[뉴스웍스=차진형 기자] 2020년 이전 갭투자는 주택경기 호황으로 문제가 발생되지 않았지만 2021년 말부터 거래 위축, 주택경기 침체 조짐을 보이면서 보증금 리스크가 불거지고 있다. 

특히 주택경기가 빠르게 위축되면서 매매전세비가 높은 주택일수록 주택가격 하락기에 매매가격과 전세가격 격차가 좁혀지면서 보증금을 돌려받는데 애를 먹고 있다.

이에 KB경영연구소는 전세 제도의 문제점을 되짚어보고 제도적 개선안을 담은 보고서를 발간했다.

◆매매전세비 높은 경우 전세자금대출 제한해야

연구소는 주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비 70% 이상 주택의 경우 임차인 전세자금대출을 제한할 것을 제시했다.

매매가격 대비 전세가격이 70% 이상 높을 경우 주택가격 하락 시 보증금 리스크에 노출될 수밖에 없어 정책적 제한이 필요하다는 주장이다.

매매가격에 근접한 비용을 담보로 주택을 임차하는 현 전세계약은 합리적이지 않으며 전세보증금을 낮추고 부족분은 월세로 전환하도록 유도하는 것이 리스크를 줄일 수 있다는 것이다.

실제 최근 발생된 전세사기 대부분은 무자본으로 주택을 구입하는 조직적인 갭투자가 시작점이다. 특히 신축 빌라의 경우 거래 가격이 공시되지 않아 매매전세비를 알 수 없다는 점을 악용했다.

대표적 서민 주거 유형인 전세는 주택경기 호황기에는 규제 측면에서 접근하기에 정책적 부담이 따르지만 최근 전세사기에 대한 경각심이 높아지면서 전세자금대출 제한 정책이 필요하단 입장이다.

단, 임대인 정보 부족으로 인한 전세 거래의 불확실성 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 '임대인 관련 정보 확인'과 '매매전세비에 대한 설명'을 의무화할 것을 제언했다.

중개업소는 아파트와 달리 시세가 없는 빌라의 경우 해당 지역에서 1년 이내 동일 거래의 매매가격과 전세가격을 통해 매매전세비를 계산해 알려주고 세입자는 매매전세비율을 참고해 주택가격과 전세보증금 수준을 인지한 뒤 계약 여부를 판단토록 도와주는 것이다.

아울러 '임차인 전입신고' 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

◆전세자금대출도 DSR 산정에 포함…원리금 상환 유도

현재 DSR 산정 시 예적금담보대출, 보험약관대출처럼 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 제외되고 있다.

전세자금대출도 만기 시 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능하기 때문에 DSR 산정에서 제외하고 있지만 건당 대출 규모가 크고 과도한 대출로 인한 주택시장의 부정적인 영향을 감안해 DSR 산정에 포함해야 한다고 KB경영연구소는 제안했다.

실제 전제자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수밖에 없는 구조다. 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용하는 만큼 DSR 산정 시 고려할 필요가 있다.

단, 만기 일시상환 신용대출에 DSR 적용(만기 5년)보다 완화해서 적용할 필요가 있으며 원리금 상환을 조건으로 만기를 연장하는 방안도 고려할 수 있다.

이와 함께 투자자가 전세를 활용해 고LTV로 자금을 조달하는 행위에 대한 규제가 필요하며 이를 위해 DSR을 활용하는 방안도 검토할 필요가 있다.

예로 3주택 이상 주택 보유자가 70% 이상의 고LTV로 전세를 포함해 주택을 구입한 경우 DSR 산정에 전세보증금을 포함하는 것이다.

KB경영연구소 강민석 부동산연구팀장은 "장기적으로 주택 관련 대출 기준은 DSR을 중심으로 간소화할 필요가 있다"며 "복잡한 지역별 규제, 다주택자 규제를 없애고 LTV를 일률 적용해 대출 만기와 DSR로 리스크를 관리해야 한다. 또 전세자금반환대출이 다주택자의 투자자금 확보 수단으로 활용되지 않도록 DSR·DTI 등의 규제는 지속돼야 한다"고 말했다.

◆전세계약 시 임대인의 전세보증보험 의무 가입 규정

KB경영연구소는 장기적으로 임차인 보증금 보호 상품인 임대보증금보증과 전세보증금반환보증을 통합해야 한다고 제언했다.

임대보증금보증은 임대사업자가 임대차계약 종료 후 일정 기한 내 보증금을 반환하지 않거나 사업자 부도 등으로 임대보증금을 반환하지 못하는 경우 임대인이 가입하는 보증 상품이다.

반면 전세보증금반환보증은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비해 임차인이 가입하는 상품이다.

통상적인 경우 채무자인 임대인이 보증보험에 가입해야 하지만, 전세보증금과 관련해선 채권자인 임차인이 보험에 가입하고 있다.

KB경영연구소 손은경 선임연구위원은 "전세보증금 반환 리스크는 채무자인 임대인으로부터 발생하는데 보험 부담은 세입자가 지는 경우가 많다"며 "장기적으로 임대인이 보험 계약자로서 직접 보증보험을 가입하고 보증수수료까지 부담하는 구조를 채택하는 것이 합리적"이라고 말했다.

또 매매 및 임대차 물건 하자 시 중개업소의 책임도 강화해야 한다.

중개업소의 공제증서에 기재된 2억원은 계약 건당 보증하는 금액이 아닌 한 중개업소가 1년 동안 보상해 줄 수 있는 손해배상금 총액으로서 실제 사고 발생 시 대처하기 미흡하다.

이에 중개업소의 공제증서에서 일정부분 보증금을 부담하거나 일정금액 이상 보증금의 경우 계약 건별 공제 가입을 유도할 필요가 있다.