[뉴스웍스=허운연 기자] 전셋값 하락으로 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 정부가 내일(27일)부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화하기로 했다.

이는 전세보증금 반환 목적의 대출에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 특례보금자리론 반환 대출 수준인 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하는 것을 골자로 한다.

금융위원회는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 오는 27일부터 내년 7월 31일까지 한시적으로 완화 적용된다고 26일 밝혔다.

우선 집주인에 대해서는 DSR 40% 규제 대신 DTI 60%를 적용한다. 임대사업자는 임대업 이자상환비율(RTI)를 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다. 전세금 차액지원을 원칙으로 하며 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환하게 된다.

예를 들어 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어나게 된다. 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채인 개인임대사업자의 대출한도는 약 3억7500만원 더 증가한다. 이미 실행된 대출이 있는 경우 등 차주별 실제 대출한도는 일부 차이가 있을 수 있다. 

세부적으로 살펴보면 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또 집주인이 자가 거주자로 입주할 때, 즉 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주할 경우에도 현재 거주주택의 전세 보증금 등 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다.

다만 이 때 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 이 자금이 다른 용도 등으로 활용되지 않도록 관리한다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표 전인 올해 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

특히 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다. 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택도 지원할 예정이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며 은행은 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제 아래 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

한편 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이

금융위 관계자는 "이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치"라며 "되도록 많은 세입자들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원할 예정"이라고 말했다.

다만 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 덧붙였다.