[뉴스웍스=남빛하늘 기자] 부동산 전문가들은 정부의 전세대책에 대해 단기간에 공급을 확대하겠다는 고민은 긍정적이라면서도 공급량에만 집중하다보니 근본적인 해결 문제에서 많이 놓친 부분이 존재한다고 평가했다.

19일 정부는 2022년까지 전국에 11만4000호의 주택을 공급하는 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’을 발표했다. 주요 내용은 ▲주택 단기 공급 확대로 시장 안정 도모 ▲중장기 공급기반 확대로 미래 수요 대비 ▲질 좋은 평생주택 ▲임차인 부담 완화 및 보호 강화 등이다.

이번 전세 대책과 관련 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “단기간 공급을 확대하겠다는 고민은 긍정적이지만 너무 숫자(공급량)에만 집중하다보니 근본적인 해결 문제에서 많이 놓친 부분이 있다”고 평했다.

양 소장은 “가장 선호도가 높은 주거형태인 아파트 임대주택 공급에 대한 구체적인 언급이 없었다는 점, 전세난의 주범이 1~2인 가구가 아닌데 호텔, 상가 등 1~2인 가구에 집중돼 있다는 점, 공공기관이 사업을 수행할 수 있는 재정이 남아있는 지도 불확실하고 그에 따른 민간건설의 참여 등도 빠져 있다”고 지적했다.

오대열 경제만랩 리서치 팀장은 "새로운 부지에 주택을 지어 제공하는 것보다는 공실을 이용한 전세주택은 현재 전세난을 해결하기 위한 빠른 방법을 모색한 것으로 판단된다”고 평가했다.

그러면서 ”현재 전세 물량을 확보하기에는 이번 전세대책이 어느정도 해결책이 될 수 있을것 같지만 궁극적인 목표인 3~4인 이상의 가족이 거주할 수 있는 전세 물량이 해소가 될지는 지켜봐야 할 것 같다”고 언급했다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 “국민에 바가지를 씌워 챙긴 공기업 돈으로 재벌 등 가진 자의 호텔 상가 등을 고가에 매입하려는 가짜 임대정책을 당장 멈출 것을 촉구한다. 전월세신고제를 즉각 시행하고 임대보증금 의무보증제 도입 등 세입자 보호정책도 보완할 것을 촉구한다”고 강하게 비판했다.

이번 대책을 구체적으로 살펴보면 정부는 ‘공공 전세 주택’을 도입해 2022년까지 전국 1만8000호, 수도권 1만3000호, 서울 5000호를 전세로 공급할 계획이다.

이와 관련, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "매입임대는 한계가 명확하다. 임시처방으로 봐야한다”고 지적했다. 그는 “매입한다고 해서 기존에 없던 주택이 새로 생기는 건 아니다”라며 “앞으로 새로 짓는 건물이 아니라면 시장에 있는 주택의 총량은 동일하니 전세물량을 늘리는 효과는 미미하다”고 설명했다.

이 책임연구원은 “만약 매입임대를 통해 공공임대주택을 늘려서 인근 시세보다 임대료(전세금)를 싸게 해서 내놓겠다는 것이라면, 얼핏 보기에는 나쁠 것이 없어 보인다”면서도 “하지만 매입임대 물량도 한정적일수밖에 없는데 이런 식으로 인근의 신규임대매물의 가격보다 낮게 임대료를 책정한다면 그 것 자체가 시장가격의 왜곡이다. 이러면 매입임대주택이 임대시장에서 일종의 로또가 되는 부작용이 발생한다”고 전망했다.

또한 정부는 도심 공간 효율화로 경제활력을 제고하고, 직주근접 주택 공급 확대를 위해 공실 상가·오피스·숙박시설 리모델링 사업을 도입하기로 했다. 공공주거형은 물량 확대, 민간참여형은 규제 개선을 통해 2022년까지 전국 1만3000호, 수도권 9700호, 서울 5400호를 공급한다.

이 책임연구원은 "용도가 다른 건물을 주거용으로 바꾸는 것은 적지 않은 돈이 든다”고 말했다. 상업용 건물은 주거용 건물보다 내부 층고가 높다. 또 세대별로 화장실을 설치하고 바닥난방을 깔고 수도를 끌어와서 주방을 만들어야 하는데, 여기에 드는 비용이 많이 들 것이란 설명이다.

특히 “더구나 리모델링 시 주차장 증설면제를 해준다는 것은 그 동네 주차난을 심화시켜 거주환경을 악화시킨다는 소리”라고 강조했다. 정부는 소규모 리모델링 활성화를 위해 소규모 건물을 30세대 미만 공공지원민간임대로 전환 시 주차장 증설을 면제하기로 했다.

이 외에 정부는 ‘함께 어울려 사는 소통과 교류의 장(場)’을 만들기 위해 신혼희망타운에만 적용 중인 공공분양+공공임대 혼합을 일반 공공분양에도 점차 적용할 계획이다.

이 책임연구원은 이와 관련해서 “소셜믹스는 이론적으로는 훌륭하지만 현실하고는 괴리를 맞춰가야 한다”고 전했다. 이어 “노후공공임대는 재정비 등을 하겠다는데, 이 내용을 보면 현재 서울 민간아파트는 공공재건축이 사실상 유일한 해법인 것과는 비교가 된다”며 “여기에 대한 고민도 필요하다”고 덧붙였다.

한편 민간 공급이 원활히 진행될 수 있도록 재건축 규제 완화가 필요하다는 입장도 나왔다. 임대시장에 있어 중요한 축이 되는 민간임대 역할의 고민이 필요하다는 설명이다.

양 소장은 “임대시장에서 있어 중요한 축이 되는 민간임대 역할의 고민이 필요하다. 임대주택 공급에 있어서는 건설형임대주택, 매입형임대주택이 있을텐데, 건설형 임대주택에서는 재건축 규제 등으로 막혀 있고 매입형 임대주택에서 있어서는 다주택자 양도세 중과와 실거주 의무 강화 등으로 공급이 오히려 줄었다. 따라서 민간 공급이 원활히 진행될 수 있도록 재건축 규제 완화가 필요하다”고 촉구했다.