[뉴스웍스=전현건 기자] 올 상반기 부동산 시장은 침체기에서 벗어나지 못했다. 지난해부터 이어진 기준금리의 급격한 인상으로 인해 매수가 위축돼 집값이 상승하지 못하고 있다. 더구나 전세보증금 미반환 등 역전세난이 지속되고 있어 임대차 시장도 혼란스러운 상황이다. 

이에 정부는 분양가 제도 개편 및 임대차 시장 안정화 방안을 마련하면서 하반기 부동산 시장 안정화를 계획하고 있다. 

부동산 전문가들은 국내 부동산 시장 침체가 하반기에도 이어질 것으로 전망하고 있다. 

◆금리 인상에 매수세 위축…집값 상승률도 주춤

지난해 8월부터 이어진 기준금리 인상 여파로 올해 상반기 집값 상승률은 주춤했다.

한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 전주 대비 0.7포인트 하락하며 88.1을 기록했다. 5월 첫째주 91.1을 기록한 이후 7주 연속 하락세를 이어가고 있다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많다는 의미이며 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.

이에 따라 올 1분기 전국에서 생애 첫 집을 마련한 매수자 역시 역대 최소치를 기록했다.

부동산 정보제공 업체 경제만랩이 법원 등기정보광장을 분석한 결과, 올해 1분기 생애 처음으로 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔)을 사들인 매수자가 6만8105명으로 집계됐다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2010년 이래 1분기 기준 가장 적은 수치를 기록했다. 

정부가 생애 첫 주택 매수자를 위해 대출 규제를 완화하고 각종 세금 감면 혜택을 내놓고 있지만, 금리가 여전히 높은 데다 집값이 추가로 하락할 것이란 걱정이 더해지면서 실수요자들이 내 집 마련을 미루고 있는 것이라는 분석이 나온다.

매수세가 위축됨에 따라 집값 상승률도 꺾였다. KB부동산 자료에 따르면 상반기 전국 아파트값은 1.07% 올랐다. 이는 전년 동기(9.97%) 대비 약 10분의 1 수준이다. 올해 상반기 서울 아파트값도 0.84% 오르는 데 그치며 지난해 동기(8.43%) 대비 10분의 1 수준으로 축소됐다.

◆임대차 시장 전세포비아·역전세 심화

올해 상반기 임대차 시장은 혼란의 연속이었다. 전세 사기와 전셋값 하락에 따른 역전세난도 심화되고 있다.

지난해 말 인천 미추홀구 사태로 촉발된 빌라·오피스텔 전세사기 피해가 전국 곳곳에서 잇따라 발생하면서 부동산 시장에 '전세포비아' 현상이 심화됐다.

부동산 중개 업체 집토스가 최근 국토교통부의 올해 1분기 전국 전월세 실거래가를 분석한 결과, 전월세 갱신 계약에서 종전 계약보다 감액한 사례가 25%에 달한 것으로 집계됐다. 이는 국토부가 갱신 계약 데이터를 공개하기 시작한 2021년 이후 최고치다. 지난해 4분기 수도권 감액 갱신 비율(13%)보다 두 배 가까이 증가한 규모다.

감액 갱신 계약이 급격히 늘어난 것은 전셋값이 급락하면서 집주인이 종전 조건으로 세입자를 찾지 못하는 역전세난이 심화한 것이 주요 원인으로 꼽힌다. 고금리 여파로 전세자금 대출 수요가 줄어든 가운데, 속칭 '빌라왕' 사건으로 불리는 전세사기가 사회적 문제로 떠오르자, 임차인들이 전세 입주를 꺼리는 불안 심리가 표출된 것으로 풀이된다.

전셋값이 급락하면서 기존 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세난'도 심화됐다.

전셋값 하락으로 올해 5월까지 체결된 서울 연립·다세대 전세 3건 중 1건은 기존 보증금보다 하락한 금액에 계약된 '역전세' 주택인 것으로 조사됐다.

27일 부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 2021년 1∼5월과 올해 1∼5월 서울 연립·다세대 전세 거래 가격을 비교한 결과, 조사 대상 8258건 중 2869건(34.7%)이 종전 거래보다 금액이 내려간 하락 거래였다.

◆정부, 제도 개편 통해 하반기 반등 도모…건산연 "하반기 회복 어려워"

정부는 분양가 제도 개편 및 임대차 시장 안정화 방안 등을 내놓으며 하반기 부동산 시장에 반등을 계획하고 있다.  

국토교통부와 기획재정부 등은 지난 21일 '제1차 부동산 관계 장관회의'를 통해 분양가 제도 운영 합리화 방안과 임대차 시장 안정화 방안을 발표했다.

우선 주택 공급 활성화를 위해 분양가 제도를 개편한다. 정비사업을 추진하는 과정에서 발생하는 세입자 주거이전비와 영업 손실보상비, 명도 소송비 등을 가산비 항목에 반영한다는 계획이다.

정부는 임대차 시장의 안정화를 위한 제도 역시 도입할 예정이다.

정부는 임차인 부담 경감 방안으로 '상생 임대인' 제도를 도입한다. 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 상생인대인에게 2024년까지 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 면제해준다는 방침이다.

부동산 전문가들은 하반기 부동산 시장도 침체기에서 빠져나오긴 힘들것이라고 전망했다. 

한국건설산업연구원(건산연)은 '2023년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나'를 통해 하반기 전국 주택 매매가격이 0.7% 하락, 전세는 2.0% 하락할 것으로 예상했다. 

김성환 건산연 부연구위원은 상반기 매매시장에 대해 "연초 규제 완화를 통해 시장의 하방 압력을 다소 누그러뜨렸고 30조원이 넘는 정책 금융이 시장에 유입되며 전년 대비 낙폭이 줄었다"며 "하반기에도 연초 예고된 정책의 시행, 기저효과에 의한 하락폭 둔화 등으로 수도권의 낙폭은 개선되겠지만 지방의 어려움은 계속되며 하반기 내 주택시장 회복을 기대하기는 어려울 것"이라고 전망했다.