[뉴스웍스=전현건 기자] 정부의 대출 규제과 금리 인상 영향, 급격한 상승에 대한 불안감이 겹치면서 지난해 말부터 서울 외곽 지역 아파트값은 하락세로 돌아섰다. 다만 서울 부동산 시장의 상징인 강남권에서는 신고가 거래가 경신되는 추세가 이어지고 있다.  

문재인 정부가 사실상 강남지역을 정조준, 세금과 대출 등 다양한 규제 대책을 쏟아내며 압박을 가했지만 공급이 수요를 따라가지 못하는 수급불균형이 장기화되면서 집값 상승세를 잡는데 실패했다.

전문가들은 올해에도 '강남 부동산 불패 신화'가 이어질 것으로 전망하고 있다. '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되는 가운데 금융당국의 가계대출 규제 효과가 고가 주택에는 그리 먹히지 않을 것으로 분석되기 때문이다.

더구나 오세훈표 신속통합기획에 강남권 주요 아파트가 잇따라 참여를 신청하면서 개발 기대감이 커진 상태다. 여기에 잠실종합운동장 복합개발, 현대자동차 글로벌비즈니스센터 건축 등 각종 개발 호재가 더해지면서 강남구와 서초구에 집을 마련하려는 수요는 더 커질 것으로 보고 있다. 

◆대치동 '래대팰' 94.49㎡ 40.5억 신고가 갱신…한달 만에 3억 올라

문 정부는 집값 상승의 근원지인 '강남 집값'을 잡기 위해 규제 대책을 쏟아냈다. 2019년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출 규제를 강화했다. 또 2020년에는 6·17, 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금 부담을 강화했다.

사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대되었는데도 효과는 미미했다. 강남권은 정부의 조치를 비웃듯 집값이 더욱 올랐다. 특히 지난해 들어 3.3㎡(평)당 1억원이 넘는 아파트 단지들이 잇따라 나오면서 '강남불패'가 더욱 견고해지는 모양새다.

아파트거래량이 역대 최소 수준으로 급감하면서 서울 아파트값 상승세가 주춤거리고 있지만 강남지역 고가 아파트시장 분위기는 딴판이다. 15억원 이상 주택에 대한 대출 금지로 현금부자가 아니면 아예 매입 자체가 불가능하고 역대 가장 강력한 세금 규제가 적용중인데도 신고가 거래가 잇따라 이어지면서 시세가 꾸준히 오르고 있다.

지난해 12월 15일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 94.49㎡(이하 전용면적)가 40억5000만원(25층)에 계약됐다. 이 단지 같은 크기 역대 최고가다. 지난해 11월 같은 아파트가 37억5000만원(4층)에 계약된 후 한 달 만에 3억원이나 올랐다.

고가 아파트단지 가운데는 역대급 상승 기록을 세우는 곳이 많다. 서울 강남구 '압구정 현대2차' 160.28㎡는 지난달 18일 60억2000만원(11층)에 계약돼 역대 최고가를 경신했다. 1년 전인 2020년 12월엔 43억원(5층)에 거래됐다.

우리나라에서 가장 비싼 아파트인 서초구 반포동 '아크로리버파크' 84.95㎡는 지난해 11월 45억원(11층)에 계약됐다. 우리나라에서 같은 크기 아파트 중에서 역대 최고가다. 이 단지 같은 크기는 지난해 1월 30억3000만원(5층)에 거래됐다. 

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 지난해 초 24억2000만원에서 신고가를 거듭해 작년 11월 28억2000만원으로 최고가를 또다시 경신했다.

◆압구정동, 신통기획 바람…6구역 빼고 모두 신청

올해도 불 붙은 강남 집값은 쉽게 꺼지지 않을 것으로 보고 있다. 현대차 GBC 신축, 잠실 MICE(국제업무·스포츠·엔터테인먼트·전시컨벤션) 개발, 영동대로 복합환승센터 등 대규모 사업이 예정돼 있다. 이러한 각종 개발 호재에 발 맞춰 '똘똘한 한 채'로 자산을 정리하려는 수요가 강화될 것으로 예상되기 때문이다. 

부동산R114에 따르면 지난해 강남3구 입주물량(임대포함)은 총 8940가구를 기록했다. 올해는 4844가구, 2023년에는 9691가구에 그칠 것으로 보인다. 

개발 기대감은 갈수록 커지고 있다. 오세훈 서울시장 취임 이후 정비사업 규제 완화 움직임이 본격화한 데다 신통기획 추진 등이 가시화한 영향이다. 

서울 재건축 최대 사업장인 강남구 압구정 일대에는 신통기획 바람이 불고 있다. 압구정 일대 6개 정비구역 중 6구역을 제외한 1~5구역이 신통기획 참여를 선언했다.

압구정1구역(미성1·2차) 재건축추진위원회는 강남구청에 신속통합기획 참여 신청서를 제출했다. 토지 등 소유자 430명이 동의서를 제출해 그 동의율이 35%에 육박한다. 1구역 뿐 아니라 압구정4구역(현대8차, 한양3·4·6차)도 대의원회의에서 신속통합기획 참여를 확정하면서 압구정 일대 1·2·3·4·5구역이 모두 서울시 신속통합기획 열차에 올라타게 됐다.

압구정 일대 정비구역 중 신속통합기획 참여 의사를 가장 먼저 타진한 곳은 4000가구가 넘는 압구정3구역(현대1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트)이다. 뒤이어 압구정2구역(신현대9·11·12차)과 압구정5구역(한양1·2차)이 신청서를 냈고 최근 1·4구역까지 참여가 확정된 것이다. 유일하게 신속통합기획 적용 여부가 확정되지 않은 곳은 압구정6구역(한양5·7·8차)이다.

송승현 대표는 "강남권은 재건축사업이라는 잠재된 가치와 MICE사업, 기반시설, 교육등 인프라가 우수해 거주와 투자에 양쪽으로 수요는 유지될 것으로 판단된다"며 "소득수준이 높아 타지역 대비 금리에 민감하게 반응하지 않을 것"이라고 판단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남지역 거래량과 가격상승은 지난해보다 둔화되겠지만 공급희소성과 정비사업에 대한 꾸준한 대기수요를 고려할 때 상승움직임은 이어갈 것"이라고 전망했다. 

서진형 교수는 "강남은 기본적으로 공급이 안되기 때문에 집값 상승은 2022년에도 이어질 것"이라며 "결국 핵심은 재개발·재건축으로 공급을 해줘야 한다"고 말했다. 그러면서 "신통기획이 많은 영향을 미칠 것이고 사업성을 높이는데 도움이 될 것"이라며 "다만 '현금청산'의 위험성은 내포돼 있다"고 전했다.