR 규제 완화는 현 시점에서 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각하는 것이 맞다"며 "임대인의 전세금반환 목적으로 한정해 추가 대출을 허용한다면, 상당한 도움이 될 것"이라고 설명했다. 

◆다주택자 양도세 중과 완화 및 폐지 유력

지난해 한시적으로 배제한 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 정책도 큰 변화가 예상된다.

윤 정부가 출범한 이후 다주택자에 대한 양도세 중과를 내년 5월까지 배제했다. 그러나 임시방편인 만큼, 근본적인 개편이 필요하다는 지적이 많았다.

현행 양도소득세는 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 양도세 기본세율은 6~45%이지만, 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20·30%포인트를 더 매기는 방식이다.

일각에선 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 자체가 폐지될 것이라고 예상하고 있다. 

문재인 정부 당시 마련한 현행 소득법세는 단기 거래나 다주택자를 투기 혐의자로 규정한 바 있다. 반면, 현 정부는 다주택자를 투기 혐의자가 아닌 주택시장의 주요 공급자로 보는 시각이 강하다. 이에 따라, 거래와 관련한 제약을 풀어 시장이 원리대로 작동하게 할 것으로 관측된다.

우선 단기 거래에 대한 양도세 중과세율은 적용 기준 시점을 2년에서 1년으로 압축하는 등 방안이 유력하게 거론된다.

전문가들은 금리 하락으로 인해 부동산 시장이 급격히 냉각되면서 이전 호황기와 다르게 세제 정책을 펴야한다는 주장도 함께 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현행 소득세법은 부동산 호황기에 다주택자 투기세력의 단기차익을 막기 위한 것"이라고 설명했다.

현재는 전국 기준으로 주택값이 약보합 혹은 하락기 상황에서 재 주택 거래량이 평년에 미치지 못하고 투기가 덜 한 편이라는 진단이다. 그는 "양도소득세가 차익이 많을수록 세금을 많이 내는 누진세 개념으로 본다면, 지금 시장 상황과 괴리감이 있다"며 "충분하게 검토할 필요가 있다"고 말했다.