[뉴스웍스=전현건 기자] 서울 강동구 올림픽파크 포레온(서울 강동구 둔촌주공 재건축)이 17일 정당계약 체결을 마무리 짓는다. 

청약 초반 예상보다 저조한 성적표를 받았지만 지난 3일 정부가 규제지역·분양가상한제 해제 등을 소급적용 하기로 결정한 후 계약률이 급상승한 것으로 알려져 주목받고 있다.

다만 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 이날 정당 계약을 마감하더라도 3월 초까지는 계약률을 공개하지 않는 것으로 방침을 정했다.

◆정부 규제완화로 최대 수혜

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 올림픽파크 포레온은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 관심이 쏠렸다. 하지만 본 청약에서 다수 물량이 '1순위 당해(해당지역)' 마감에 실패하는 등 예상보다 부진한 모습을 보였다. 

연속된 금리 인상과 집값 원자잿값 급등에 따른 고분양가 논란, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색 등 3중고에 시달리며 초라한 성적표를 받은 것이다. 

실제 둔촌주공 단지는 예상보다 저조한 청약 경쟁률로 미계약 우려가 나왔었다. 전용 84㎡는 분양가가 12억원에서 13억원대로 중도금 대출을 받을 수 없었다. 또 전매제한 8년과 실거주 의무기간 (공공택지의 경우 최대 5년, 민간택지는 3년) 등의 규제가 적용돼 청약 자체를 포기한 경우도 적지 않아 청약 평균 경쟁률이 5.4대 1에 그쳤다.

하지만 정부가 지난 3일 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역을 해제하는 방안을 골자로 한 1·3 부동산 정책을 발표한 뒤 분위기가 급격히 바뀌었다. 

정부가 세제·금융 규제 완화 등 부동산 시장 연착륙 유도를 위한 대책을 내놓고, 사실상 모든 부동산 규제가 해제되면서 둔촌주공은 정책 최대 '수혜 단지'로 떠오른 것이다. 

둔촌주공은 강남3구와 용산구를 제외한 모든 규제지역이 해제되면서 투기과열지구·조정대상지역과 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 벗어났다. 이에 주택담보대출비율(LTV)이 기존 50%에서 70% 상향 조정됐고, 다주택자에게 중과하는 양도세·종부세 부담도 덜었다.

특히 분양가 12억원을 초과하는 전용면적 84㎡ 역시 중도금 대출이 가능해졌고, 2주택 이상 보유 가구의 경우 취득세 완화와 주택담보대출도 받을 수 있게 됐다. 또 전매제한도 8년에서 1년으로 완화되고, 2년 실거주 의무도 사라져 입주와 동시에 전·월세도 내놓을 수 있다.

또 둔촌주공 재건축 조합이 프로젝트파이낸싱(PF) 만기를 앞두고 사업비 75000억원 마련하면서 자금 부담을 덜었다. 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 대출 보증을 해주면서 국내 시중은행 5곳을 통해 자금조달이 가능해졌다. 

올림픽파크 포레온의 초기 계약률은 당초 40%에 그칠 것으로 점쳐졌지만 1·3대책 발표 후 지정계약기간 내 계약률이 오를 것으로 보고 있다. 

부동산 전문가들은 계약률이 낮게는 50%, 높게는 80%까지 나올 것으로 전망하고 있다. 반면 조합은 무순위 청약 전까지 계약률을 공개하지 않겠다는 입장이다.

◆난관은 금리…조합, 계약률 공개 다음달로

80% 계약률에 도달하는데 가장 큰 난관은 금리다. 

기준 금리가 가파르게 오르면서 현재 주택담보대출(주담대) 금리 상단은 8%에 달하고 있다. 최근 금융당국 금리 압박에 은행권이 대출금리 결정 기준인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 1년여 만에 하락할 것으로 예상되면서 주담대 금리 상단이 7%나 6%대로 내려갈 것으로 예상되나, 여전히 높은 수준이다. 또 한국은행이 지난 13일 기준 금리를 0.25%p(포인트) 인상하면서 금리 상승 기조가 이어지고 있다.

부동산 시장에선 변동금리가 떨어지더라도 고금리, 고분양가로 자금 부담이 여전하고, 집값 하락세가 지속되면서 둔촌주공의 완판을 장담하기 어렵다는 분석이 나온다. 규제 완화로 청약 문턱이 낮아졌지만, 고금리에 경기 침체까지 겹쳐 전반적으로 위축된 부동산 시장에서 주택 매수 심리가 위축될 수밖에 없기 때문이다.

현재 조합은 무순위 청약 전까지 계약률을 공개하지 않겠다는 입장으로 알려졌다. 통상적으로 정당계약을 마치고 나서 최소한 당첨자들에게는 초기 계약률을 알려주게 돼 있지만 조합은 이를 미룬 것이다. 

조합은 미계약이 발생하면 500%까지 추첨한 예비 당첨자를 대상으로 계약을 진행할 방침이다. 일반분양 물량이 5000가구에 달하는 만큼 예비 당첨자 계약에 걸리는 시간이 지연될 것으로 보인다. 무순위 청약 일정 또한 내달까지 미뤄질 전망이다.

건설업계는 둔촌주공 실제 계약률에 주목하고 있다. 

대형 건설사 관계자는 "관건은 청약 경쟁률이 아니라 실제 계약률"이라며 "사업성을 갖춘 둔촌주공에서 미분양이 나온다면 가뜩이나 침체된 분양시장에 더욱 위축될 것"이라고 말했다. 

전문가들은 정부의 대대적인 규제 완화로 최종 계약률이 예상보다 상회할 것으로 내다봤다.

더욱이 다음달 중으로 국토교통부가 무순위 청약 관련 규제를 완화하기로 한 상황인 만큼 문제없이 전 가구 분양을 완료할 것으로 전망된다. 규제가 완화되면 무순위 청약에 유주택자도 청약을 허용하며 무주택자는 거주 지역 요건도 폐지한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 기자와의 통화에서 "계약률이 최대 90%까지 나올 수 있다. 중도금 대출과 전매제한 완화 등으로 인해 수요자 입장에서 자금조달 등의 리스크가 사라진 것 같다"면서 "앞으로 진행될 무순위 청약까지 진행된다면 완판까지 가능할 것"이라고 예상했다.