[뉴스웍스=전현건 기자] 지난해 수도권 핵심 입지에서 아파트를 분양받으려면 좁은 문을 통과해야했다. 정부의 고강도 규제와 서울 분양 물량이 '역대급'으로 줄어든 탓에 아파트 청약 당첨이 더욱 어려워졌다.  

이런 틈새를 비집고 대체재로 떠오른 오피스텔, 생활형 숙박시설(생숙) 등 주거시설을 표방한 수익형부동산이 전성기를 맞았다. 건축법상 주택으로 분류되지 않아 분양가상한제 적용을 피할 수 있으며 전매 제한도 없다는 점이 인기를 끈 요인이었다.

다만 전문가들은 '오피스텔 광풍'이 올해까지 지속될 지에 대해서는 회의적인 반응을 보였다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 한층 강화되는데다 지난해말부터 오름세가 확연히 꺾인 아파트 시세도 영향을 미칠 것으로 예상하기 때문이다. 대체로 오피스텔 시장은 아파트처럼 '양극화 현상'이 나타날 것으로 전망했다.

◆지난해 서울 아파트 분양 '역대 최소'…생숙·오피스텔 등 청약 광풍

작년 전국 아파트 입주물량은 최근 5년 간 최소치를 기록했다.

지난달 29일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 '주택건설실적통계' 자료를 통해 2017년부터 올해까지 전국 아파트 입주물량을 조사한 결과에 따르면 지난해 총 31만9165가구(입주예정 물량 포함)가 입주했다. 이는 5년 간 가장 적은 규모였다. 특히 서울 아파트 분양물량(일반분양 기준)은 총 3275가구로 역대 최소치를 기록했다. 지난 2010년 6334가구의 절반 수준이다.

지난해 분양 물량이 이처럼 줄어든 것은 주택도시보증공사의 분양가 규제로 다수 재건축·재개발 아파트들의 분양 일정이 밀렸기 때문이다. 동대문구 이문1구역(일반분양 803가구), 송파구 잠실진주(일반분양 819가구) 등은 HUG의 분양가 하향 조정 압력에 반발, 분양시기를 올해로 늦췄다. 

서울 분양 물량이 줄어들자 청약 경쟁률은 더 치솟았다. 리얼투데이에 따르면 작년 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 162.9대 1로 집계됐다. 재작년(89.8대 1)의 약 2배 수준이다.

아파트값이 천정부지로 올라가는 상황에서 청약마저 더욱 힘들어지자 수요자들은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택(도생) 등으로 몰려들었다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 지난해 1월부터 12월 1일까지 분양한 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 44.26대 1로 집계됐다.

이미 오피스텔 청약 경쟁률은 2020년 하반기부터 높아졌다. 2020년 하반기에는 평균 경쟁률 11.06대 1을 보였다. 지난해 상반기에는 경쟁률이 31.82대 1로 높아졌다. 이는 오피스텔이 아파트보다 대출·전매제한 등 규제 강도가 낮아서 투기수요가 유입된 영향도 있다.

생숙과 도생에도 '청약광풍'이 불었다. 생숙인 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'는 평균 청약 경쟁률이 657대 1로 집계됐다. 서울 영등포구 신길동에 분양한 도생인 '신길 AK 푸르지오'는 평균 경쟁률 44.6대 1을 기록했다.

생숙이 부상한 이유는 주택법이 아닌 건축법의 제한을 받기 때문이다. 주택으로 취급받지 않기에 주택 수에 포함되지 않는다. 비주택으로 간주되면서 정부의 강력한 주택담보대출 규제에서도 자유로워 매입 시 분양금액의 60~70% 가량 대출을 받을 수 있다. 청약통장이 없더라도, 거주지가 아니더라도 전국 각지에서 청약이 가능하다. 심지어 계약금을 낸 이후부터는 전매도 할 수 있다. 내부구조는 취사까지 할 수 있을 정도로 주택과 닮았다.

또한 도생은 지난 2009년 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 전용 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 규제가 풀렸다. 도생도 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.

함진영 직방 빅데이터랩장은 "무주택 세대주·부양가족 수·청약통장 가입기간 등 주택 분양시장의 허들은 굉장히 높은 데 반해, 생숙 등의 경우는 규제가 자유롭기 때문에 투자 수요의 유입이 늘어나고 있다"며 "기본적으로 시중의 유동성이 굉장히 풍부하다는 점도 투자 수요를 견인하고 있다"고 설명했다.

◆비아파트 주거 수요 위축…대형 오피스텔은 수요 지속

다만 뜨거웠던 비(非)아파트 주거상품의 청약 열기는 차갑게 식을 수 있다는 분석이 나온다. 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제가 더 심해지는데다 아파트 매수세도 둔화되고 있기 때문이다.

DSR 규제는 대출을 받은 사람이 갚아야 하는 연평균 원리금 합계를 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 것이다. 지난 1일부터 총대출액 2억원이 넘으면 DSR을 40%(시중은행 기준)로 적용한다는 규정이 시행됐다. 오는 7월부터는 총대출액 1억원이 넘는 경우에도 DSR 규제를 확대 적용한다.

오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 이미 차주별 DSR 규제가 적용됐다. 작년까지 오피스텔은 지역에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용받았다. 이젠 DSR 적용으로 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어든다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양가상한제로 인해 아파트를 대체할 수 있는 수십 층, 수백 실 규모의 주상복합아파트급 오피스텔이 많이 늘어났다"며 "이 같은 대형 오피스텔들은 새해애도 계속 수요가 있을 것"이라고 말했다.  

다만 이 연구원은 월세 수익을 내기 위한 소규모 주거형 오피스텔은 현재 가격대를 이어갈 수 없을 것이라고 전망했다. 

그는 "소규모 주거용 오피스텔은 급등한 종합부동산세를 감당하기 어려울 것"이라며 "중심상업지구에 있는 오피스텔이라면 업무용으로 세를 주면 되지만 그렇지 않은 곳들은 수요가 크게 위축될 것"이라고 예상했다.

송승현 도시와경제 대표는 "주택규제의 풍선효과만이 아닌 저금리 유동성이 수익형 부동산 시장에도 영향을 줬다"며 "금리 인상이 실질 수익성을 약화시킬 것으로 본다. 금리와 연동되는 자영업자 중심의 상가는 주춤할 것으로 보이며 사무용도의 수익형부동산 수요는 유지될 것으로 본다"고 전망했다.  

함영진 직방 빅데이터랩장은 "도시형 생활주택은 공동주택이므로 대출과 세제 등에 있어 아파트와 규제 수위는 동일한 편이라 아파트 규제를 피해 투자하는 풍선효과는 제한적이라 판단된다"며 "오피스텔은 바닥난방 허용면적 확대와 청약 및 세제에 있어 아파트보다 규제의 수위가 낮아 운용수익 목적에서의 선호는 일부 지속될 것"이라고 내다봤다. 

다만 "고분양가 문제와 낮은 전용률 등 아파트보다 매입선호는 떨어지는 편이라고 판단된다"며 "운용수익 면에서 신축과 임대 대기수요가 많은 곳을 선별할 필요가 있다"고 제언했다.