[뉴스웍스=정희진 기자] 서울 재건축 단지의 '뷰 배치' 논란으로 소셜믹스가 다시 주거정책의 화두로 떠올랐다. 단순한 물리적 혼합만으로는 효과가 제한적이라는 지적 속에, 해법은 공정한 배정, 주거환경의 질, 운영 품질의 결합이라는 목소리가 커지고 있다.

5일 한국자산매입은 산하 안심임대주택연구소를 통해 AI PRISM을 활용한 단지별 배치·가격 공정성 점수 산출 실험을 진행하고 있다고 밝혔다. 연구소는 "공정성 불신이 갈등의 뿌리"라며 "데이터로 수치화된 기준을 제시하면 조합·지자체·사업자가 객관적으로 협의할 수 있다"고 설명했다.

논란은 이미 현실에서 드러났다. 올해 상반기 한 재건축 단지에서 임대주택을 조망이 떨어지는 동·층에 몰아 배치한 사실이 알려지자 '임대=열등 배치'라는 인식이 다시 확인됐다. 

서울시는 즉각 '임대·분양 동·호 전체 공개추첨 원칙'을 강조했지만, 조합의 반발을 고려해 현금 기부채납 등 유연한 대안을 병행했다. 공공성 원칙과 사업성·재산권 논리가 정면으로 충돌한 셈이다.

소셜믹스는 단순히 임대와 분양 세대를 섞는 차원을 넘어, 다양한 소득계층이 사회적 경계를 넘어 함께 사는 구조를 뜻한다. 한국은 2000년대 이후 공공임대와 분양 혼합 단지를 확대했지만, 차별적 배치·시설 격차·관리 이중화가 남아 낙인효과와 갈등은 해소되지 않았다. 이로 인해 임대 세대는 스스로 위축되고, 분양세대는 갈등을 표출하게 된다.

연구기관 분석도 이를 뒷받침한다. 국토연구원은 2023년 서울시 공공임대 패널 데이터를 토대로 "물리적 혼합만으로는 효과가 제한적"이라고 평가하며, 주거환경 질·관리 품질·커뮤니티 프로그램이 함께 작동해야 낙인이 완화된다고 지적했다. 

서울대 사회학과 연구팀 역시 2022년 조사에서, 외관·시설 차이가 없는 단지는 낙인 경험 응답이 20% 이하였던 반면, 분리 배치된 단지는 40% 이상으로 높게 나타났다고 밝혔다. 결국 공정한 배정과 품질 동등성, 일원화된 운영이 결합돼야 소셜믹스 효과가 발휘된다는 것이다.

정책은 이런 결과를 반영했다. 서울시는 올해 초 '동·호 전체 공개추첨 원칙' 위반 시 부당이익 환수와 행정제재를 강화했다. 국토교통부는 지난해 리츠 기반 20년 이상 장기민간임대 제도를 도입해 공공·민간 혼합형 임대 공급을 제도화했다. 일부 지자체는 공공기여를 조건으로 조망·층 배치에서 제한적 유연성을 허용했지만 '차별 금지·품질 동등성' 원칙만은 예외 없이 지키도록 했다.

민간에서도 실험이 진행된다. 한국자산매입 안심임대주택연구소는 AI PRISM으로 단지별 배치·가격 공정성을 수치화하고, '헷지했지' 서비스를 연계해 분양 단계에서 매수청구권과 입주 시 재선택권을 부여한다. 이를 통해 확보된 자산은 순수 월세형 임대·소셜믹스형 모델로 전환된다. 데이터·금융·운영이 결합된 '한국형 BTR 모델'을 시험하는 셈이다.

해외 사례도 교훈을 준다. 영국 런던은 BTR 단지에서 분양·임대 외관과 커뮤니티를 동일하게 설계해 낙인을 줄였고, 독일 베를린은 임대료 상한제와 공공지원을 통해 품질 격차를 최소화했다. 도쿄는 UR 임대주택을 중산층까지 포용하는 장기임대로 운영해 낙인 경험을 줄였다. 공통점은 품질 동등성, 공정 배정, 투명 운영이 전제돼야 소셜믹스가 성공한다는 점이다.

한 사회주택 연구자는 "소셜믹스는 단순 물량 공급이 아니라 디자인, 운영, 배정의 정교함이 요구된다"고 말했다. 부동산금융 전문가 역시 "AI PRISM 같은 데이터 툴은 배치와 가격 공정성을 계량화해 갈등 비용을 줄이고 합의를 앞당기는 도구가 될 수 있다"고 평가했다.